Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Как стать новоселом, не став обманутым дольщиком

5 ноября 2014, 13:25
Продолжаем серию публикаций для тех, кто еще только задумывается о приобретении жилья. На волне надвигающихся волнений на рынке недвижимости постараемся предостеречь вас от необдуманных поступков.

Кризис 2008–2009 года показал, что не все планы застройщиков могут сбыться. Финансовый крах пошатнул благосостояние очень многих компаний, не дав им возможности выполнить свои обязательства перед своими клиентами. Результат — более четырех тысяч покупателей, которые так и не получили свои квартиры. Помочь этим людям власти пытаются с 2010 года, когда их официально объявили обманутыми дольщиками и внесли в специальные реестры.

Сегодня большая часть обманутых дольщиков все же получила свое жилье. Но не все. В Екатеринбурге осталось меньше 800 человек, купивших жилье, но так до сих пор и не получивших его.

Эксперты уверяют, что новая волна кризиса не так сильно ударит по застройщикам. Все же уроки из прошлого мы все извлекли. Сегодня строительные компании закредитованы не так сильно, как раньше, когда могли взять деньги в одном банке на погашение процентов в другом. Тем не менее это рынок, здесь никто не застрахован от взлетов и падений. Мы дадим несколько советов, как не угодить в финансовую ловушку, приобретая жилые квадратные метры.

Закон №214 ФЗ «О долевом строительстве», гарантирующий соблюдение прав дольщиков, регламентирует механизм покупки квартиры в строящемся жилье. Купите квартиру на вторичном рынке — и вы будете избавлены от подобных рисков. Иными словами, если вы не стали дольщиком, не станете и обманутым дольщиком. Это самый верный способ.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Главный совет очень прост: доверяй свои деньги только той компании, в которой уверен. Не уверен — иди к другому девелоперу или покупай готовое жилье. Важно понимать, что низкие цены на начальной стадии строительства — это и есть плата за риск, который принимает на себя покупатель. Проблема обманутых дольщиков — во многом проблема излишнего доверия покупателей к застройщикам, которые оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства.

Итак, это основополагающий совет: чтобы не стать обманутым дольщиком, не вступайте в долевку. Оставим его за скобками, давайте предположим, что мы все же рассчитываем купить квартиру на этапе строительства. Это можно сделать двумя способами: участвуя в долевом строительстве и участвуя в жилищно-строительном кооперативе.

«Серые» схемы

Кроме этого есть еще «серые» схемы, прибегать к которым мы вам советуем, только тщательно все взвесив. Во-первых, это покупка по предварительному договору. Во-вторых, покупка с помощью векселя. Закон о долевом строительстве на эти варианты не действует, а значит, не защитит вас, если что. Впрочем, оба способа вполне законны. Просто поаккуратнее с ними.

Кратко: заключая предварительный договор, вы не приобретаете право собственности на квартиру. Как следствие — договор не регистрируется в Росреестре, а значит, вы не застрахованы от двойных продаж.

Если вы приобретаете вексель, нужно также помнить, что сам по себе он никак не связан с квартирой. Это лишь эквивалент. Со всеми вытекающими последствиями — например, если застройщик передумал заключать с вами договор купли-продажи квартиры, вы сможете претендовать лишь на сумму, уплаченную за вексель. Хоть и с процентами за пользование деньгами.

Основные, самые крупные участники строительного рынка стараются не прибегать к подобным схемам. Это их репутация, которой принято дорожить. Потому что это первое, на что справедливо обращают внимание потенциальные клиенты.

Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Нужно выбирать надежного, как правило, крупного застройщика, для которого важна его деловая репутация на рынке. Даже небольшой скандал с дольщиками в современных условиях глубокого проникновения в нашу жизнь интернета и социальных сетей способен похоронить весь бизнес строительной компании. Добросовестному застройщику такая перспектива не нужна, и он сделает все, чтобы построить объект и передать квартиры своим дольщикам.

Еще один способ покупки квартиры на этапе строительства — уступка прав. Это когда покупатель передумал ждать свою квартиру и продает возможность ее дождаться. Таких вариантов очень много в недостроенных домах. Обманутые дольщики под влиянием обстоятельств избавляются от замороженных активов. Покупая квартиру по договору уступки, всегда следует помнить, что проблемный объект могли вполне никак не законсервировать. А значит, новый застройщик, который выйдет на объект, чтобы решить проблемы обманутых дольщиков, должен провести его техническую экспертизу. Хорошо, если он не станет закрывать глаза на заключения экспертов, но согласитесь, гарантии этому нет никакой.

