В Екатеринбурге через эскроу-счета продают треть всего жилья. Как работает новая схема долевки спустя год
В Свердловской области через эскроу-счета возводится 1,3 млн кв. метров жилья из 3,1 млн кв. метров, которые всего находятся в стройке. Формально переход на новую схему долевого строительства произошел с 1 июля 2019 года, однако часть застройщиков получила отсрочку. Так, по старым правилам остались работать те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%. Тогда девелоперы постарались скопом получить разрешения на строительство на множество проектов, чтобы на какое-то время избежать проектного финансирования. К чему пришла сейчас та и другая группа, в материале 66.RU.
Что такое эскроу-счета и проектное финансирование
До реформы долевого строительства финансирование проекта складывалось из трех составляющих: собственного капитала девелопера, банковского кредитования и средств дольщиков.
После того как заработали поправки в 214-ФЗ (Закон о долевом строительстве), привлекать деньги с рынка напрямую стало запрещено. Вместо этого покупатели заключают сделки через специальные эскроу-счета, где средства замораживаются до ввода дома в эксплуатацию. Для застройщиков это, по сути, беспроцентный депозит, и чтобы возместить те вложения, они работают с банками по проектному финансированию по пониженным ставкам — 3-4%.
Такая модель гарантирует защиту дольщиков. Во-первых, банки на начальном этапе оценивают экономическую устойчивость проекта и следят, чтобы средства не ушли на другие цели. Ответственность за финансовые средства дольщиков в данном случае напрямую несет банк, и таким образом исключается появление обманутых дольщиков.
Во-вторых, даже при банкротстве застройщика деньги с эскроу-счетов вернутся покупателям.
Кто перешел на эскроу-счета
Крупные строительные организации по-разному решили дилемму, начать работать по проектному финансированию или подождать. В области по проектному финансированию возводится чуть больше трети от всего строящегося жилья.
Например, у системообразующих игроков рынка, таких как «ПИК» или «ЛСР», порог перехода ниже, поэтому дома они могут строить через привлечение дольщиков. По последним данным «Дом.РФ», по старой схеме предпочитают также работать «ТЭН» — 340 тыс. кв. метров (из 340 тыс.), Prinzip — 195 тыс. (из 320 тыс.).
А вот через эскроу-счета жилье продает, например, застройщик «Клевер Парка» Acons Group.
Евгений Фельдман, генеральный директор Acons Development:
— В прошлом году у нас была возможность частично остаться на старой схеме финансирования, но мы выбрали более надежный вариант — проектное финансирование. Сейчас стало очевидно, что это было правильное решение — текущая ситуация в экономике нестабильна и проекты без поддержки банков уже находятся в зоне риска.
По словам гендиректора ГК «Атлас Девелопмент» Владимира Городенкера, сейчас компании ощущают забюрократизированность процедуры, поскольку идет отладка системы. «Поэтому приходится в постоянном режиме обучать сотрудников, в том числе отделы продаж. Минус, возможно, один. Это увеличение себестоимости строительства за счет содержания дополнительных сотрудников, задействованных в процессе работы с банком, и оплата процентов банку за кредит на строительство», — считает Владимир Городенкер.
«В этом году основной ввод будет приходиться на проекты, которые реализуются без использования эскроу-счетов. Нужно учитывать, что мы находимся на начальной стадии реформы. Доля жилья, профинансированная через эскроу-счета в результате замещения старых проектов, будет только увеличиваться. Структура финансирования строек, учитывая стандартный цикл, изменится примерно через год», — считает глава свердловского минстроя Михаил Волков.
Что будет с застройщиками в кризис
Те, кто работает по старой схеме, находятся в зависимости от притока новых покупателей, поскольку строительство ведется в том числе за счет средств от продаж квартир. А их в долгосрочной перспективе будут покупать меньше: из-за коронавируса рынку жилья надо готовиться к снижению активности и снижению продаж.
Те девелоперы, которые уже работают по новым правилам, получат преимущество в новых экономических реалиях. Во-первых, они приспособились к этим условиям и оптимизировали бизнес-процессы так, чтобы банковская комиссия не влияла на рентабельность и цену квадратного метра.
Проектное финансирование увеличивает себестоимость проекта, но при этом, по словам Евгения Фельдмана, однозначно говорить о том, что дома, строящиеся по эскроу, дороже, нельзя. «Стоимость реализации регулируется не только себестоимостью, но и рынком. Хотя сегодня мы уже получаем обратную связь от клиентов, что они готовы немного переплатить за гарантию в получении жилья», — рассказал он.
Во-вторых, такая схема гарантирует застройщикам бесперебойное поступление средств, вне зависимости от спроса.
Александр Матофаев, директор компании Aleka Group:
— В случае работы по эскроу-счетам есть элемент стабильности: застройщик ощущает себя увереннее, потому что понимает, что на весь период стройки у него будет финансирование. Однако если у компании, которая работает по старой схеме, налажена финансовая дисциплина, производственные и строительные процессы, она тоже может чувствовать себя комфортно настолько, насколько это позволяет рыночная ситуация.
На строительный рынок повлияет, насколько будут сговорчивыми кредитные организации. Не секрет, что у банков существуют кредитные лимиты, а у девелопера — планы по привлечению денег с дольщиков. И тот, и другой параметры влияют на процентную ставку для застройщиков. В случае, если на проект есть спрос, то банк готов снизить свою маржу по проектному финансированию.
Не все проекты могут получить одобрение банка из-за отсутствия экономической целесообразности или низкой привлекательности для потенциальных покупателей. От кризиса пострадают прежде всего мелкие строительные компании, где нет профессиональных команд и финансовой прозрачности, а также те, кто не смог оптимизировать стройку.
