Почему страшна ставка по ипотеке? Потому что это ставка на длинный период. Считаем: если взять ипотеку под 10% годовых на десять лет, то выплаты по процентам составят еще порядка 59% (при условии равномерных ежемесячных платежей). Получается, за кредит на два миллиона рублей при ставке 10% вы будете платить около 1,17–1,18% в месяц. Переведем в абсолютные цифры: ежемесячный платеж — 26 430 рублей, годовой — 317 160 рублей, если стоимость жилья 2,5 млн рублей и если первоначальный взнос составил 20%.
Таким образом, на весьма приличную однушку в 40 м2 либо на не очень приличную двушку может претендовать только человек, имеющий зарплату выше средней по стране — то есть 55 000 рублей. Практически средний класс, и ему проще снимать ту же однушку за 17 000 рублей плюс коммуналка.
А если мы прикинем ставку, как в США? Скажем, 3,5% годовых? Платеж снизится очень существенно: до 19 780 рублей в месяц и до 237 330 рублей в год. Людей, которые могут потянуть такую сумму, станет гораздо больше.
Да, но кто в трезвом уме будет выдавать такие дешевые кредиты? Напрямую — никто, конечно. Но что если государство будет субсидировать эту разницу? Давайте прикинем цену вопроса.
В России строят в год порядка 80 млн м2 жилья. В пределе пусть она вся будет продаваться в ипотеку на 15 лет. Хотя сегодня в кредит продается только каждая вторая квартира, но мы же оцениваем расходы государства сверху, максимальные. И давайте предположим, опять же для простоты, что средний по стране метр стоит тысячу долларов. То есть надо выдать ипотеки на 80 млн м2 * 1000$ * 67×80% (20% — первоначальный взнос). То есть порядка 5,36 трлн рублей.
Если эту ипотеку выдавать по ставке 9,54% (это средняя ставка по стране за август), то ежегодные суммарные взносы заемщиков составят около 675 миллиардов рублей. А если под 3,5% — то 460 миллиардов. Так что размер субсидии можно оценить примерно в 215 миллиардов.
Усложним задачу. Завтра строители выполнят указ президента и начнут строить 120 млн м2. Тогда размер субсидии вырастет до 325 миллиардов рублей в год. Как вам арифметика? Для страны с почти 500 миллиардами долларов золото-валютных резервов не так уж и много. Учитывая, что НДС теперь будут собирать по 600 миллиардов в год дополнительно.
Так что можно безболезненно запустить программу субсидирования. Причем без ограничений по категориям жилья. Потому что если доплачивать только за так называемое «стандартное» жилье (а его строят более половины от общего, 45 млн м2 в 2017 году), то застройщики мигом заполонят города скворечниками. Нет, любое жилье: первое или не первое, хоромы на Остоженке или однушка в Бирюлево. Неважно.
Сроки программы? Лет 10, полагаю. Все-таки строительство — вещь плохо разгоняемая. Года два надо субсидировать понемногу, чтобы перекос спроса над предложением не вызвал взлет цен. А потом расширять. Лет через 10 у государства размер обязательств по субсидиям будет примерно 2–2,5 триллиона рублей в год. Но, полагаю, рост поступлений НДС и прибыли по раскрутившимся отраслям промышленности компенсируют большую часть расходов.
Дискуссионная тема, конечно. Ощущаю себя закоренелым кейнсианцем (течение, сложившееся как ответ экономической теории на Великую депрессию), который предлагает стимулировать спрос, чтобы избегать кризисов. А вот Бен Бернанке (американский экономист) вообще считал, что можно стимулировать спрос разбрасыванием денег с вертолета. Можно и так, но стройка — лучше.
И это не бесплатные коврижки, за квартиру все равно надо будет платить, а для этого — зарабатывать. Так что обвинения в левом уклоне — беспочвенны.
нужно развивать одноэтажную застройку, а для этого создавать инфраструктуру малых городов. Школы садики больницы. Люди скоро начнут уезжать из крупных городов... сейчас пока идет приток, но какой приток - искателей легких денег - сидеть в офисе за 30