Ирина Зырянова: [почему в Екатеринбурге такие дорогие квартиры]

Ответить на этот вопрос вызвалась Ирина Зырянова, руководитель «Бюро недвижимости Зыряновой». Кому-то этот ее текст покажется спорным, потому что он популяризирует профессию риелтора. Но в нем есть очень сильный отрезвляющий посыл. Возможно, он поможет нам всем более отстраненно взглянуть на некоторые вещи. Переформатирование всего рынка недвижимости Екатеринбурга уже началось, и оно необратимо.

Ответ на вопрос «Почему в Екатеринбурге такие дорогие квартиры?» прост: собственники не умеют объективно оценивать свое жилье. «Новая экономическая реальность», о которой говорят в верхах, — хороший повод пересмотреть наши подходы к продаже недвижимости, которые укоренились на рынке.

Мы с вами находимся в поиске новой точки рыночного равновесия. Наконец-то на вторичном рынке недвижимости ценообразование начинает следовать классическому закону баланса спроса и предложения. Посмотрите статистику Уральской палаты недвижимости: средний срок экспозиции на вторичке уже достиг 5 месяцев. Это говорит о том, что текущая ситуация у продавцов вовсе не критическая, они готовы и дальше экономить на профессиональных услугах риелторов, продавая свой объект бесконечно долго. Потому что справедливая и обоснованная цена объекта позволяет продать его в течение 2–3 месяцев. Точно за такое же время квартиры продавались и до кризиса.

Продавать квартиру без риелтора — как минимум легкомысленно. Я уверена, что потребители наконец утвердятся в этом мнении. Так не делают ни в одной экономически развитой стране мира.

Рынок недвижимости слишком неоднороден. Его невозможно полноценно описать одними только средними статистическими показателями. Для понимания реальной картины нужно внимательно изучать каждый сегмент недвижимости в каждом микрорайоне. Средние данные по рынку, к примеру, говорят, что всё стоит или двигается очень медленно. А мы по своей работе, наоборот, видим, что рынок очень оживился. Сделок стало больше, а за отдельные объекты даже появляется конкуренция.

Нам всем надо сделать всего две вещи. Покупатели должны точно осознавать свои потребности и финансовые возможности без излишней самонадеянности. А продавцы при определении цены должны ориентироваться не на свои запросы, а на реальное состояние спроса.

Каждый выставленный на вторичном рынке объект по-своему уникален, и цена на него формируется в зависимости от множества разных факторов. Точно так же уникален и каждый покупатель. Кому-то важна близость транспорта, кому-то — тишина и уединение. Кому-то нужно жить поближе к работе, хорошей школе или садику.

Правильно преподнести квартиру покупателю — задача профессионального риелтора. Если это настоящий специалист, он исследует район и даст объективную оценку еще на этапе подготовки к продаже. Именно такую услугу должен получать клиент, обратившийся в агентство недвижимости. Потому что выполнить нехитрую работу вроде выставления объявления на интернет-порталы и занять очередь в ФРС может любой, причем совершенно бесплатно. А вот правильно презентовать объект рынку с учетом его индивидуальных особенностей, организовать и провести показ квартиры с учетом потребностей потенциального покупателя, провести переговоры, получить предложение о покупке и закрыть сделку — вот это действительно целая наука. И сделать так, чтобы объект продался за 2–3 месяца, а не за 5, как показывает статистика.

Я могу рассказать, как происходит продажа квартиры напрямую, «без посредников».

Средний продавец, убежденный в том, что все риелторы — паразиты и дармоеды, оценивает свою квартиру, ориентируясь на сходные объекты на досках объявлений в интернете. К получившейся цене он добавляет премию за то, что его квартира явно лучше, и за то, что ремонт, который он «вот этими вот руками» делал семь лет назад, уж точно «лучше, чем у этих гастарбайтеров».

Выставив квартиру на продажу на тех же досках объявлений, он садится ждать. Сразу же получает 2–3 звонка от риелторов, просматривающих новые объекты, воодушевляется ими, а потом наступает затишье. И чаще всего оно наступает потому, что собственник по объективным причинам не смог определить факторы, влияющие на стоимость его квартиры в сравнении с аналогами. Он их просто не учитывает.

Это очень сложно — прожить в квартире много лет, а потом посмотреть на нее отстраненно. Практически невозможно.

Для покупателя и для продавца одна и та же квартира порой представляет диаметрально противоположные интересы. Это эффект «замыленного глаза», когда для одного «житейское наполнение» объекта является частью его собственной души (что увеличивает его стоимость), а другому мешает представить эту квартиру своей (а значит — принять решение о ее покупке). Иными словами, чем больше в квартире вещей, создающих уют ее владельцу, тем менее привлекательная она для покупателя.

Самая быстро продаваемая квартира — чистая и пустая. Лишь минимум мебели. И чтобы не было жильцов.

Но это, конечно, лишь второй шаг. А самое главное — не переоценить свое жилье. Посмотрев статистику цен в вашем жилом микрорайоне, еще и просто пройдитесь по нему. И вот уже: подъезд и лифт исписаны подростками, газон во дворе изъезжен машинами, у алкомаркета курят стайки местной молодежи… Вы сами-то хотите здесь жить? Если нет, то почему эта квартира столько стоит?