Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Рынок перевернулся с ног на голову». Как COVID-19 изменил сферу недвижимости Екатеринбурга

9 декабря 2020, 12:03
«Рынок перевернулся с ног на голову». Как COVID-19 изменил сферу недвижимости Екатеринбурга
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
Господдержка помогла строительным компаниям не только остаться на плаву во время пандемии, но и выйти в плюс. Другим бизнесам, связанным с недвижимостью, повезло меньше. В этой публикации их владельцы расскажут, с чем им пришлось столкнуться.

Эту публикацию мы подготовили вместе с «Авито Недвижимость».

Самые значительные коррективы коронавирус внес в рынок краткосрочной аренды жилья. В первую очередь тем, что отсек иногородних клиентов. Тех, кто приезжал в уральскую столицу по работе, стало значительно меньше. Туристов, которые часто оказывались в Екатеринбурге проездом и останавливались здесь на пару дней посмотреть город — не стало вовсе.

Марина Таукина, основатель и владелец компании «Марьин дом»:

— В апреле и мае бизнес остановился. В это время задача была одна — выжить. На рынке просто не было новых клиентов, поэтому запускать рекламу было бессмысленно — она не работала. Нас спасало только большое число гостей, местных и иногородних, которые хоть раз обращались в «Марьин дом» за 20 лет работы. Теперь эти люди сразу звонили нам, не искали другие варианты. Они стали для нас «палочкой-выручалочкой». Не представляю, как сегодня выживают компании, у которых не оказалось такой «подушки безопасности».

Коронавирус кардинально поменял расклад на рынке. По словам Марины Таукиной, до пандемии только 40% ее клиентов были местными. Теперь их большинство — 60–70%. Ей, как и другим компаниям, приходится это учитывать — подбирать для новых клиентов оптимальные условия аренды, варианты рекламы.

Поменялись и механизмы работы. Весной спроса на краткосрочную аренду почти не стало. Бизнес нашел выход — 20–30% пустующих квартир удалось сдать в среднесрок — на один-два месяца.

Некоторые компании поменяли принципы выплат собственникам, перешли от фиксированной платы на процент от выручки. Если жилье удавалось сдать, хозяин получал половину прибыли. Если не удавалось — не получал ничего.

Коронавирус объединил участников рынка

Еще одним следствием пандемии для бизнеса стало усиление роли профессиональных сообществ.

Марина Таукина:

— Мы с коллегами по рынку периодически встречаемся, общаемся в мессенджерах, даже проводим общие корпоративы. Обсуждаем проблемы, закупки, другие вещи, которые касаются каждого в нашем бизнесе. Благодаря этому я всегда вижу полную картину: как обстоят дела на рынке, как меняется поток туристов, цены. Если появляются проблемы, я знаю, объективные это сложности, с которыми столкнулись все, или только мои проблемы, которые надо срочно решать. Тот, кто не общается с коллегами и конкурентами, не знает, что происходит на рынке и к чему ему готовиться.

Упавший спрос породил еще одну проблему, которая уже повлияла на работу бизнеса по краткосрочной аренде недвижимости и которую придется учитывать еще как минимум несколько месяцев. Это возросший список требований гостей, которые сами участники рынка уже сравнивают с потребительским терроризмом. Некоторые клиенты пользуются тем, что предложение превышает спрос, одни требует большие скидки, другие — более выгодные условия. Если что-то не нравится, не пытаются договориться, а часто просто уходят в другую фирму.

В июне, когда карантинные ограничения были уже не такими сильными и в Екатеринбурге снова стали появляться иногородние гости, расходы на рекламное продвижение вернулись. Реклама помогла компаниям, занимающимся краткосрочной арендой жилья, не закрыться в дальнейшем.

Марина Таукина:

— До начала пандемии они были нашими основными клиентами. Искали их всегда через «Авито Недвижимость». Местные екатеринбургские сайты по аренде и продаже недвижимости не знают в других городах, а эта площадка на слуху, ею пользуются везде. Она сработала и на этот раз: пошла реклама — к нам потянулись клиенты. Чтобы их было еще больше, я в личном кабинете планировала, какие объявления, когда и как должны подняться в поиске. Обычно стараюсь делать это вручную — изучаю, какие квартиры свободны, в каком районе города сейчас больше спрос. Но нельзя тратить на это 24 часа в день. Автоматические инструменты сильно помогают.

Справиться с последствиями пандемии бизнесу неожиданно помог сам коронавирус. Забрав основную массу клиентов и сократив количество сдаваемых квартир со 100 до 80, он дал новую категорию гостей, хотя и не такую большую — тех, кто снимал квартиру ровно на две недели. Они хотели пересидеть карантин — например, вернувшись из-за границы или поездки в другой город. Появились новые требования к дезинфекции и безопасности помещений, которые сделали процесс подготовки квартир к въезду новых жильцов сложнее.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Рынок новостроек вырос на треть

Рынок первичной недвижимости почти не пострадал из-за пандемии благодаря антикризисным мерам, таким как льготная ипотека. Этот стимул оказался настолько мощным, что разбалансировал рынок. Пока спрос на вторичное жилье падал, интерес к новостройкам, где теперь стало возможно купить квартиру в кредит под 6,5%, стал расти настолько быстро, что привел к дефициту предложения, считает гендиректор агентства недвижимости «Новосел» Евгений Новоселов. По словам руководителя Бюро ипотечных технологий центра недвижимости «Северная казна» Елены Мяло, каждый квартал девелоперы поднимали стоимость квадратного метра на сумму от 500 до 2000 рублей.

