«Земельные поселки». Рынок загородной недвижимости заполнили участки без подряда
Купить коттедж взамен квартиры стало уже почти реальным, но заградительные ипотечные ставки, породив проблемы с продажей вторичного жилья, откатили этот рынок немного назад. Тем не менее за последние 3–4 года площади продаваемых коттеджей почти везде стали «ближе к народу», и эта тенденция продолжается. Если два года назад на рынке было всего 5% предложений с бюджетом до 5 млн рублей, то сегодня их доля составляет 17%.
Аналитики Уральской палаты недвижимости сформулировали основные тенденции загородного рынка. Они заключаются не только в том, что загородное жилье стало меньше по площади, а еще и в том, что вместо коттеджей девелоперы стали продавать землю. Многие предприниматели просто не готовы к долгим инвестициям, стараясь как можно быстрее выйти из проекта.
Объем предложения на рынке загородной недвижимости:
| Показатель | Единица измерения | Количество | Изменение за 1 кв. | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|
| Общее количество домовладений | Домовладение | 1071 | -4% | -12% |
| В том числе сблокированных домов | Домовладение | 272 | 4% | 3% |
| В том числе коттеджей | Домовладение | 799 | -6% | -16% |
| Участки без подряда | Участок | 6657 | -4% | 7% |
| Малоэтажные многоквартирные дома | Квартира в стадии строительства | 3164 | -8,8% | 29,9% |
Из таблицы мы видим, что даже за последний год количество выставленных на продажу коттеджей ужалось на 16%, в то время как жилья в малоэтажных многоквартирниках стало предлагаться почти на 30% больше. Это явное переформатирование рынка объясняется просто: квартиры, несмотря на более высокую стоимость квадратного метра, выходят дешевле за счет значительно меньших площадей домовладения по сравнению с индивидуальным домом.
Между тем цена на загородном рынке не падает такими стремительными темпами.
| Показатель | Единица измерения | Количество | Изменение за 1 кв. | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|
| Средняя цена домовладения | Руб./м2 | 45 320 | -2,0% | -0,2% |
| Коттеджи | Руб./м2 | 45 293 | -0,6% | -0,2% |
| Сблокированные дома | Руб./м2 | 44 685 | -6,4% | -1,9% |
| Средняя цена участков без подряда | Руб./сотка | 69 752 | 1,2% | 0,4% |
| Малоэтажные многоквартирные дома | Руб./м2 | 52 763 | -4,4% | -9,2% |
Однако и здесь значительной корректировке подверглась стоимость жилья в многоквартирниках: минус 9,2% за год и уже минус 4,4% за первый квартал 2015-го. И по первой, и по второй таблице мы видим, что очень уверенно на загородном рынке чувствует себя такой сегмент, как участки без подряда. Объем предложения за год увеличился на 7% (с корректировкой -4% в первом квартале этого года), а по цене это и вовсе единственный товар, стоимость которого не снизилась ни в прошлом, ни в этом году.
Аналитики отмечают общее снижение активности покупателей в загородном сегменте. Причин тому три: негативные тенденции в экономике, заградительные ставки по ипотеке и проблемы с реализацией квартир на вторичном рынке жилья. Но и до кризисных явлений в экономике спрос на загородную недвижимость менялся, обусловливая и изменения структуры предложения.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Такие изменения в структуре рынка обусловлены еще и отсутствием технологичных компаний, готовых и способных развивать долгосрочные проекты. За эти годы появилось лишь несколько девелоперов, которые профессионально развивают свои площадки, тиражируя успешные подходы на разных поселках. Но в большинстве случаев продажа земли в нарезку — единственный вариант для собственников участка реализовать его на рынке и выйти из проекта.
Количество выставленных на продажу земельных участков без подряда неуклонно растет. За последние годы это изменение стало ключевым на рынке. Оно изменило и состав покупателей: предложение стало более массовым ввиду невысокого первоначального платежа и неограниченного срока строительства дома. Сегодня объем предложения в радиусе 40 км от Екатеринбурга составляет более 6500 участков.
Михаил Хорьков:
— Это звучит несколько парадоксально, но в коттеджных поселках выбор коттеджей сегодня крайне ограничен. Исходя из структуры предложения их следовало бы переименовать в «земельные поселки».
Продажа участков без подряда укладывается в общий тренд минимизации бюджетов и упрощения рынка, считает эксперт. Низкая цена участков (от 25 000 рублей за сотку) и мелкая нарезка (от 6–8 соток) существенно расширили число потенциальных покупателей. Однако это пока не привело к динамичному развитию пригорода. Темпы строительства как инженерной инфраструктуры в поселках, так и самих домов в большинстве проектов остаются низкими. Нередко такие участки приобретаются без четких планов по их освоению, на далекую перспективу.
Михаил Хорьков:
— Серьезной проблемой данного сегмента является тот факт, что в большинстве проектов инженерные коммуникации еще не построены. Продавцы лишь берут на себя обязательства по строительству дорог, электрификации и газификации поселка. Часто источником финансирования этих работ являются средства от продажи самих участков. В общем объеме предложения доля участков с полностью готовой инженерной инфраструктурой очень мала — около 7%. Во многом этот факт не позволяет рынку перейти к росту цен на протяжении длительного периода.
Сегмент земельных участков без подряда можно поделить на две качественные группы: динамично развивающиеся и «проблемные» поселки. Если девелопер строит инфраструктурные объекты и инженерные сети, он сохраняет покупательский интерес к своему объекту. Собственники быстрее строятся и быстрее заселяются в поселок, что поднимает привлекательность проекта.
В «проблемных» проектах нет строительных работ либо они ведутся очень медленно и в незначительных объемах. Для таких поселков единственным вариантом привлечения покупателей остается демпинг, считают аналитики УПН.
Со скрипом пережив кризис 2008–2009 годов, рынок коттеджных поселков так и не смог вернуться на докризисный уровень, когда объем предложения составлял более 2000 домовладений. Многие проекты тогда были заморожены на самых разных стадиях, на других площадках значительно снизились темпы строительства. Сегодняшний объем предложения составляет чуть более 1000 домовладений.
Большая проблема коттеджных поселков заключается в том, что очень сложно бывает оценить реальное качество окружения и перспективы развития — абсолютное большинство проектов предлагает подряд на строительство на самых ранних этапах развития.
