Жить, работать, отдыхать — не выезжая в центр. Как меняется деловая инфраструктура спальных районов

Крупные жилые районы Екатеринбурга постепенно становятся более самостоятельными с точки зрения городской инфраструктуры. Вместе с жильем в них формируется спрос на офисы, сервисы, торговлю и другие функции, которые раньше преимущественно концентрировались в центре города. Для девелоперов это означает не только необходимость создавать комфортную среду для жителей, но и новые возможности для развития коммерческой и социальной инфраструктуры.

Как отмечает Елена Кончакова, директор по развитию TEGOLA Group, по опыту своей компании работающая с девелоперами, это уже не маркетинговый ход, а реальный запрос покупателей:

«Мы перешли на новый уровень: люди выбирают не квадратные метры, а качество жизни вокруг них. Это не прихоть инвесторов и не выдумка маркетологов — это новый стандарт, которого ждут покупатели».

От жилого района — к самостоятельной городской среде

Еще недавно при выборе жилья основное внимание уделялось самому дому, его расположению и транспортной доступности. Сегодня логика выбора другая. Покупатель все чаще готов переплатить 10–15% стоимости квадратного метра, чтобы получить не просто стены, а готовую среду.

Это меняет и подход девелоперов. Вместе с жилыми проектами необходимо создавать рабочие места, сервисы и общественные пространства, соответствующие масштабу территории. В результате коммерческая недвижимость становится не просто дополнительной функцией, а частью развития района.

Почему офисы появляются в крупных жилых районах

Развитие деловой инфраструктуры в спальных районах связано в том числе с изменением самого спроса на офисы. В крупных жилых территориях уже сформирована значительная концентрация населения, а значит — и потенциальных сотрудников для компаний.

Академический район Екатеринбурга — один из таких примеров. Численность населения территории вместе с прилегающей застройкой уже достигает порядка 100 тыс. человек. При этом существующее предложение офисных помещений в значительной степени представлено небольшими коммерческими площадями на первых этажах жилых домов, которые подходят далеко не для всех компаний.

Для бизнеса расположение офиса непосредственно рядом с крупным жилым массивом может быть рациональным не только с точки зрения логистики сотрудников. Район становится источником кадрового потенциала, а наличие качественных офисных площадей позволяет компаниям размещаться ближе к своим сотрудникам.

Особенно это актуально для отраслей, где физическое присутствие клиентов в офисе требуется относительно редко. Как отмечает Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС», специфика района может сама диктовать правила:

«Есть спальные районы, где строить офисы – просто логично. Например, мы строим бизнес-центра класса «А» в Академическом, где живет очень много людей, работающих в ИТ-сфере. Клиенты приходит к ним в офис раз в 20 дней, не чаще. Второй аспект — логистика: поток людей утром движется в сторону центра, а вечером обратно. Ездить на работу в противофазе этой маятниковой миграции — значит экономить собственное время».

Каким должен быть современный офис

При переносе деловой функции в жилой район возникает вопрос качества самого офисного продукта. По словам Юрия Тараненко, комфорт сотрудников определяется не только архитектурой и расположением здания, но и вполне практическими характеристиками — инженерными решениями, парковкой, высотой потоков и качеством внутренних пространств.

Именно такой подход заложен в проект бизнес-центра класса А, который ГК «КОРТРОС» запроектировала в Академическом районе для создания полноценной деловой среды. Архитектурную концепцию объекта разработало французское бюро Valode & Pistre.

В проекте предусмотрена приточно-вытяжная вентиляция и открывающиеся окна, которые обеспечат дополнительный приток свежего воздуха. Высота потолков составит 3,2 м, а на восьмом этаже — 4 м. На верхних этажах предусмотрены офисы с террасами. Электрические сети и слаботочные системы можно будет разводить под фальшполом.

Отдельное внимание уделено формату офисов. В здании предусмотрены блоки площадью от 60–70 кв. м, что позволяет ориентироваться не только на крупных арендаторов, но и на небольшие компании.

Еще один элемент — парковочная инфраструктура. Подземный паркинг спроектирован из расчета одно машино-место на 70 кв. м офисной площади, дополнительно предусмотрена гостевая наземная парковка. При этом близость бизнес-центра к жилой застройке потенциально позволяет части сотрудников добираться до работы пешком.

Инфраструктура как часть офисного продукта

Современный бизнес-центр постепенно перестает быть зданием исключительно с рабочими кабинетами. Важной частью его концепции становится инфраструктура, которая позволяет закрывать повседневные потребности сотрудников и посетителей внутри самого объекта.

В бизнес-центре в Академическом на первом этаже запланирована зона общественного питания с прямым входом из лобби. Для коммерческих помещений предусмотрены отдельная зона загрузки и сервисный коридор, а для обслуживания офисной инфраструктуры — грузовой лифт. Такое решение позволяет разделить клиентские и технические потоки.

Город перестает быть моноцентричным

Развитие коммерческой недвижимости внутри жилых районов не означает отказ от традиционных деловых центров. Скорее, городская структура становится более разнообразной: наряду с центральными деловыми локациями появляются новые точки концентрации бизнеса.

Для девелопера это означает необходимость рассматривать коммерческую недвижимость не изолированно, а в контексте всей территории. Офис может создавать дополнительный спрос на сервисы, обеспечивать рабочие места для жителей района и одновременно повышать привлекательность жилого проекта.

Екатеринбург постепенно перестает быть городом с одним-единственным деловым центром. Впереди — эпоха качественных, самостоятельных районов, где точка притяжения и место для серьезной работы находятся там, где ты живешь.