«Хочу закончить, что строю, а там посмотрим». Пять плохих тенденций строительного рынка в одном интервью

Илдар Губаев в Екатеринбурге строит немного, но регулярно и без остановки. Одни из самых известных его девелоперских проектов — жилой комплекс «Адмиральский» и ТРЦ «Фан Фан». В 2014 году он начал скупать и расселять частный сектор в районе улицы Московской, в 2016 году запустил в этом месте строительство жилого комплекса «Московский квартал», а в 2018 году уже были сданы первые четыре жилых дома вместе с шестиэтажным паркингом.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

Сейчас на соседнем участке вдоль улицы Московской Илдар Губаев реализует второй этап «Московского квартала»: три высотки, одну из которых уже сдал, а две другие сдаст в июле и сентябре 2020 года. Радуется, что привлекает к строительству частных инвесторов, а не банковские кредиты. Говорит, что неизвестно чем в сегодняшней ситуации обернется система эскроу-счетов, на которую перевели уже без малого треть новостроек Екатеринбурга.

— Все застройщики говорят про свои продажи примерно одно и то же: объемы снизились у кого-то на 25, а у кого-то на 50 процентов. И банки видят это в режиме реального времени. Если кредитная линия на строительство открыта на 800 млн, застройщик ежемесячно выбирает из нее по 60, а продает на 10 млн, банк видит этот разрыв моментально. Такой дом быстрее рискует перейти в собственность банка. Мы же строим не на кредитные средства, так что если после сдачи квартиры останутся нераспроданными, они хотя бы не уйдут за долги. Хотя, безусловно, я не сторонник капитализации активов в квартирах.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Кроме падения платежеспособного спроса, который стимулируется государством с помощью субсидирования ипотеки, какие еще трудности испытывает строительная отрасль? И приведут ли они к удорожанию строительства?
— Основная проблема — кадровый голод. Рабочие из ближнего зарубежья, уехавшие домой на зиму, не смогли вернуться в Екатеринбург в феврале-марте из-за коронавируса. Те, кто не уезжал и продолжал работать, просят увеличить зарплату, потому что они отправляют деньги домой в долларах и изменившийся курс, по сути, уменьшил их доход. Это не сможет не сказаться на стоимости жилья в ближайшее время.

— Почему не нанять на работу русских? Ситуация на рынке труда вроде бы располагает, работа ни для кого лишней не будет.
— Речь идет об общестроительных работах, на которые россияне в основной своей массе не идут. Они предпочитают более специальные работы — прокладку коммуникаций, установку оборудования.

— Как вы решаете кадровую проблему?
— Во-первых, плачу вовремя. Много лет так делаю без единого исключения, за что получаю постоянных, профессиональных, подрядчиков. Во-вторых, я гарантировал этим постоянным подрядчикам работу. С их помощью удается строить с опережением графика, и уже сейчас оба дома полностью обеспечены всеми стройматериалами до конца строительства. Горы утеплителя складированы на самой стройплощадке, лифты уже монтируются и т. д.

— Во сколько обошлось обеспечить стройку запасом всего необходимого?
— Порядка ста миллионов рублей.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— И параллельно выкупаете и отселяете дома для следующей стройки?
— Прямо сейчас — нет, потому что коронавирус остановил все это. Хочу быстро закончить то, что строю, а там посмотрим. С одним частным домом возникли сложности — там 12 собственников, у которых 24 доли, и эти собственники в сумме хотят от нас 38 млн рублей. Мы согласились на наименее безумные хотелки, выкупили доли шестерых, теперь мне принадлежит примерно треть дома. Сумма требований остальных шестерых сейчас составляет больше 28 млн рублей, это втрое дороже среднерыночной стоимости земли в этом районе.

— Закон о частной собственности никто не отменял.
— Конечно. Но мы видим, что с каждым годом выкупать этот старый фонд становится дороже. В таких ситуациях девелоперы, и мы не исключение, изначально предлагают стоимость значительно выше рыночной. Это позволяет быстро выкупать, а мы потом еще и строим быстро.

