В Екатеринбурге появятся доходные дома. Что это изменит на рынке арендного жилья
Депутаты областного Заксобрания одобрили изменения в закон «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций». Новая редакция предусматривает освобождение на 10 лет от уплаты налога для инвесторов, которые строят арендное жилье. Льгота начнет действовать с 1 января 2021 года, а один из екатеринбургских застройщиков уже приступил к проекту.
По опросам, из 27 млн российских граждан, желающих улучшить жилищные условия, 6 млн готовы взять жилье в аренду. Многим арендаторам, особенно семейным, важна стабильность, у многих уже сформировались определенные ожидания. Но государство никаких экономических стимулов строителям такого типа недвижимости не давало. Проблемой были сроки окупаемости, которые могли достигать 12 лет. Модель продажи возвращает вложения за 3-4 года.
Аналитики соглашаются, что большинство арендных проектов для застройщиков не слишком привлекательны.
Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости:
— Государство заявляет, что будет развивать арендный рынок, но это остается декларацией. При этом ипотека за последние 10 лет сделала огромный скачок. У нас субсидируется ипотека, а не кредиты для застройщиков арендного жилья. Бизнес реагирует на конкретные решения: строить на продажу, а не заниматься арендными проектами.
Сейчас в Екатеринбурге начал формироваться цивилизованный механизм сдачи квартир в аренду. Существует как минимум три аргумента в пользу того, что легальный рынок будет развиваться и дальше.
- Свердловские власти обнулили на 10 лет ставки налога на недвижимость для строителей арендных домов. Такое решение создаст экономический смысл для появления подобного типа недвижимости.
- В Госдуме обсуждают идею о передаче всех недостроев в собственность Фонда защиты прав дольщиков. Так депутаты предлагают решить проблему нехватки арендного и социального жилья.
- Госкомпания «Дом.РФ» приобрела 300 квартир площадью 14 тыс. кв. метров у компании «Брусника» для создания первого арендного дома в Екатеринбурге. Заселение запланировано на конец 2022 года.
Речь идет о четырех из шести секций дома в квартале, который появится на месте Цыганского поселка в районе Московская — Шаумяна — Фурманова. Для строительства «Банк Дом.РФ» (дочерняя структура «Дом.РФ») предоставил проектное финансирование «Бруснике» на сумму 1,6 млрд рублей.
 Фото: официальная документация проекта |
|---|
| Так будет выглядеть первый арендный дом в Екатеринбурге, который возводится в рамках проекта «Южные кварталы» |
Участники проекта создадут совместную управляющую компанию, которая будет обслуживать дом и его территорию, следить за соблюдением правил пользования фондом, привлекать арендаторов, заключать договоры, поддерживать листы ожидания.
Получит ли продолжение идея специализированных доходных домов, зависит от того, насколько привлекательной она будет для инвесторов. Пока такой инвестор один — «Дом.РФ».
«Дом.РФ» реализует проекты арендного жилья в пяти городах: Екатеринбурге, Воронеже, Большом Камне, Тобольске и Москве. В разработке у наших инвестиционных аналитиков находятся от 10 до 20 проектов. Мы с большим оптимизмом смотрим на перспективы развития программы арендного жилья, которая способна стать прибыльным бизнесом при решении важных социальных задач», — рассказали 66.RU в госкомпании.
То, что арендное жилье превратится в выгодный бизнес, рассчитывают и в «Бруснике».
Сергей Антонов, директор «Брусники» в Екатеринбурге:
— Застройщикам действительно сложно найти мотивацию участвовать в системном формировании рынка арендного жилья, ведь многие считают, что срок возврата подобных инвестиций слишком долог. Однако наша модель показывает: при сдержанных арендных ставках окупаемость наступит через 8–10 лет. Если Екатеринбург продолжит принимать масштабные события (вроде Универсиады, «Иннопрома», чемпионатов Европы и мира по разным видам спорта), этот период может быть еще короче.
В компании наметили ориентир по ставкам в диапазоне 700–850 рублей за квадратный метр. То есть плата за квартиру площадью 50 метров выйдет в 35–40 тыс. рублей. Это дороже, чем предлагают частники. Сегодня в городе средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры равна 15 тыс. рублей, двухкомнатной — 18 тыс. рублей, подсчитали аналитики сервиса «Авито.Недвижимость».
Михаил Хорьков:
— Когда мы говорим про арендные проекты, это, скорее, верхний ценовой сегмент. В большинстве своем квартиры будут дорогими для студентов, но для многих работающих людей — нормальный вариант. В арендном доме многие вещи будет проще решить, поскольку там есть один собственник, который определяет правила проживания.
По сравнению с обычной новостройкой, под продажу в арендном доме будет большая доля малогабаритного жилья и много однообразных планировок. С другой стороны, застройщик сможет предложить сервис и квартиры с меблировкой и бытовой техникой и договор.
Если проект окажется удачным, то подобное жилье будет появляться ближе к центру, в рамках проектов реновации территории. По мнению министра строительства Свердловской области Михаила Волкова, если арендные дома строить на периферии, оно не сможет конкурировать с серым рынком в плане цены. Участники рынка считают, что в городе есть еще 3-4 места, подходящих для строительства доходных домов.
В то же время на рынке уже существует альтернатива доходным домам. Например, апартаменты, но их бизнес-модель не предполагает, что застройщик занимается сдачей квадратных метров. Компания продает помещения так же, как продает квартиры, а как их в итоге использовать — жить там или получать доход, — решает собственник.
Надежда Абакумова, замдиректора по девелопменту «Атомстройкомплекса»:
— Важно правильно понимать роль строительной компании в этом процессе: она является не инвестором, который совершает оборот денежных средств на рынке, а подрядчиком, который проектирует, строит объект и передает его оператору — а он уже будет вести бизнес по сдаче жилья в аренду.
В «Атомстройкомплексе», который управляет апартаментами «Огни Екатеринбурга» и «Артек», предполагают, что развитие тренда на строительство доходных домов едва ли повлияет на рынок апартаментов. «С точки зрения функциональных возможностей эти форматы серьезно различаются. Апартаменты позволяют реализовывать различные сценарии — подходят для проживания, сдачи в аренду, а также могут быть переформатированы под бизнес-использование», — заявила Надежда Абакумова.
С другой стороны, рынок аренды в основном состоит из жилого фонда, когда потенциальный квартиросъемщик напрямую договаривается с владельцем: квартиры снимаются, как правило, по объявлению, велика роль посредников, договоры не регистрируются, ценообразование непрозрачно, все может поменяться в один миг. Поскольку такая модель находится в серой зоне, то государственное регулирование тут бессильно.
