Как купить жилье в эпоху высоких ставок. Варианты с ипотекой и без

В 2024 году на одного жителя страны приходится в среднем 28 кв. метров. Президент Владимир Путин поручил к 2030 году обеспечить россиян 33 «квадратами» на каждого. Сделать это в нынешней ситуации непросто. В ноябре средний уровень рыночных ставок по ипотеке на фоне роста ключевой ставки составил 25,5%. В некоторых банках, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, показатель достигает 28%, и это не предел, ведь пока Центробанк не собирается смягчать кредитно-денежную политику.

Но, несмотря на ожидаемое падение продаж новостроек в два раза после отмены ипотеки с господдержкой, спрос на квартиры в России остается высоким, Екатеринбург — не исключение. Отчасти это связано и с высокой стоимостью аренды жилья, которая обходится от 38 до 75 тыс. рублей в зависимости от площади квартир. А большой спрос еще больше подогревает стоимость. Такие суммы соотносимы с ипотечными платежами. Только первые платят деньги чужому человеку, а вторые — вкладывают в свое будущее. Поэтому по-прежнему часть тех, кто нуждается в жилье или его расширении, выбирает вариант покупки, а не съема, даже в нынешних непростых условиях.

Покупают те, для кого квартира — необходимость

Фото: предоставлено 66.RU

Если еще в начале года квартиры, особенно компактные «однушки» и студии, многие рассматривали как инвестиции, то сейчас стало очевидно — недвижимость покупает прежде всего тот, кто собирается в ней жить.

«Количество инвесторов на рынке снизилось в два раза — до 5%. Классических перекупов, инвестирующих в котлован в надежде на перепродажу, сейчас мало», — рассказал 66.RU владелец агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский.

Количество тех, кто приобретает квартиры с помощью банковского кредита на рыночных условиях, в Свердловской области остается высоким, даже после роста ставок. Например, в Уральском банке Сбербанка в сентябре доля ипотеки на первичное жилье от застройщиков в общем количестве выданных жилищных кредитов составила 33–37%, а на вторичное — на уровне 60–65%.

«К изменениям адаптируются и девелоперы, и покупатели. В условиях инфляции и роста цен недвижимость продолжает оставаться самым понятным способом сохранения сбережений», — отмечает заместитель генерального директора девелопера «Академический» (входит в ГК «Кортрос») Нина Голубцова.

Для тех, кто не подходит под льготные программы (семейная, IT) и ищет более выгодные варианты, чем рыночная ипотека, у девелоперов есть специальные предложения.

Варианты без льготной ипотеки

Фото: предоставлено 66.RU

Застройщики заранее подготовили разные механизмы поддержания спроса. Наиболее популярные — это покупка за наличные, рассрочка, субсидирование ипотечной ставки, трейд-ин, траншевая ипотека.

Субсидирование ставки застройщиком

В этом случае девелопер, а не государство компенсирует банку часть процентов по кредиту. То есть заемщик получает ипотеку со сниженной ставкой, а застройщик выплачивает кредитору часть недополученного дохода.

Плюсы:

• Ежемесячный платеж часто существенно ниже, чем по кредиту по обычным рыночным ставкам. Это важно, если дом еще строится или нужно накопить деньги на покупку мебели в новое жилье.
• Если такой кредит взят на долгий срок, то сумма переплаты может оказаться значительно меньше, чем по обычной ипотеке.

Минусы:

• Цена квартиры и минимальный первоначальный взнос могут быть выше.
• Количество предложений на рынке может быть меньше.

Траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами).

Схема траншевой ипотеки:

• заемщик оформляет жилищный кредит и договор долевого участия;
• далее он вносит первоначальный взнос;
• банк перечисляет застройщику первый транш;
• пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу, как правило, это минимальные суммы;
• после сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы.

Плюсы:

• Экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома и снижение финансовой нагрузки на покупателя.
• Стоимость квартиры фиксируется и остается неизменной.
• Застройщик не будет затягивать сроки сдачи жилья, поскольку замотивирован получить второй транш.

Минусы:

• Ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе.
• Ограниченное предложение: под программу подходят не все дома или квартиры от застройщика.

