Ипотека в России стала менее доступной. Ситуацию не спасают ни сниженные ставки, ни льготные программы

Действующие льготные программы по ипотеке и ставки на рынке уже не компенсируют российским заемщикам подорожание жилья и удлинение сроков таких кредитов. Об этом сообщает РБК со ссылкой на рейтинговый обзор под названием «Жилье в ипотеку: иллюзия доступности» агентства «Эксперт РА».

По данным аналитиков, в июне 2021 года средний ипотечный кредит на квартиру в новостройке составил 4,06 млн рублей. Это на 46% больше, чем в 2020 году, когда в России уже функционировала антикризисная программа льготной ипотеки под 6,5% и началось рыночное снижение ставок. Российские банки пытались компенсировать этот эффект, увеличивая сроки кредитования ипотечных заемщиков. Однако пересмотр графиков только частично снизил нагрузку на клиентов.

Фото: РБК

В июне 2020 года средний платеж по ипотеке за квартиру в новостройке составил 27,1 тыс. рублей. За год, по оценкам «Эксперт РА», он вырос на 28%. На вторичном рынке средний ежемесячный взнос в июне достиг 22,3 тыс. рублей — это на 13% выше, чем в прошлом году. В то же время средний срок кредитования увеличился более чем на два года. Если бы увеличения сроков кредитования не произошло, то рост платежа был бы еще заметнее, отмечают аналитики.

Исследователи определили два ключевых фактора, которые негативно повлияли на доступность ипотечного жилья:

• рост цен на недвижимость. По данным Росстата, во втором квартале 2021 года цены на квартиры в новостройках выросли на 21% в годовом выражении. На вторичном рынке за тот же период жилье подорожало на 14%. Следствием этого стал рост средней суммы ипотечного кредита.
• снижение реальных доходов населения. Как сообщают в Росстате, в 2020 году реальные доходы населения упали на 2,8%, а в первом квартале 2021 года — на 3,7%. Во втором квартале этого года показатель вернулся к росту впервые с начала пандемии — реальные доходы россиян увеличились на 6,7% в годовом выражении. Однако аналитики объясняли это эффектом низкой базы. По итогам второго квартала 2021 года реальные располагаемые доходы населения остаются ниже на 0,8% соответствующего периода доковидного 2019 года. Такие оценки приводит главный экономист «ВТБ Капитала» по России и СНГ Александр Исаков.

В итоге аналитики «Эксперт РА» приходят к выводу, что, несмотря на снижение ставок, ипотека выгоднее не становится.

«Растущая стоимость жилья вынуждает заемщиков брать больший по размеру ипотечный кредит и, соответственно, делать больший в абсолютном выражении первый взнос, чтобы обеспечить требуемые банками 10–15% от стоимости квартиры. При этом погашать возросший кредит на фоне снижения доходов возможно только за счет его размывания на больший срок, что позволяет обеспечить приемлемый для клиента ежемесячный платеж, но увеличивает итоговую переплату», — заключают эксперты.

Эксперты: «Доступность ипотеки будет снижаться, а сумма среднего кредита — расти»

Младший директор по рейтингам кредитных институтов Екатерина Щурихина считает, что во второй половине 2021 года средний платеж по ипотеке может показать небольшой прирост, но темпы его будут ниже, чем в первой половине года. Екатерина объясняет это замедлением скорости подорожания жилья.

В обзоре «Эксперт РА» заключают, что по итогам года выдачи ипотеки могут достичь 4,5 трлн рублей против 4,4 трлн рублей в 2020 году. Сдерживать рынок будет потребительский спрос: часть заемщиков уже успели реализовать свои потребности в первом полугодии, кроме того, аналитики ожидают снижения инвестиционного спроса на недвижимость. По словам Щурихиной, прирост базы платежеспособных ипотечных заемщиков будет ограниченным из-за отсутствия роста доходов населения.

Старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова отмечает, что доступность ипотеки уже сейчас ниже, чем в конце 2019 года, несмотря на то, что тогда средняя ставка кредитования была около 9% (почти на 2 п.п. выше текущей ставки). Но в доковидный 2019 год цены на недвижимость были гораздо ниже, и это определяло меньшую среднюю величину кредита (2,3 млн рублей) и меньший средний срок (215 месяцев). По словам кредитного эксперта, величина среднего платежа по ипотеке будет расти вслед за средним размером кредита.

С такими выводами соглашается и директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости жилья в крупнейших регионах, хотя он и будет носить менее выраженный характер, чем в предыдущие месяцы. Это будет отражаться на среднем размере ипотечного чека», — считает он.

По его мнению, это приведет к тому, что заемщики будут больше покупать недвижимость меньшей площади, менее высокого класса и в менее удобных локациях.

Банки: «Доступность ипотечных кредитов остается на высоком уровне»

Представители банков считают, что средний платеж по ипотеке растет «пропорционально изменению рыночной конъюнктуры». Об этом говорит начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. Он допускает, что тенденция к росту среднего платежа сохранится до конца текущего года.

Так, за первое полугодие ежемесячный ипотечный платеж увеличился на 11,4% — до 20,8 тыс. рублей, говорит зампред Абсолют Банка Антон Павлов. Он прогнозирует рост этого показателя до 15% до конца года.

Тем не менее, представители некоторых банков считают, что доступность ипотечных кредитов остается на высоком уровне. Так, управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков отмечает, что существенных изменений в размере ипотечного платежа в банке не фиксировали. «В прошлом и в этом году он составляет порядка 96 тыс. рублей, и увеличения его мы не ожидаем».

Представители ВТБ считают, что доступность ипотечных кредитов в будущем сохранится отчасти благодаря введению материнского капитала на первого ребенка с 2021 года, а также рефинансированию ипотеки.