Земельный калькулятор, часть 2: сколько стоит завести в поселок газ
На рынке загородной недвижимости по-прежнему самым популярным предложением остаются участки земли площадью 10 соток, обеспеченные газом, электричеством и дорогами. В прошлой публикации «Земельного калькулятора» мы определили и подготовили для помещения в палату мер и весов стоимость голой земли. Напомним: согласно расчетам, цена одной сотки составляет 37 500 рублей.
Но это просто земля, не обеспеченная ничем, в том числе обязательствами девелопера. Территория в несколько гектаров, разрезанная на наделы по 10 соток в среднем. Однако спрос говорит о том, что покупатель ищет участки, где есть инженерные коммуникации и к которым можно нормально проехать. Об этом же свидетельствуют результаты проведенного нами опроса: 68% читателей готовы заплатить больше, лишь бы эти вопросы уже были решены в поселке, где они собираются строить дом.
Как именно газ и другие необходимые ресурсы увеличат стоимость земли для конечного покупателя? Сколько еще надо прибавить к 37,5 тысячам рублей, которые составляют стоимость «эталонной» сотки? Сколько должна составлять итоговая стоимость земли и чего еще она состоит?
Как и в прошлый раз, разложить все по полочкам нам помогают эксперты Илья и Михаил Баковы, чья компания «7 прудов Девелопмент» объединяет целую сеть загородных поселков в Тюменском направлении. Отметим: именно «объединяет». Братья Баковы уверены, что и в загородном сегменте давно пришло время комплексных подходов к девелопменту.
Илья Баков, генеральный директор компании «7 прудов Девелопмент»:
— Земельный поселок, где количество участков на продажу меньше сотни, не так интересен девелоперу. Чем меньше площадь территории поселка, тем меньше его рентабельность. Дело в том, что, казалось бы, небольшие элементы инженерной инфраструктуры — такие как газораспределительные шкафы и трансформаторные подстанции — имеют конечную стоимость. И в любом случае надо построить как минимум по два таких объекта (основной и резервный), независимо о того, 10 или 200 участков в твоем поселке.
Главное, что относится к инженерной инфраструктуре загородных поселков, — газ. Это самая внушительная часть инфраструктуры — как по стоимости, так и по трудозатратам. При этом сегодня на рынке есть огромная масса предложений, предполагающих обеспечение участков газом «когда-нибудь потом».
3. Проект и документы
Каким бы привлекательным ни казался проект, утверждают наши эксперты, любой нормальный девелопер неукоснительно следует правилу «семь раз отмерь, один отрежь». Перед тем как открыть продажи участков, нужно не только просчитать экономику поселка, но и вложиться в проектирование и составление смет. То есть проработка экономической части должна быть максимально глубокой.
Михаил Баков, директор по строительству экопарка «7 прудов»:
— Фальстарт с открытием продаж может привести к печальным последствиям. Еще не имея четкого плана, как обеспечить поселок коммуникациями, застройщик фактически берет на себя обязательства, выполнить которые, возможно, не удастся. Потому что экономическая ситуация может измениться в любой момент, и собранных денег может не хватить. И вернуть их будет неоткуда.
Результат вложений в проектные работы не всегда заметен глазу обывателя. Однако вложения эти весьма значительны. В эту статью затрат входит межевание земли, юридическое оформление и согласование всех документов, а также множество других необходимых работ — рутинных и не видных на первый взгляд.
Весь этот документооборот в среднем обходится в 1500 рублей с каждой сотки.
4. Инженерная инфраструктура
Следующий шаг в реализации загородного проекта — построить запроектированные сети. Провести газ, смонтировать газораспределительные шкафы, электрические подстанции, протянуть по всему поселку электрокабель и установить опоры освещения.
Михаил Баков:
— Земельные поселки, в которых не проведен газ или нет окончательного проекта, — это кот в мешке. Я не знаю, что движет людьми, которые покупают там участки. Экономическая ситуация в стране более чем нестабильна, и считать деньги и оценивать риски необходимо особенно тщательно. Должен работать элементарный инстинкт самосохранения: если участки продаются на 30% ниже среднерыночной цены или с рассрочкой на 30 месяцев — это должно насторожить. С какой стати такие скидки? В 99% случаев эти уступки свидетельствуют о том, что перед вами не дееспособный бизнес, а попытка залатать уже возникшие финансовые дыры: срочно нужны деньги, чтобы выплатить долги по зарплате или рассчитаться с кредиторами. А если так, то денег на проектирование и строительство инженерной инфраструктуры взять просто неоткуда.
Илья Баков:
— В эту статью затрат входит не только отсыпка дорог, прокладка газопровода и монтаж мачт освещения. В ней содержится огромное количество мелочей — от замены шлагбаумов, которые могут ломаться из-за неправильной эксплуатации, до долгов жителей за электричество. Например, купив участок в рассрочку, человек получает к нему доступ и может начинать строить дом. При этом если он отказывается платить за потребляемое электричество, у застройщика фактически нет рычагов влияния на такую ситуацию. И хотя права собственности переходят к покупателю по факту оплаты последнего транша, девелоперу от этого не легче.
Строительство инфраструктуры в среднем увеличивает стоимость каждой сотки еще на 15 000 рублей.
5. Маркетинг
Проект готов, инженерная инфраструктура построена либо в высокой стадии готовности — можно открывать продажи. Не секрет, чтобы о вашем объекте узнал потенциальный покупатель, его нужно рекламировать. Рекламные бюджеты, зарплаты маркетологов и комиссии агентов составляют порядка 5000 рублей с каждой продаваемой сотки земли (да-да, покупая участок площадью 10 соток, знайте, что 50 000 рублей из его стоимости вы потратили на то, чтобы вам его продали!).
Итак, после суммирования всех перечисленных составляющих получаем новую стоимость сотки: 37 500 рублей (голая земля) + 1500 (проектирование и юридическое сопровождение) + 15 000 (обеспечение инженерной инфраструктурой) + 5000 (маркетинг) = 59 000.
И эта сумма еще не окончательная. В следующей, заключительной публикации мы расскажем, что еще влияет на стоимость земли и какую доходность закладывают земельные девелоперы в свои проекты. А пока предлагаем вам самим оценить степень их жадности в опросе ниже.
