Новая экономика стройки. Как девелоперы приспосабливаются к рыночному спаду
Ведущие девелоперы Екатеринбурга поделились планами на 2027-2028 годы на сессии форума 100+ TechnoBuild «Новая экономика девелопмента. Как отладить процессы, чтобы строить эффективно», которую организовали объединенная редакция РБК Екатеринбург и 66.RU и компания «Петрович». Они готовятся к разным сценариям в экономике, будь то медленная стагнация рынка или взрывной рост цен на строительные материалы. И ищут варианты допустимой экономии.
Девелоперам напомнили о росте цен
В строительной отрасли спад — за 6 месяцев текущего года объем работ в Свердловской области сократился на 6% против 5% по России. Количество строящегося жилья при этом увеличивается — 2024 и 2025 годы стали рекордными по количеству квадратных метров — 5,1 и 6 миллионов соответственно.
Когда девелоперы завершат проекты, начатые в этот период, им придется решать, хватит ли ресурсов, чтобы продолжать строительство в прежних объемах, или планы придется пересматривать.
«2024 и 2025 годы были живыми — застройщики вкладывались в земельные участки, наращивали мощности, набирали команды под новые проекты. 2026 год мы проходим на инерции, остановить стройку девелопер не может — это означает заморозку денег. Главный вопрос — как поведет себя рынок в 2027-2028 годах», — рассуждает генеральный директор АСЦ «Правобережный» Дмитрий Естехин.
Елена Азарова, директор В2В-департамента Строительного торгового дома «Петрович», комплектующего крупные строительные объекты, рассматривает два варианта событий: умеренную стагнацию в течение двух лет или внезапное увеличение спроса, дефицит стройматериалов и рост цен, если возникнут неизвестные пока драйверы роста.
«Вспомните ситуацию с Covid-19 в 2020 году. Никто не представлял, что будет дальше — все сокращали издержки, в Москве вообще закрывали стройплощадки. При такой неопределенности рынок сжался, а когда годом позже спрос рванул вверх, оказалось, что отрасль не готова. Возникший дефицит породил жесточайшую инфляцию и просто сумасшедшие колебания цен», — говорит Елена Азарова.
Вероятность второго сценария неочевидна, считает эксперт, но застройщикам стоит его учитывать, чтобы не остаться без ресурсов, когда тренд сменится.
На всем своем
Из-за санкционных ограничений цены на стройматериалы росли четыре года подряд — с 2021-го до конца 2024-го. По оценке заместителя председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина, за это время «корзинка застройщиков» подорожала на 64%.
Чтобы понимать, как цены на материалы отражаются на стоимости квадратного метра, аналитики СТД «Петрович» вывели индекс строительства многоквартирного дома. По данным компании на сентябрь 2026 года, больше всего за год подорожали металлопрокат (+23,3%), электротехнические изделия (+18,2%) и окна (+12,7%). На менее дефицитные позиции цены снизились. В среднем индекс строительства увеличился на 3%, то есть рост стоимости материалов не превысил показателей инфляции.
Дальнейших ценовых скачков девелоперы Екатеринбурга не ждут – почти все необходимое выпускают местные предприятия. Заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Антон Шафаростов подтверждает, что промышленность региона закрывает основные потребности застройщиков.
«Если посмотреть на торговые балансы, мы продаем много материалов в другие регионы. Области не хватает стекла, сантехники и частично изделий строительной химии. Но это не значит, что нужно строить, собственный стекольный завод: кооперация между регионами выстроена, и ситуацию мы считаем стабильной», — говорит замминистра.
Застройщики покупают продукцию на заводах или с помощью дилеров и специализированных торговых домов. По словам Дмитрия Естехина, его компания работает только с теми производителями, кто готов доставлять заказы своим транспортом. Прямой контакт с производителем не гарантирует экономию, тогда как торговый дом может предложить сопоставимую цену или даже несколько ниже. Естехин объясняет это закупкой продукции крупными партиями. Она позволяет рассчитывать на скидки, которых девелоперу не добиться.
Компания «Атомстройкомплекс», запустившая в Свердловской области 11 заводов, обеспечивает себя и других участников рынка сырьем, материалами и железобетонными и конструкциями. Коммерческий директор компании Данил Кузнецов утверждает, что застройщик работает со своими предприятиями на рыночных условиях.
«Не бывает такого, чтобы в трудные времена подразделение девелопмента поджимало производителей. Единственное преимущество застройщика — в том, что он может не беспокоиться о сроках поставок», — говорит Кузнецов.
Промышленники и девелоперы находятся в общем экономическим пространстве, поэтому проблемы у них примерно одинаковые, добавляет Кузнецов.
Как разделить ношу с поставщиком
Застройщикам приходится отказываться от новых проектов из-за растущих запасов нераспроданного жилья и сложных отношений с банками. По словам коммерческого директора «СКМ Девелопмент» Антона Мещерякова, за год в Екатеринбурге заключают около 30 тыс. первичных договоров купли-продажи квартир и договоров долевого участия. Раньше компаниям удавалось реализовать остатки за два-три года, затем срок начал увеличиваться и достиг четырех лет.
