Покупка участка с недостроенным домом

Привет! На связи юристы по недвижимости https://llmo.ru/. Сегодня обсудим, какие «подводные камни» ожидают покупателей земельных участков с объектами незавершённого строительства, и как избежать проблем в регистрации.

Сделка купли-продажи участка с недостроенным домом кажется выгодным предложением. Покупатель тратит на 20% меньше финансов на завершение строительства, чем при покупке уже готового объекта в этом районе. Но с юридической точки зрения приобретение объекта незавершённого строительства (ОНС) может обернуться трудностями в регистрации. В результате собственник понесёт убытки, а не сэкономит.

Что имеем в виду: продавец мог нарушить градостроительные нормы или отступы от охранных зон в начале строительства. Покупателю придётся получать согласование от государственных служб и договариваться с администрацией. В последнее время сложилась тенденция отказов Росреестра при нарушении отступов. Приостановки выносят в каждом третьем случае. Самостоятельно владелец уже не справится, понадобится помощь юриста.

Совет: избежать ситуации с нарушениями можно, проверив, зарегистрирован ли ОНС на продавца. Если есть выписка из ЕГРН, начало строительства согласовано с администрацией, опасаться не стоит. В договор сделки-продажи участка включают недостроенный дом. После завершения сделки покупатель без проблем оформит переход права собственности. Регистрация объекта незавершённого строительства в Росреестре продавцом служит гарантией для покупателя, что «всё чисто».

Недостроенный дом не оформлен в собственность

Стоит попросить продавца зарегистрировать недострой. Для этого нужен вызов кадастрового инженера, который измерит объект, оценит степень готовности в процентах и составит технический план. На основании техплана Росреестр проведёт регистрацию и выдаст выписку из ЕГРН. После сделки покупатель переоформит ОНС на себя.

В случае отказа зарегистрировать объект незавершённого строительства, покупателю нужно быть внимательным при совершении сделки или доверить юристу дальнейшее оформление.

Памятка, на что обращать внимание при покупке недостроя:

• Убедиться, что земельный участок принадлежит продавцу, а не предоставлен на правах аренды. Изучить межевой план, акт согласования с владельцами смежных участков. Детальная проверка документов поможет избежать земельных споров с соседями по границам участков, исключить ситуации с самозахватом земель и избежать других негативных последствий.
• Изучить выписки из ЕГРН и ПЗЗ. Проверить категорию земли и вид разрешённого использования. Узнать, подавалось ли в администрацию уведомление о начале строительства или постройка считается самовольной.
• Исключить наличие ограничений и обременений в виде ареста, залога имущества. Запросить градостроительный план участка и проверить, находится ли недострой в пятне застройки, соблюдены ли отступы.
• Проверить подключение коммуникаций. Убедиться, что газовая труба не проходит по участку, иначе дом нет смысла достраивать — администрация вынесет постановление о сносе.

При отсутствии регистрации в договоре сделки недострой фигурировать не может. ОНС будет считаться набором стройматериалов, который передаётся новому владельцу вместе с земельным участком.

Чтобы покупка недостроенного дома принесла выгоду владельцу, советуем получить юридическую консультацию или обратиться за сопровождением для проверки чистоты сделки.