«Земля под застройку — как кот Шредингера». Почему полезно выносить промзоны за город
— Дефицит земельных участков под жилую застройку — это как тот самый кот Шредингера — он вроде есть, и одновременно его нет.
Мы постоянно говорим, что Екатеринбург — очень компактный город, но у нас по-прежнему есть огромные территории, которые почти никак не используются или используются неэффективно. Речь идет о бывших промплощадках. Процесс по освоению этих территорий давно запущен, и достаточно методично город движется в этом направлении.
Уже сейчас есть десятки примеров, когда почти заброшенные, неэффективные земельные участки запущены в новый оборот. Например, площадка Мукомольного завода, завод «Смак», мельница Борчанинова – Первушина, бывшая площадка завода «Три тройки», завод Воровского. Недавно произошла сделка «Синары» по выкупу большой площадки около Северного автовокзала и Управления железной дороги, сделка по участку молокозавода. Идет подготовка к освоению и включению в оборот огромных площадей на Уралмаше. На многих из этих участков производство было закрыто много лет назад.
Некоторые ошибочно заявляют, что на месте былых промплощадок встанут «человейники». Хотелось бы возразить — освоение этих пространств возможно только через комплексный подход и позволяет исключить негативные эффекты от «точечной» застройки.
Сам рынок недвижимости существенно преобразился. Покупатель уже требует от девелопера не просто квадратные метры, он требует высокое качество жизни. Девелопер вкладывается в окружающее пространство, более того, они соревнуются, конкурируют друг с другом именно за счет инфраструктурных решений.
Что такое комплексное освоение? Это не только и столько жилье — это достаточное количество детских садов и школ, это сопутствующая инфраструктура — медицина, фитнес-залы, сфера услуг, детские и спортивные площадки. Это еще и облагороженное общественное пространство. Посмотрите на набережную рядом с ЖК «Макаровский» или ЖК «Ривьера». В большинстве случаев это еще и текущая замена изношенных, еще советских коммуникаций. Точечная застройка — это латание дыр подручными средствами, а в данном случае комплексный подход помогает решить эти вопросы кардинально и эффективно, сразу.
Можно ошибочно посмотреть на эту историю с такой точки зрения, что заводы — гордость промышленного Урала — убирают из города в угоду каким-то новым веяниям или даже в частных интересах девелоперов.
Но здесь есть несколько моментов, на которых необходимо заострить внимание.
Во-первых, необязательно жилье становится единственным способом использования земельных участков. Пример Москвы показывает, что там, где это возможно, на месте старых промзон возникают современные индустриальные площадки и технопарки. Это новый этап развития промышленности с применением IT-технологий.
Во-вторых, вынос производственных мощностей за городскую черту обусловлен обновлением самого предприятия, происходит замена устаревших конструкций на новые, что бывает объективно невозможно сделать на старой площадке.
Перенос часто позволяет нарастить мощности и решить вопросы с текущим износом коммуникаций и инфраструктуры. То есть предприятия перерождаются, начинают новую жизнь — производство становится эффективней. Это как если бы вместо ямочного ремонта на дороге проложили новую дорогу.
Некоторые производства площадки морально и функционально устарели. Плюс к этому добавляется очень сильный технический износ. Наша компания участвовала в оценке инвестиционной привлекательности и текущего состояния многих промышленных площадок. Подчас они представляют собой лоскутное одеяло — этакое наследие 90-х, где множество мелких собственников, часть из которых даже не удается установить. Документы не оформлены как надо, физический износ коммуникаций и прочей инфраструктуры на критическом уровне, нет логистики и подъездных путей, плохие условий для работы персонала. В замене часто нуждаются даже несущие конструкции.
Нередко большие территории просто простаивают, либо для того, чтобы хоть как-то извлечь прибыль, собственники сдают их в аренду мелким, разрозненным кустарным производствам. И проблемы, связанные с эксплуатацией этих территорий, наслаиваются друг на друга, усугубляются.
Если говорить об использовании освободившихся территорий, то уместно также сказать, что не всегда речь идет о производственных площадках. Например, территория на Эльмаше, занятая старыми тепличными хозяйствами, на наших глазах превращается в новый район. Но и там речь не идет исключительно о жилых квадратных метрах — меняется вся инфраструктура. Появился торговый центр, трамвайная линия. Развитие района способствует развитию связей между Екатеринбургом и Верхней Пышмой, самого Эльмаша.
Конечно, актуален становится вопрос, как снова ввести в оборот эти участки, как навести порядок на производстве. Принцип латания дыр здесь уже неприемлем — проблемы надо решать комплексно. Особенно когда речь идет о предприятиях, заводах. Каждый завод — это ведь не только финансовый поток — действующий бизнес. Это еще человеческий фактор — качество условий труда, социальный аспект, рабочие места, престиж профессии.
Есть мнение, что на месте заводских корпусов появляются другие объекты, что теряются рабочие места. Но если смотреть объективно — текущая автоматизация производственных процессов приводит к тому, что огромный завод с десятками тысяч сотрудников перестает быть нормой. Это общемировой процесс. Комплексное развитие территорий как раз приводит к тому, что возникают новые рабочие места — развивается сфера услуг, малого и среднего бизнеса. Это если даже не говорить о том, что строительная отрасль обеспечивает сейчас работой миллионы людей по всей стране.
Как раз наоборот, неиспользуемые промзоны — это отличная возможность для создания новых рабочих мест. Создается дополнительная инфраструктура рядом с местами проживания, падает нагрузка на общественный транспорт, улучшаются внутренняя миграция и пассажиропотоки внутри городского трафика.
Есть и сопутствующие задачи, которые решаются с помощью выноса производства за городскую черту. Например, актуализировалась экологическая повестка — не формально, а объективно вынос промышленных предприятий позволяет дать городу возможность дышать. Новое предприятие строится по новым экологическим требованиям. Условно, не прикручивать сверху все новые фильтры и менять их от случая к случаю, а вообще перевести производство на новые экологические рельсы.
Конечно, возникает очень важный вопрос: как вписать освобождающиеся земельные участки в оборот. С точки зрения права и с точки зрения девелопмента. И тут, безусловно, нужно сохранить, не потерять уникальный заводской дух, который есть в Екатеринбурге. Совместить славное заводское прошлое с современными архитектурными решениями. Провести эту нить преемственности — это, наверное, задача архитекторов и девелоперов. И именно здесь в помощь строителям общественные (культурные) организации, например Музей истории города Екатеринбурга. Как я знаю, сотрудничество между девелоперами и Музеем набирает обороты — и именно так и должно быть.
Все мы заинтересованы, чтобы город рос и развивался с точки зрения нашей идентичности, нашего уникального культурного уральского кода. Хотелось бы, чтобы в решениях по освоению нашло отражение наше прошлое, надо не потерять эту базовую составляющую уральской заводской идентичности.