Трейд-ин

Подойдет тем, у кого уже есть жилье. В этом случае свою старую квартиру вы сдаете застройщику, а ее стоимость идет в зачет новой.

Плюсы:

• Трейд-ин можно использовать как первый взнос по ипотеке.
• Застройщик может взять на себя продажу вашей квартиры.

Минусы:

• Оценочная стоимость ниже рыночной.
• Программа может распространяться не на все квартиры застройщика.

Беспроцентная рассрочка от застройщика

В этом случае девелоперы предлагают разбить стоимость квартиры на несколько платежей.

Плюсы:

• Отсутствие процентов. То есть придется оплачивать только стоимость квартиры.
• Отсутствие переплат. Поскольку банк не вовлечен в процесс, то не нужно платить за банковское обслуживание, страховку и прочие комиссии.
• Скорость сделки. Сделка оформляется через застройщика, что ускоряет процесс покупки.

Минусы:

• Крупные платежи и ограниченные сроки. Все деньги, как правило, нужно внести до сдачи дома. Таким образом, это будет история не на 20–30 лет, а всего на год-два. То есть платежи будут выше, чем при обычной ипотеке.

Скидки на покупку без ипотеки

Девелоперу выгодно, чтобы клиент купил квартиру, оплатив ее сразу и полностью. Поэтому для такой категории покупателей он может предлагать специальные условия.

Плюсы:

• Стоимость квартиры снижается. Например, покупая за собственные деньги квартиру стоимостью 6 млн при скидке 15%, экономия составит почти миллион рублей.

Минусы:

• Нужно иметь сразу большую сумму свободных денег на покупку.
• Выбор квартир может быть меньше.

У ряда девелоперов предложения носят комплексный характер. Так, например, по словам Нины Голубцовой, в Академическом интерес к покупке квартиры активнее всего проявляют люди с детьми. И приобретают жилье не только те, кто подходит под условия программы семейной ипотеки. Поэтому мы разработали специальные условия рассрочки для тех, кто еще только ждет рождения ребенка. А для тех, у кого дети старше, чем по условиям семейной ипотеки, — скидку на каждого ребенка в семье в возрасте от 7 до 18 лет. А если семья перевозит старших родственников поближе к себе или приобретает квартиру для подросших детей, то действует скидка на повторную покупку.

Круг тех, кто может оформить льготную ипотеку, в 2024 году сократился. Теперь государство ввело ограничения по возрасту детей. Также не получится купить сразу несколько квартир по льготным программам.

На что обратить внимание, если вы оформляете льготную ипотеку

Фото: предоставлено 66.RU

С июля 2024 года оформить семейную ипотеку могут:

• Семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно. Ранее программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет.
• Родители ребенка-инвалида до 18 лет.
• Люди, желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей) и имеющие двух несовершеннолетних детей. В Свердловской области это, например, Ирбит, Верхняя Салда, Реж.

В 2024 году такой жилищный кредит могут взять те, кто ранее не брал любую льготную ипотеку (с господдержкой под 8%, IT, семейную, дальневосточную, арктическую).

На фоне исчерпания лимитов банки повышают первоначальный взнос по ипотечным программам с 20 до 50%. Эта мера ограничила поток клиентов, желающих взять такой кредит.

В 2024 году банки как минимум трижды приостанавливали выдачи льготных ипотек из-за исчерпания лимитов по программам. В ноябре институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ» распределил между банками 350 млрд рублей лимитов между банками по семейной ипотеке. Больше всех получили Сбербанк и ВТБ (по 122,4 млрд рублей), Альфа-Банк — 42 млрд рублей и ПСБ — 21 млрд рублей. В 2025 году на поддержку семейной ипотеки правительство планирует выделить 637 млрд рублей.

Застройщики, риелторы и банкиры сходятся во мнении, что если вы остро нуждаетесь в жилье, ждать снижения ключевой ставки и откладывать покупку квартиры бессмысленно. Решать вопрос надо «здесь и сейчас», обращая внимание на те условия, которые предлагает рынок.

«Что касается самого главного вопроса: «Когда стоит покупать жилье», то ответ на него у меня стандартный: когда вы можете его себе позволить и когда у вас есть уверенность в своем доходе», — считает Никита Словиковский.