Земельный калькулятор. Из чего складывается цена на участки вокруг Екатеринбурга
10 соток земли без подряда, с газом, электричеством и дорогой — это самое популярное предложение на рынке загородной недвижимости. Абсолютное большинство покупателей считает, что каждый сможет построить дом самостоятельно. Что так получится лучше, быстрее и красивее, чем покупать готовый.
Однако сориентироваться в ценах порой бывает очень сложно. Могут встретиться отдельные предложения, от которых так и веет не то повышенной элитностью, не то оторванностью продавцов от реальной жизни (или просто жадностью). Попадаются также и необыкновенно дешевые участки, видя цену на которые, умный человек обязательно задумается: все ли тут в порядке?
Разложить все по полочкам нам помогли Илья и Михаил Баковы, уже несколько лет развивающие тему загородного строительства в регионе. Принадлежащая им компания «7 прудов Девелопмент» объединяет целую сеть загородных поселков в Тюменском направлении. Причем ключевое слово — «объединяет», поскольку братья Баковы уверены: тенденция развивать территории комплексно прослеживается не только в многоквартирном строительстве, но и в сегменте индивидуального жилья.
Илья Баков, генеральный директор компании «7 прудов Девелопмент»:
— Я не знаю поселков с готовыми коммуникациями рядом с городом с ценником ниже 70 тысяч рублей за сотку. Еще более адекватной стоимостью я считаю 80 тысяч рублей, и мы готовы ее обосновать. Это цены для участков в пределах получаса езды от города, потому что никакую другую удаленность мы не рассматриваем.
Братья Баковы измеряют расстояние от города до поселка не в километрах, а во времени, которое требуется, чтобы его преодолеть. Отсюда разница: одни и те же 30 км по Тюменскому тракту (от Калиновской развязки) — это Малые Брусяны, а 30 км по Полевскому тракту (от выезда с Елизавета) — это почти Северский. Только в первом случае вы проделаете этот путь за полчаса, во втором — за час. А из центра города еще надо сперва добраться до «Калины» или до Елизавета.
Итак, сколько же мы получим, если суммируем все составляющие стоимости одной сотки земли в окрестностях Екатеринбурга? Мы даем очень округленные цифры, и конечно, они зависят от огромного множества факторов. Однако чтобы сориентироваться в огромной массе предложений, наших укрупненных расчетов будет достаточно.
1. «Брутто»
Начальная цифра, от которой начинаем считать, — стоимость самой земли. Как правило, чтобы организовать загородный поселок, девелопер покупает участок площадью не менее 10 гектаров. Стоимость может варьироваться от 25 до 35 тысяч рублей за сотку, а бывает и выше. Тут как на рынке: оптом дешевле, возможен торг и товар бывает некачественным.
Илья Баков:
— Участки земли, выставляемые на продажу под организацию загородных поселков, могут находиться не в собственности продавца, а принадлежать ему на правах аренды. Одной из основных задач опытного девелопера как раз и является проверка юридической чистоты участка, а также дальнейшее юридическое сопровождение всех действий с будущими участками. Иногда собственники больших участков предлагают купить их за сущие копейки: 5–10 тысяч рублей за сотку. Но потом оказывается, что участок расположен неудобно, заболочен, к нему нет дороги, нет возможности подвести газ, или он находится в общей долевой собственности с другими владельцами. Мы от таких предложений отказываемся, потому что довести до ума и продать такой поселок конечным покупателям невозможно либо очень сложно. И продавцы прибегают к самому простому решению: делят землю на участки по 10 соток и продают по 10–20 тысяч рублей. Это голая земля с оговоркой: «Электричество и газ можно будет запросить у государства».
Бывает, что по генеральному плану развития района, эти земли вообще в будущем будут использованы под федеральную дорогу или электросеть. Это значит, что лет через 10–15 государство изымет ваш участок без суда. А опротестовать вы сможете не сам факт изъятия, а лишь сумму компенсации.
Усредняя разброс цен, берем за основу 30 000 рублей. Это стоимость одной сотки голой земли, которую покупает девелопер.
2. «Нетто»
Сразу после приобретения девелопером участка он дорожает на 20–30%. Это так называемые выпадающие земли — участки, которые пойдут на общие нужды.
Михаил Баков, директор по строительству экопарка «7 прудов»:
— Когда ты как девелопер покупаешь участок для организации поселка, ты понимаешь, что есть земля-«брутто», а есть «нетто». Брутто — это те несколько гектаров, которые ты купил. Нетто — это те участки по 10 соток, на которые ты нарежешь свою землю, чтобы продавать конечным потребителям. Часть земли обязательно уйдет на общие нужды: дороги с обочинами, детские площадки, места размещения газовых шкафов и опор освещения с санитарными зонами и так далее. Чем больше участок, тем, как правило, меньше потери. Если общая площадь всего 10 га, на общие нужды уйдет около 3 га (30%), а если 50 га — можно уложиться в 10 га (20%).
Итак, стоимость голой земли уже составляет 37 500 рублей за сотку (30 000 + 25%).
В следующей публикации мы расскажем, что прибавляется к цене на дальнейших этапах реализации проекта загородного поселка. Забегая вперед, отметим: львиная доля последующих затрат — коммуникации. Но прежде чем мы опубликуем продолжение, ответьте, пожалуйста, на простой вопрос.
архив 66.ru