Но иногда, бывает, нарываешься на вот таких вымогателей. Когда мы пытаемся занять свою часть дома, соседи начинают скандалить, вызывают полицию. Сначала мы заселили туда рабочих с нашей же стройки, чтобы хоть кто-то следил за помещением, но их быстро оттуда изжили. А теперь я не исключаю и провокаций со стороны оставшихся жильцов, потому что если в нашей части строения случится, условно, короткое замыкание, всех собак спустят на нас.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Такие стычки — это ведь типичный случай для Екатеринбурга. Наверное, нет застройщика, который бы с таким не сталкивался.
— Я точно знаю, на этом большом участке есть и другие вот такие «профессиональные жильцы», прописанные по 12 человек в домике. Планы застроить эту территорию известны давно. Если раньше, когда «Московский квартал» был единственной стройплощадкой здесь, эти планы были какими-то, возможно, эфемерными, то сейчас вокруг сплошные стройки. Те, кто еще остался тут жить, прекрасно понимают, что рано или поздно к ним придут переговорщики от девелоперов. И ждут этих переговорщиков, готовятся. Это нормально, это рынок, но иногда он приобретает вот такие чудовищные формы.

— И вы точно знаете, что подобные ситуации будут и дальше возникать на этой большой поляне, предназначенной для застройки?
— Конечно, такие люди будут, но каждый из них готовится по-разному. Пока я все равно приостановил выкуп из-за карантина. Посмотрим, может быть, вообще отложу строительство на пару лет. Оставлю пустой строительный городок с охраной, чтоб хранить все стройматериалы. В этом случае лучше будет разобрать ту часть дома, которую мы уже выкупили, потому что она реально может стать пристанищем бомжей, местом для закладок и в конце концов просто сгореть. Я боюсь такой ответственности.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Вы сказали, что кадровый голод в строительной сфере обязательно скажется на стоимости жилья. Какой скачок цены вы прогнозируете?
— Не на стоимости жилья, а на себестоимости строительства — это важно, потому что застройщики понимают, что платежеспособный спрос сейчас не даст повышать цены. Рано или поздно, конечно, цены вырастут, но сейчас, я уверен, какое-то время всем застройщикам придется сдерживать их искусственно. Сколько это продлится — трудно сказать. Вот здесь как раз боюсь не угадать.

Если говорить о себестоимости строительства, то она вырастет примерно на 15–20%. Но дело тут не только в кадровом голоде, а в экономической ситуации в стране в целом. Выросший курс доллара, по моим оценкам, продержится на уровне 73–75 рублей ближайшие пару лет, даже если государству придется сдерживать его искусственно. И валютная составляющая стройматериалов неизбежно потянет их стоимость вверх. Конечно, речь не идет о щебне и бетоне, но даже морозостойкие присадки в бетон имеют валютную составляющую. Даже в производстве теплоизоляции — казалось бы, местном! — используется кокс, цена которого привязана к доллару.

— Почему вы считаете, что этот курс укрепится надолго?
— Потому что он всех устраивает. Ведь бюджет стал меньше дохода получать от продажи нефти, а проблема с нефтью пришла надолго — нефтехранилища заполнены, объемы потребления бензина в мире не восстанавливаются. Скважину не остановить, а хранить негде. Россия уже потеряла 30% квоты на нефти — это означает, что бюджет будет пополняться на 30% меньше. И, к слову, статьи бюджета, касающиеся нацпроектов, будут серьезно урезаны, и в этой связи большой вопрос, дадут ли Свердловской области денег на Универсиаду. Про метро в Екатеринбурге я и вовсе молчу. Мечтать о нем в наших реалиях не приходится.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Какие-то мрачные перспективы вы рисуете.
— Потому что ситуация действительно нестабильна. Ничего хорошего с накопленными деньгами сейчас происходить не будет. Лучший вариант спасти свои сбережения, если они есть, — вложиться в недвижимость и держать деньги в ней. Если удастся воспользоваться при этом субсидированной ипотекой — совсем хорошо. Сумма кредита там ограничена тремя миллионами, а первоначальный взнос должен быть не меньше 20%, так что, поиграв с этими пропорциями, можно подобрать вариант по душе. В «Московском квартале» такой точно найдется.

— А что, по-вашему, будет с ипотекой после 1 ноября, когда закончится эта программа?
— Во-первых, эта программа все-таки имеет столько условий, что в нее смогут попасть далеко не все. Тенденция сокращения количества ипотечных кредитов без господдержки никуда не делась — банки будут вынуждены ужесточать требования к заемщикам и вводить более строгий входной контроль для желающих оформить кредит.

— А хорошие-то новости в строительной сфере ожидаются?
— Самая главная новость в том, что стройка продолжается. Я благодарен правительству, минстрою и губернатору за возможность не замораживать объекты. Льготная ипотека — первая реальная мера господдержки строительного комплекса, и все надеются, что таких мер будет становиться больше. В Екатеринбурге отрасль стала более сплоченной, застройщики относятся друг к другу теплее, все друг друга понимают, нет былого противостояния и конкурентной борьбы. Поэтому желаю всем коллегам здоровья и терпения. Уверен, мы справимся.