«При этом цены на квартиры в 2026-м году стабилизировались — мы видим рост, сопоставимый с погрешностью расчетов, а себестоимость квадратного метра продолжает расти: строительная часть — в пределах инфляции, а проектное финансирование и затраты на рекламу, продвижение и риелторов — кратно. Маржа застройщика сжимается, и ему приходится отказываться от новых проектов. Наблюдения за рынком это подтверждают — в первом полугодии 2026-го новостроек у компаний из других регионов стало заметно меньше», — рассказывает Мещеряков.
Дмитрий Естехин подтверждает — девелоперы и правда откладывают свои разрешения на строительство. Они ждут, когда вслед за очередным снижением ключевой ставки упадет и банковская ставка кредитования.
«Застройщики объективно ужались — мы понимаем, что маржинальности трех последних лет рынок уже не выдержит. Но хочется, чтобы и банки поумерили аппетиты, тем более, их прибыль во многом зависит от застройщиков. Астрономические цифры в банковской отчетности ужасают».
Застройщики хотели бы снизить маржинальность проектного финансирования. Но, пока нет рычагов воздействия на банки, эта цель скорее декларативная. Директор по девелопменту «Группы Голос» Антон Амелин считает, что ситуация с дороговизной проектного финансирования и стандартной ипотеки не станет лучше, пока ключевая ставка не вернется к 12%. А это, по его подсчетам, произойдет не раньше, чем через два года.
Генеральный директор проектного офиса ГК «КОРТРОС» в Челябинске Александр Копин соглашается: стоимость денег для девелопера сегодня – основной вызов, поэтому им приходится все точнее и точнее распределять затраты.
«Один из вариантов — переносить эту финансовую нагрузку на различные этапы цепочек поставок в сотрудничестве с поставщиками и производителями стройматериалов. И у нас есть много примеров, когда поставщики соглашаются разделить с нами эту ношу, позволяя нам управлять себестоимостью проектов», — говорит Копин.
В сокращении затрат помогает категорийный менеджмент в закупках. Это системный подход к управлению товарным ассортиментом. Представитель «КОРТРОС» объясняет, что компания перешла к нему шесть лет назад. В работе с поставщиками они ищут баланс между партнерскими отношениями и экономической выгодой, чтобы решать проблемы совместными усилиями.
На чем еще сэкономить
Экономия на стройматериалах — тоже выход, признают девелоперы. Это позволит зарабатывать на продажах дешевых квартир. Однако в Екатеринбурге, самый конкурентный строительный рынок в стране. И борьба за клиента повышает требования к качеству жилья. Данил Кузнецов вспоминает, что в 2018 году видел в центре Санкт-Петербурге дома бизнес-класса, которые, по его оценке, «в столице Урала никого бы не заинтересовали».
«Позиция нашей компании — в том, что мы не готовы ухудшать свой продукт, потому что качественное предложение привлекает больше покупателей», — соглашается Антон Мещеряков.
Александр Копин полагает, что «определенные косвенные вещи, которые скрыты от глаз, можно удешевить и сделать более рациональными». И это не отразится на качестве продукта, зато позволит сэкономить за счет проектных решений. Еще одним потенциальным резервом он считает земельный участок.
«Обратная сторона высокой конкуренции в том, что цена земли на аукционах вырастает до колоссальных значений и увеличивает себестоимость строительства. Избежать этого можно за счет комплексного развития территории — в этом случае застройщик получает землю существенно дешевле рыночной стоимости», — объясняет Копин.
По словам Антона Амелина, механизм КРТ предполагает другие риски. Как пример — требование администрации города потратить деньги на благоустройство участка, когда девелопер начинает возводить первую очередь. Так называемый социальный сбор в виде дополнительных трат делает проект неоправданно дорогим, и банки не хотят его финансировать.
Отдельная проблема — сроки застройки, которые устанавливали заблаговременно, в иной рыночной ситуации. Амелин считает, что никто бы не пострадал, если с учетом новых реалий муниципалитет согласился бы продлить сроки.
На себестоимость жилья также влияют зарплаты на стройках. Но здесь девелоперы и чиновники не прогнозируют рост. Антон Шафаростов считает, что объективных причин для этого нет: за последние четыре года зарплаты и так стали вдвое больше, причем без заметного увеличения производительности труда. Причина — в дефиците рабочих рук. А если учесть, что в ближайшие годы отрасль ждет спад, зарплаты могут даже сократиться.
При этом сами застройщики больше верят в позитивный сценарий, при котором внезапный спрос вернет компаниям прежние объемы стройки. Елена Азарова также посоветовала девелоперам учитывать позитивный вариант развития событий.
«Сегодня девелоперы примерно понимают, что хотят построить в следующем году. Поэтому стоит позаботиться о втором сценарии. Даже если реализуется вариант умеренной стагнации, запасы материалов не окажутся лишними. Застройщики обезопасят себя от неприятных историй, случившихся в 2021-м, 2022-м и 2023-м, когда мы все испытывали острый товарный дефицит», — подводит итог Елена Азарова.
По ее мнению, такая вероятность по-прежнему существует.