«Вторичка» начала оживать только в июле-августе, но полностью так и не восстановилась. В третьем квартале 2020 года, по данным Уральской палаты недвижимости, число сделок здесь упало на 10% по сравнению с прошлым годом. За это же время продажи новостроек выросли сразу на треть.

Для многих застройщиков такой приятный сюрприз оказался слишком неожиданным — в начале года они готовились к падению продаж, и теперь им сложно было предложить покупателям широкий выбор. Вслед за спросом начали расти цены. Рост был таким сильным, что, по словам председателя правления банка «НЕЙВА» Павла Ефремова, почти нивелировал снижение процентной ставки. А в конце осени спрос также поддержал приближающийся Новый год, когда продажи квартир традиционно растут.

Самоизоляция за городом

Спрос на загородную недвижимость рос и до пандемии, в том числе благодаря дачной амнистии и изменениям в программе материнского капитала. В этом году по понятным причинам заметно выросли и цены.

Обычно активность на рынке загородной недвижимости носит сезонный характер, поэтому показатели в начале осени часто уступают весеннему и летнему периодам. Однако в этом году традиционно высокий летний спрос подогрела пандемия — годовая динамика демонстрирует, что тренд на переезд за город в связи с вынужденной самоизоляцией оказался довольно устойчивым. Уже с апреля продажи пошли резко вверх и начали снижаться только в сентябре.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Евгений Новоселов, генеральный директор агентства недвижимости «Новосел»:

— Люди хотели обезопасить себя — уехать из крупных городов, где было больше всего заражений. Мы увидели это и начали активно рекламировать загородную недвижимость. В первую очередь на «Авито Недвижимость» — для нас это главный канал «загородных» продаж. С помощью раздела «Сотрудники» распределяем лоты по конкретным офисам, чтобы не тратить время на ручной отбор, затем с помощью статистики следим за числом звонков, чтобы вовремя корректировать цену. Реклама сработала и в этот раз — число запросов на покупку и аренду дач и коттеджей выросло на 50%. Сметали все: от дешевых домов в дачных поселках ценой меньше миллиона до элитных коттеджей стоимостью в десятки миллионов рублей.

Лишние компании уйдут с рынка

В целом, по словам специалистов Уральской палаты недвижимости, екатеринбургскому рынку недвижимости повезло — он «переболел» коронавирусом в довольно легкой форме.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— За последние пять лет девелоперский рынок Екатеринбурга изменился — стал гораздо более гибким, научился подстраиваться под спрос. К испытанию коронавирусом он подошел уже подготовленным и потому прошел его достаточно безболезненно. Во всяком случае, намного легче, чем это было бы, случись пандемия несколько лет назад. Даже «вторичка», которой не коснулась господдержка, хоть и ушла в небольшой минус, но не рухнула, а летом уже начала оживать. Думаю, по итогам года она просядет не больше чем на пять процентов по сравнению с 2019-ым.

Михаил Хорьков уверен, что пик активности на рынке прошел. В ближайшие месяцы строительная отрасль будет быстро успокаиваться и постепенно вернется к тому балансу спроса и предложения, который был до пандемии. Продление льготной ипотеки до первого июля 2021 года уже снизило ажиотажный спрос, а выросшие цены на новостройки охлаждают его еще больше.

Михаил Хорьков:

— Новая балансировка займет время. На фондовом рынке резкие взлеты и падения могут произойти за несколько дней, но рынок жилья намного инертнее. Ему понадобится несколько месяцев.

Евгений Новоселов считает, что пандемия обострила конкурентную борьбу на рынке и усилит ее еще больше.

Евгений Новоселов:

— На риелторском рынке Екатеринбурга сейчас слишком много игроков — если судить по их числу на количество жителей, даже больше, чем в Москве. Некоторые застыли в развитии, как мухи в янтаре. Они думают, что на рынке ничего принципиально не поменялось, после пандемии все вернется на круги своя, прибыль снова вырастет, и для этого ничего не нужно делать. Это не так. Те агентства недвижимости, которые не научатся работать профессионально, эффективно в новых условиях, вскоре исчезнут или присоединятся к крупным компаниям. Пандемия ускорила этот процесс. За последние месяцы мне несколько раз предлагали слияния.

Марина Таукина:

— Среди моих знакомых некоторые думают, что скоро пандемия закончится. Всем поставят прививки и мы заживем, как раньше. Такого не будет. Думаю, границы откроют не скоро. Значит, будет развиваться внутренний туризм, деловая активность подстроится под новые реалии и простимулирует рынок краткосрочной аренды. В это время забота о здоровье клиентов и сотрудников может быть хорошим конкурентным преимуществом. Я сейчас думаю о том, чтобы поставить в каждой сдаваемой квартире дезинфекторы воздуха.

Текст: Кирилл Кирягин для 66.RU

.