Ипотечный пузырь может лопнуть

По мнению специалистов, «доступная» ипотека с минимальным первоначальным взносом на деле означает рост доли «плохих» кредитов в портфелях банков. В таких условиях любое потрясение или даже небольшой спад в экономике приведет к тому, что многие заемщики, взявшие кредит на пределе возможностей, не смогут расплатиться с банком, и пузырь лопнет.

Более того, «кредитный бум» приводит к обратному результату — снижению доступности самого жилья. Наращивание объема выдачи ипотеки повышает спрос на недвижимость, из-за этого растут цены на нее.

Как считает директор Уральского регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк» Виталий Милованов, за ростом ипотечного кредитования населения, безусловно, надо внимательно следить, однако процессы, происходящие сейчас в банковском и потребительском секторах, пока не дают веских оснований для беспокойства.

Самой популярной, как и раньше, остается ипотека на вторичном рынке, в данный момент начинает развиваться кредитование на покупку жилья в новостройках, но ограничений со стороны банков по этой программе все еще много. Банки по-прежнему внимательно подходят к оценке финансового состояния заемщиков, а сами заемщики учатся адекватно оценивать свои возможности по погашению ипотечного кредита, говорит Виталий Милованов.

В начале 2011 рост розничного кредитования ускорился до 25% в год (месячные темпы, приведенные к годовому выражению), примерно сравнявшись с динамикой привлечения банками вкладов населения. Рост темпами 25% в год для потребительского, в том числе и ипотечного, кредитования не является слишком высоким с учетом предшествующего снижения, а также неразвитости этого сегмента, поэтому говорить, что в России начинается кредитный бум, пока рано. Безусловно, низкие ставки и высокая банковская ликвидность создают для него предпосылки, однако, как и в США, и других европейских странах, пока не хватает другой составляющей — активного спроса на кредиты.

Что касается роста цен на недвижимость, то, по мнению директора Уральского регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк», в российских условиях кредитование как фактор потребительского спроса играет очень ограниченную роль и в одиночку не может cущественно влиять на стоимость недвижимости.

Его мнение поддерживает региональный директор банка DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова. В России вариант с ростом цен на недвижимость из-за доступности ипотеки маловероятен, т.к. степень проникновения ипотеки в рынок купли-продажи жилья у нас крайне низкая. На сто сделок с жильем доля сделок с участием ипотеки составляет сегодня всего 9%, а подавляющая часть сделок по купле-продаже жилья осуществляется за наличные деньги.

Что касается низкого первоначального взноса, то, как показал опыт последних лет, заемщики, внесшие менее 15% от стоимости жилья, наиболее часто попадали в просрочку, в том числе и потому, что относились к квартире скорее как арендаторы, а не как владельцы и при наступлении трудностей были готовы отказаться от обслуживания кредита. С другой стороны, размер первоначального взноса является существенным моментом при принятии решения о том, чтобы воспользоваться ипотекой. Из-за высоких цен на недвижимость люди вынуждены достаточно долго копить на первоначальный взнос. Выходом из этой ситуации являются различные программы, позволяющие с одной стороны заемщикам снизить первоначальный взнос, а с другой банкам минимизировать риски, заключает региональный директор банка DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова.