Как обновить кварталы с исторической застройкой и заработать на этом. Никита Демидов — о реновации центра

Земля в центре — очень ценный ресурс, и рано или поздно ее выкупят. Поэтому если не принять единую концепцию развития центральной части города, то ее точечно застроят элитной недвижимостью, которую оградят заборами и закроют для горожан. Транспортная нагрузка и нагрузка на садики, школы и больницы увеличится, а исторические объекты продолжат ветшать.

Фото: официальная документация проекта
По предварительным подсчетам, кварталов с потенциалом новой застройки в центре города 35. Они обозначены красным цветом. Детально мы будем рассматривать территорию в границах улиц Радищева — Хохрякова — Малышева — 8 Марта.

Между тем в центре катастрофически не хватает общественных пространств, парков, скверов, площадей, пешеходных улиц, уютных зеленых дворов с открытым доступом. Здания-памятники окаймляют кварталы в центральной части Екатеринбурга, а внутриквартальные территории находятся в запущенном состоянии. Почти всегда за историческими памятниками скрывается стихийная и хаотичная застройка двухтысячных, зачастую без въезда для машин, а иногда — без прохода для пешеходов. К примеру, чтобы попасть с 8 Марта на Вайнера, нужно либо обходить квартал по периметру, либо знать дорогу, проходящую между гаражами и заборами.

Фото: официальная документация проекта
Это квартал, который окружает ТЦ «Бум». На заштрихованных участках стоят постройки, которые можно без ущерба для города снести.

В центре города есть много памятников, которые не могут быть перенесены. Обычно коммерческой ценности такие постройки не представляют и поэтому не привлекают внимания инвесторов и постепенно разрушаются.

Рядом с современными зданиями на первой линии можно встретить ничем не примечательные и даже уродливые постройки. Неэффективные собственники зданий и земельных участков не продают их, так как не предполагают их реальной стоимости, не знают путей их реализации, боятся быть обманутыми и «продешевить».

Опираясь на собственный суммарный опыт проектирования, мы разработали концепцию развития центра Екатеринбурга, которая позволит запустить процесс реконструкции исторических памятников, навести порядок на внутриквартальных территориях и как минимум вдвое увеличить количество общественных пространств в центральной части города.

Понятно, что модернизировать центр без участия бизнеса невозможно. Сейчас основной тормоз для инвестиций в редевелопмент центральных кварталов — невозможность спрогнозировать прибыль проекта.

В нашей инвестиционно-градостроительной концепции мы прописываем условия развития территории. По сути, упаковываем для инвестора проект редевелопмента: рассчитываем прибыль, создаем понятный механизм по сохранению памятников и определяем правила того, как должны выглядеть новые здания: их высота, объем, материал, цвет, композиция. Такой подход позволит упорядочить разные проекты на одной территории.

Фото: официальная документация проекта
Если все грамотно организовать, то появятся места для новых зданий, пешеходных улиц и скверов.

Проще говоря: инвестор выбирает квартал и создает проект новой территории. Квартальная единица условно делится на четыре части, внутри появляются две зеленые улицы, а на их пересечении организуется площадь. На освободившейся от «самостроя» территории реализуется потенциал для застройки.

Для каждого участка устанавливается «нагрузка» — реконструкция и содержание памятников, создание и содержание общественных пространств, парковок, социальных объектов. При этом проекты будут создаваться при участии экспертов и жителей города: от информирования обо всех стадиях проекта, до выбора территории, обсуждения предварительных концепций и создания инициативных групп.

Фото: официальная документация проекта
В этом квартале можно построить семь многоэтажных зданий и еще шесть средне- или малоэтажных.

В результате инвестор получает проходимое место с возможностью просчитать экономическую выгоду. Мы прикинули, сколько может получить городской бюджет дополнительных налоговых платежей:

• 7 000 000 рублей в год по НДС,
• 2 500 000 рублей по налогу на прибыль,
• 36 000 000 рублей по налогу на имущество.

Итого — около 50 000 000 рублей в год с каждого квартала в центре.

Фото: официальная документация проекта
Если уплотнить территорию в центре, то с каждого квартала бюджет сможет получать примерно по 50 млн рублей. Высвобождается место для офисов, жилья, магазинов, паркингов. С построенных площадей собственники будут платить налоги.

А горожане получают отреставрированный исторический центр, современную архитектуру, новые открытые общественные пространства, зеленые дворы в центре города, велодорожки, дополнительные пешеходные связи и возможность не обходить квартал кругом.