Как защищает 214-й ФЗ

Почему покупка по договору участия в долевом строительстве считается самым надежным способом приобретения квартиры в новостройке? Вот четыре простые причины:

  1. Срок строительства. Закон гарантирует его соблюдение, а просрочку вам компенсирует застройщик. Размер компенсации — 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день. То есть если ставка 8,25%, то каждый день вам капает 0,055% от суммы договора. 550 рублей с каждого миллиона.
  2. Оговорен предмет договора и характеристики квартиры, и застройщик не вправе их менять. То есть вы ограждены от неожиданностей в этом плане.
  3. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Это значит, что одну и ту же квартиру нельзя продать дважды.
  4. Застройщик может заключать такие договоры только после получения разрешения на строительство. А это один из основных документов в каждой новостройке.

Ирина Зырянова:

— Исходя из нашей практики (профессиональной и личной) самая главная рекомендация будущим дольщикам: выбирайте застройщика, соберите о нем как можно больше информации: в интернете, на форумах, у знакомых и коллег. Даже безупречный с юридической точки зрения договор долевого участия, заключенный в соответствии с 214-м законом и зарегистрированный в Росреестре, страховой полис или банковская гарантия не гарантируют дольщику защиты от возможного обмана и мошенничества. Перспектива судебного разбирательства и длительного, зачастую безрезультатного исполнительного производства — вещь малоприятная. Деньги можно платить только застройщикам, в которых вы уверены, которые точно построят. Никакие предусмотренные законом гарантии для дольщика неэффективны, если застройщик решит бросить стройку и скрыться с деньгами.

Универсального рецепта, как не стать обманутым дольщиком, действительно не существует. Есть лишь несколько способов им стать. И заключить договор купли-продажи с фирмой «Рога и Копыта» — один из них.

Валерий Ананьев, глава корпорации «Атомстройкомплекс»:

— Власти пытаются вводить всевозможные законы, чтобы не допустить появления обманутых дольщиков. Но если застройщик не в состоянии достроить дом, то никакой закон дольщику не поможет. Надо быть очень внимательными при покупке квартиры у неизвестных застройщиков. К примеру, как можно объявлять о продажах, если до старта строительства и получения разрешения еще несколько лет? Подобные факты говорят о том, что у кого-то есть большое желание получить деньги на дешевом предложении, а что будет потом — другая история.

Если квартиры продаются в долевку, значит где-то в интернете есть проектная декларация. Это закон. Не нашли? Обратитесь к застройщику, он обязан вам ее предоставить. В этом документе подробно описан объект недвижимости, квартиру в котором вы собираетесь покупать. Там же указаны другие объекты, в строительстве которых компания участвовала раньше. Если таких нет, значит, что-то тут не так. Если есть — значит, где-то в интернете есть отзывы о них. Обязательно ознакомьтесь с ними! А лучше — съездите и посмотрите на эти дома своими глазами.

Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika в Екатеринбурге:

— Одно из самых важных действий, которые вы должны совершить, — это изучить сайт, посмотреть фотоотчеты и затем выехать на стройку, дабы сверить фото и факт. Во-первых, вы убедитесь, действительно ли строительство находится на той стадии, о которой вам говорили в отделе продаж. Во-вторых, то, как компания ведет работы, каких рабочих вы увидите на площадке, тоже много скажет вам об объекте. Хорошему застройщику не стыдно показать стройку клиенту. Так что никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели в глаза.

Разрешение на строительство и другие документы

По вашему требованию застройщик обязан предоставить вам разрешение на строительство, документы на землю и собственные учредительные документы.

Андрей Артемьев, президент Всероссийской лиги защитников потребителей:

— Рекомендую потенциальным покупателям жилья перед приобретением убедиться, что у застройщика имеются все разрешительные документы. Что землеотводные документы предоставляют право строить именно то жилье, на которое застройщик собирает взносы, то есть что это земли для жилищного строительства. Для какого? Строительства многоквартирных домов или индивидуального? Все потребители должны понимать, что нецелевое использование земель не допускается. Объект, построенный с нарушением цели использования земли, подлежит сносу. Он не может быть зарегистрирован как объект недвижимости, и к нему никогда не подведут городские энергокоммуникации и канализацию.

Кроме этого можно запросить свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и другие документы застройщика, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы (если она была), саму проектную документацию (со всеми изменениями). А самое главное, что вам должны предоставить, — проект договора. Его можно забрать и показать знакомому юристу. Если что-то не понравится — настаивайте на внесении изменений! Имеете право.

И напоследок. Чтобы чувствовать себя уверенным в разговоре с продавцом квартиры, прочитайте с карандашом в руках федеральный закон «О долевом строительстве» (№214 ФЗ). Да, это чтиво далеко от романов Иоанны Хмелевской, но за несколько вечеров осилите.

А еще — зайдите на сайт арбитражного суда и проверьте по картотеке дел, нет ли предъявленных требований о признании застройщика банкротом.

Внутренний фотобанк компании