Люди договариваются с родителями, сестрами и братьями. Кто-то даже закрепляет эти договоренности документально. Но зачастую уже после выплаты ипотеки квартира становится предметом жарких споров и битв в суде. Чем грозит оформление семейной ипотеки на ближайших родственников, рассказала в авторской колонке на 66.RU адвокат Ксения Матяж.
— Проблема часто возникает не на этапе приобретения квартиры и внесения за нее платежей, а уже после погашения ипотеки. 15 лет все было классно, вы платили каждый месяц, относя в банк по 30 тысяч рублей, выплатили. Приходите к условному Васе и говорите ему: «Вася, а теперь переоформляй на меня квартиру». А Вася уже не хочет. Он, быть может, там живет все эти 15 лет или планирует туда прямо сейчас переехать, или хочет сдать ее в аренду. В общем, Васе эта квартира и самому нужна. И он отвечает: «Нет, спасибо. У меня теперь классная квартира, без обременений. Я ее собственник и могу в суде это доказать».
Максимум, что можно сделать, — взыскать с этого Василия денежные средства в судебном порядке, если, конечно, удастся подтвердить, что платежи осуществляли именно вы. И не забывайте еще о том, что у него может не быть этих денежных средств. Тогда взыскания нужно будет обращать на приобретенную в ипотеку квартиру, а в ней, допустим, проживают несовершеннолетние дети. Возникнут сложности со снятием их с регистрационного учета. Это можно сделать только через суд, а суды на такое не идут практически никогда.
Решаясь на подобные юридически значимые действия, люди исходят из уверенности в том, что у них всегда будут сохраняться хорошие взаимоотношения. Но мы не можем по факту прогнозировать, какими они станут через 10–15 лет. Или же люди руководствуются представлениями о справедливости, а не законом. Но на практике редко кто проявляет благородство и уступает квартиру. Ко мне регулярно приходят люди, которые оказались в подобной сложной ситуации. На суды, в которых разыгрываются настоящие драмы, можно потратить массу денег и годы жизни, но ничего в результате не выиграть.
Оформление семейной ипотеки на родственника — плохая идея, потому что в этом случае возникает много проблем. Во-первых, оформить юридически права на собственность реального плательщика ипотеки сложно. Нотариусы такие соглашения заверять отказываются, поскольку собственник и плательщик в этой ситуации не совпадают. А заключаемые в простой письменной форме соглашения без нотариального заверения не являются достаточными для того, чтобы потом можно было обратиться с ними в суд и добиться вынесения решения в свою пользу. По закону квартира находится в собственности того, на кого фактически оформлена ипотека.
Еще один риск — смерть человека, на которого оформлена ипотечная квартира. Ведь тогда вступят в силу наследственные права. В пункте первом статьи 1149 ГК РФ и в статье 1148 ГК РФ перечислены определенные категории, которые имеют обязательную долю в наследстве. В первую очередь это дети и нетрудоспособные родственники, в том числе нетрудоспособные пенсионеры. Даже при наличии завещания этим категориям положена обязательная доля в наследном имуществе. По закону она должна быть не менее половины того, что бы причиталось им в отсутствие этого завещания. Имущество уходит к таким наследникам, и бороться с этим невозможно.
Если собственниками после смерти становятся несовершеннолетние дети, к защите их прав подключаются органы опеки и попечительства. Требуется их согласие на совершение любых сделок в отношении имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Они могут потребовать при продаже такой квартиры выделить детям долю во вновь приобретенном жилье или же положить денежные средства в определенном объеме на банковский счет, где они должны находиться до совершеннолетия ребенка. Представьте, если ребенку всего год, то ближайшие 17 лет деньги будут лежать на замороженном счете.
Второй момент связан с вложением в ипотеку целевых средств. Любая целевая выплата за счет федерального или регионального бюджета должна быть потрачена только по своему непосредственному назначению и исключительно тем, кто ее получил. В противном случае деньги в судебном порядке возвратят в бюджет, а виновного накажут.
Например, если мы возьмем внесение маткапитала в оплату ипотечной квартиры, то эта выплата должна улучшить жилищные условия именно детей. Внося эти средства, вы закрепляете за ними право собственности на долю в имуществе. При этом по маткапиталу в последнее время судебная практика формируется в том числе и связанная с привлечением к уголовной ответственности за нецелевое использование средств.
У меня в практике был случай, когда мы с пожилой женщиной обошли все суды в попытке добиться для нее права продолжать жить в квартире, формально принадлежавшей ее умершему сыну. Судебные заседания длились больше года, и накал страстей зашкаливал.
Женщина обратилась к женатому сыну с просьбой оформить на себя квартиру и ипотеку. Ради этого она и его отчим продали свою комнату. Они сами выплатили всю сумму ипотеки, за исключением суммы маткапитала, которую внесла молодая семья.
Уже после выплаты ипотеки мать продолжала жить в этой квартире. Когда же ее сына убили в драке, его супруга напомнила свекрови о вложении в покупку квартиры маткапитала и потребовала выделить в ней доли для детей. В суде однако квартиру поделили еще и между всеми наследниками. Половина ее досталась по наследству супруге погибшего собственника, поскольку покупка совершена после заключения брака, другую половину разделили на остальных наследников — трех детей и мать погибшего. В итоге пенсионерке досталась лишь 1/16 часть квартиры.
Невестка, оценив свои шансы, решила отсудить себе всю квартиру с выплатой своей свекрови компенсации за ее долю. Проблема заключалась в том, что у пожилой женщины не было уже ни денежных средств, ни другого жилья, ни других родственников, к которым она могла бы переехать, а возраст — за 60 лет. Оставалось только идти на улицу. Ведь стоимость той формальной доли, она же ничтожная. Речь шла о выплате компенсации в 150 тысяч рублей. Это не те деньги, которые позволят решить жилищный вопрос.
Мы бились в суде насмерть. Моя клиентка плакала на каждом заседании. Полагаю, роль сыграла перспектива выселения ее на улицу. Мы все же сумели доказать, что она платила ипотеку, живет в этой квартире, и добились закрепления за ней отдельной комнаты.
Набор сложностей, которые возникают в случае оформления семейной ипотеки на родственника, в каждой ситуации разный. Но все они, возникая на ровном месте, растут, как снежный ком. И не все эти проблемы можно решить в суде. Не говоря уже о том, что в таком оформлении ипотеки по госпрограмме потенциально можно усмотреть умысел в попытке получить пониженную ставку.
