В Екатеринбурге цена квартир в старых домах снижается больше 2,5 лет. Если в феврале 2015 года средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляла 76685 руб., то сегодня, данным Уральской палаты недвижимости, она упала до 66134 тыс. руб. При этом даже в таких условиях собственникам самостоятельно затруднительно продать вторичку.
С другой стороны, есть рынок новостроек, где предпосылок для удешевления «квадрата» нет: себестоимость строительства и цены материалов, если и изменяются, то только в сторону подорожания. Сейчас стоимость первички и вторички установилась в равновесном состоянии, и старое жилье на новое можно обменять практически «метр в метр» безо всяких доплат. Застройщики уловили этот тренд и предлагают жителям Екатеринбурга переехать в новую квартиру за свой счет в течение трех месяцев — они нужны для гарантированной реализации старого жилья.
Покупателю квартиры в новостройке априори достанется более качественное жилье с рациональными планировками, дешевой коммуналкой за счет энергосберегательных технологий и, например, счетчиков на отопление и отсутствием взносов за капремонт. Общественные пространства, дворы и парковки спроектированы из сегодняшних реалий и потребностей. Заезжай — и пользуйся.
У старого жилфонда тоже есть плюсы: сложившиеся районы обитания, развитая транспортная инфраструктура. Но и минусы очевидны. Как выглядят хрущевки и даже панельные дома изнутри и снаружи, все знают. Нет, конечно, собственники могут собрать волю в кулак и, преодолев бюрократическое чистилище и сопротивление жильцов-консерваторов, продавить на общем собрании решение о реновации дворовой территории, подъезда. Такие героические примеры есть.
Мы решили сравнить старый жилой фонд, оживленный энергичными жильцами, с тем, который сдают под ключ екатеринбургские застройщики сейчас, по шести совершенно конкретным параметрам: уровень благоустройства, уют в подъездах и холлах, количество и качество парковочных мест, состояние инженерных систем, а также планировочные решения — в частности, кухонь и комнат. Итак, сравниваем, что можно сделать своими руками, с тем, что можно получить по цене квартиры в старом доме.
1. Дворы
| В глубине ЖБИ три шестнадцатиэтажных дома образуют, если смотреть сверху, эмблему «Мерседеса». Рядом с ними члены ТСЖ потихоньку строят свой дворик-сад. Несколько лет назад жильцы скинулись на благоустройство придомовой территории. Так, вместо заброшенного и никому не нужного участка, сейчас там дети ползают на горках, взрослые наблюдают за ними со скамеечек, высажены хвойные породы, сохранился естественный ландшафт. |
| В новых домах элементы дворового благоустройства из современных материалов. Кроме того, туда точно не заедет машина. |
2. Подъезды, подвалы, места общего пользования
 Фото: личная страница Сергея Строганова в соцсети Facebook |
|---|
| Подвальные или чердачные помещения можно обустроить в тренажерный зал, как это сделали жители дома на Эльмаше, вывезя несколько КамАЗов барахла из сломанных лыж, старых велосипедов, пачек газет, холодильников и стиральных машин. |
| В новых домах холл бывает сквозным: вход со стороны улицы и двора. Двери в подъезды все чаще становятся прозрачными, что добавляет естественного освещения, а также повышает уровень безопасности. Кроме того, в них предусмотрены помещения общественного пользования: детские игровые комнаты и переговорные для жителей дома. Ну и то, без чего уже нельзя представить подъезд современного жилого дома — уникальный дизайн. Для этого примера мы взяли холл ЖК «Апельсин» «Атомстройкомплекса». |
3. Места для хранения автомобилей
 Фото: архив 66.RU |
|---|
| Если возле дома не хватает парковочных мест, то под стоянку реально перформатировать часть двора. Или даже весь, если на это согласятся мамочки с маленькими детьми. К примеру, на ВИЗе и Уралмаше, вдоль домов закатали в асфальт давно убитую шинами траву. Только вот дворы для пешеходов из-за обилия машин безопаснее не стали. |
| В новостройках паркинг часто спрятан под землю, чтобы разделить пешеходный и автомобильный трафик, а освободившуюся от транспорта территорию — озеленить. |
6. Инженерная инфраструктура
 Фото: архив 66.RU |
|---|
| Владельцы квартир в четвертом корпусе Городка чекистов еще в 2007 году получили в свое распоряжение подвальные помещения и за несколько лет превратили их в ликвидный актив, который можно сдавать в аренду и получать доход. Участвовавший в реновации Илья Сотонин из «Лиги ЖКХ» рассказывал, что они заменили инженерную инфраструктуру, установили общедомовые счетчики тепла и электроэнергии, поставили фильтры на холодную и горячую воду. |
| Но в старых зданиях, помимо вертикальной разводки труб, которая портит интерьер и съедает квадратные метры в квартирах, нет ни фильтров доочистки воды, ни индивидуальных тепловых пунктов — обязательного элемента в современных стандартах. |
5. Кухня
| Планировка квартир старого жилого фонда не предусматривает просторных кухонь. Площадь 7 м2 — нормальный вариант для семьи из трех человек (при условии, что кухонный инвентарь расставить грамотно). |
| Сегодня такие помещения используются не просто для готовки пищи и мытья посуды, но и как место сбора всей семьи и приема гостей. Более того — в новостройках все чаще застройщики сами меблируют кухни, а тот же «Атом», учредивший этот тренд, теперь обставляет мебелью даже ванные в своих домах. |
6. Комната
| Стандарты комфортного проживания за несколько десятков лет серьезно изменились. Визуально тесным комнатам приходят на смену жилые помещения, где пространства организовано наиболее функциональным образом. |
| Благодаря этому современные квартиры выглядят просторнее, чем аналоги с тем же метражом где-нибудь в хрущевке. Из-за больших окон и всоких потолков в комнату попадает больше света. |
Насыщенный рынок, конкуренция между участниками, последствия экономического кризиса заставляют екатеринбургских застройщиков искать короткий путь до покупателя, то объявляя распродажи, то делая скидки, то придумывая очередные акции. Но очевидно, что сегодня одна из важных категорий потребителей — те, кто хочет перебраться из старого жилья в новостройку без потери в цене, без желания заработать на сделке, но с четкими требованиями именно к уровню комфорта: он должен быть выше.
В ответ на этот запрос рынка девелоперы стали делать упор на реновации, практикуя такую схему обмена «полного цикла». Благоустроенные дворы и дизайнерские холлы сегодня стали стандартом, практиковать который начинают уже все, а не только самые крупные компании. В Уральской палате недвижимости подтверждают: разнообразие предложений в сегменте новостроек способствует снижению цен на вторичном рынке. И если сейчас стоимость квадрата в хрущевке и новостройке находится примерно в одном диапазоне, то уже завтра ситуация может измениться кардинально.
Лучше жить в спокойном тихом зелёном дворе с 5ти этажками, чем в таком же дворе по размеру, но вместо 5ти этажек над головой еще 20.
Паркинги почти не покупают, так как это дополнительный гемор при смене жилья, надо продавать еще и его в придачу, а стоят они по конски, за расчерченный бетонный пол по 600тыс.
Зачем мне просторная кухня на 20-30 квадратов если стоимость жкх такая заоблачная, да и сами квадраты стоят не сопостовимо с зарплатами.