В новой конфигурации 214-ФЗ, которая начала действовать с 1 июля, недвижимость потеряла инвестиционную привлекательность. В условиях банковского финансирования застройщику больше не требуются деньги на запуск стройки, а значит, не нужно привлекать покупателей низкими ценами.
По новым правилам, покупатели заключают сделки по новостройкам через эскроу-счета: деньги находятся в банке до ввода дома в эксплуатацию и только после этого перечисляются девелоперу. Чтобы возместить поток средств, компании переходят на проектное финансирование. Средняя ставка по банковским кредитам составляет 6,9%.
Риелторы вспоминают, что раньше люди часто заходили в долевку на начальной стадии, чтобы потом продать готовые квартиры. Полтора года назад на этом можно было заработать примерно 15% от стоимости жилья. С введением эскроу-счетов такая схема становится гораздо менее выгодной: маржинальность будет находиться на уровне 7%.
Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— В теории инвестиционная составляющая снизится, но на практике надо будет смотреть. Во-первых, ставка будет зависеть от объема реализации: чем больше застройщик продал жилья, тем ниже проценты по проектному финансированию. Во-вторых, девелопер будет заинтересован в реализации квартир максимально быстро: быстрее начнет продавать на старте — быстрее закроет кредит. В целом разрыв в ценах между котлованом и готовым домом должен стать меньше.
Кроме того, недвижимость на фоне других финансовых инструментов перестала быть выгодной инвестицией. «Инвесторов на рынке стало меньше. Если раньше у каждого застройщика был пул покупателей, которых можно было обзвонить, заработать финансовую подушку и потом спокойно строить, то сейчас заходить в недвижимость никому не интересно», — рассуждал руководитель коммерческого управления «TEN Девелопмент» Владимир Щеколдин на Уральском форуме по недвижимости.
Риелторы вместо квартир советуют вкладывать деньги в апартаменты. Учитывая, что в России приняли закон о запрете размещения хостелов в домах, торговые и коммерческие помещения — тот вид недвижимости, который сможет обеспечить доход выше банковского вклада.
