«Арендаторами станут турки и китайцы». Как торговые центры ищут замену IKEA и другим ушедшим брендам

Разорившимся торговым центрам обещают вторую жизнь. В Ижевске новый владелец ТРЦ «Италмас» отказался от арендаторов, чтобы использовать площадку для сборки беспилотников. Местные жители опасаются теперь, что завод станет мишенью для дронов, прилетающих с Украины. Другие ТЦ, оказавшиеся на грани банкротства, тем временем меняют концепцию, чтобы не уйти с рынка.

Фото: предоставлено 66.RU героем публикации
Павел Люлин

«ИKEA не готова бросить нажитое непосильным трудом»

— Какие потери у торговых центров из-за бойкота иностранных компаний?
— Посетителей ТЦ в Москве стало на 40% меньше, если сравнивать с допандемийным 2019 годом, потому что концентрация западных брендов в столице была выше, чем где-либо. В регионах ситуация разная. В ЦФО трафик упал на 64%, а на Дальнем Востоке посетителей стало на 5% больше. Возможно, потому, что торговые потоки развернулись на азиатские страны и Дальний Восток первым это почувствовал. Средняя температура по больнице очень отличается от пациента к пациенту, но тренд на снижение понятен. В Уральском федеральном округе посещаемость сократилась незначительно на фоне других регионов, всего на 12% — в основном за счет крупных торговых центров. Если учитывать инфляцию, выручка ТЦ уменьшилась в такой же пропорции, а поскольку расходы остались прежними, или даже выросли, многие работают с убытками.

— IKEA отовсюду уходит, ее помещения стоят пустыми. Есть претенденты, которые смогут их заполнить, — если не одна компания, то какой-то консорциум?
— IKEA занимала около 10% российского мебельного рынка. Сейчас идет передел, но крупные игроки, такие как Hoff, не готовы занимать площадки IKEA — для этого нужны большие инвестиции. Им проще увеличивать продажи, не расширяя бизнес. На место IKEA претендует белорусский ретейлер Swed House. Раньше он продавал товары IKEA там, где не было шведских магазинов. У компании большие планы — в апреле она открыла в Москве первый магазин. К концу года их будет десять. Но разница всем понятна. IKEA — это гигантская структура с собственными заводами, логистическими терминалами и магазинами до 12 тысяч кв. метров. Торговые залы Swed House по 300 кв. метров могут заместить только формат IKEA Сити, который появился в московских центрах в 2020 году. Объемы продаж Swed House не идут ни в какое сравнение с IKEA, но белорусы намерены занять освободившуюся нишу. Посмотрим, что у них получится, — шведы тоже когда-то начинали с одного магазина.

— Есть еще крупные мебельные торговые центры. Они могут открыть филиалы на площадях IKEA?
— На месте менеджмента МЕГИ я поделил бы помещения IKEA на блоки и разместил там мебельные рынки. Если удастся заполнить площади, получится некий эрзац IKEA.

— Почему они этого не делают?
— В МЕГЕ сложная ситуация — шведы стали заложниками своего решения уйти из страны. Они много инвестировали в недвижимость — бросить нажитое непосильным трудом не готовы, а дорого не продать. Переговоры с интересантами продолжаются — чем они закончатся, сложно сказать. Речь идет о миллиардах — тех, кто готов выложить такие деньги, можно пересчитать по пальцам. Будущее МЕГИ сейчас неочевидно — менеджменту сложно принимать решения. Как привлекать арендаторов, заинтересованных в долгосрочных контрактах, если не знаешь, что будет через год?

Фото: Кирилл Смоленцев, 66.RU

— Шведы хотят продать все целиком или частями? Найдутся в регионах инвесторы, готовые купить отдельно взятую МЕГУ?
— В первую очередь, они рассматривают продажу бизнеса целиком, потому что не все МЕГИ экономически равноценны. Если хорошие лоты раскупят, а те, что похуже, зависнут, IKEA не достигнет своей цели. Но продажи центров по регионам тоже нельзя исключить.

— После ухода IKEA другие якори МЕГИ — АШАН и ОБИ (OBI) — смогут обеспечить трафик, поддерживающий их экономику?
— Каждый из них генерирует свой поток, но когда один из якорей выпадает, синергетический эффект нивелируется. Уход IKEA, конечно, сильно снижает посещаемость торговых центров, думаю, многие арендаторы это уже почувствовали. АШАНу будет труднее — последние годы он терял покупателей, отчасти — из-за мирового кризиса больших форматов, отчасти — из-за просчетов управленческой команды. Сейчас закупочная сила российских сетей дискаунтеров выше, чем у французов. Гипермаркетам приходится сокращать площади и сажать новых арендаторов — стоки одежды или обуви, магазины электроники, ярмарки и других. Но они по-прежнему остаются якорями торговых центров, притягивающими покупателей. И в целом бизнес МЕГИ не стал менее устойчивым — банкротство ему точно не грозит.

«Банкротить торговые центры банкам не хочется»

— Что будет с другими крупными ТЦ, которые теряют посетителей?
— В России 80% торговых центров закредитованы — инвесторы строили их на заемные деньги. Даже если эти ТЦ обеспечивают себя за счет арендной платы, кредитная нагрузка остается для них тяжелым бременем. Многие сейчас не в состоянии обслуживать кредиты, фактически они банкроты, но банки не спешат взыскивать долги — иначе им приходится управлять этими объектами и искать покупателей. Примеры уже есть. В 2021 году Сбербанк создал дочернюю фирму «УК САМПА», управляющую торговой и коммерческой недвижимостью. На балансе этой структуры сейчас — 22 ТЦ и один БЦ общей площадью 804 тысячи кв. метров в 15 регионах. Другие банки привлекают профессиональных управленцев со стороны. При этом все заинтересованы, чтобы торговые центры справлялись своими силами — для этого в ряде случаев им реструктурируют задолженность.

— Владельцы торговых центров периодически обращаются к власти с просьбами о помощи. На что они могут рассчитывать?
— Союз торговых центров сотрудничал с Минпромторгом во время локдаунов 2020–2022 годов, когда остановленные ТЦ нужно было запускать в том или ином виде. Министерство нас поддерживало. Последнее, что мы просили, — снизить налог на имущество, налог на землю либо отложить их оплату. Здесь нам не пошли навстречу, поскольку это региональные налоги — отказываться от них на местах не хотят. Облегчить участь ТЦ могут квазигосударственные арендаторы — МФЦ, отделения «Почты России», разные социальные сервисы. Им не нужны огромные площади на первых этажах, в которых заинтересованы коммерсанты. И это классическая ситуация vin-vin, когда торговый центр получает арендатора и трафик, МФЦ или почта — площадку, а граждане — услугу в удобном месте.

— Торговые центры будут отдавать часть площадей под развлечения?
— Некоторые ТЦ уже закрыли кинозалы и переводят их в другие форматы, связанные с развлечениями или фитнесом. Но адекватной замены кинотеатрам нет, потому что фильмы смотрят все — и семьи с детьми, и молодежь, и одинокие люди, и даже пенсионеры, а развлекательные центры рассчитаны на детей определенного возраста и их родителей — это только часть аудитории. Фитнес — тоже неполноценная замена, но лучше, чем совсем ничего.

— Ретейлеры, которые остались на рынке, не готовы заполнить пустующие площади или сами центры не хотят сдавать помещения кому попало?
— Сейчас российские компании Melon Fashion Group, «Глория Джинс», Lady & Gentleman City, некоторые турецкие и китайские фирмы пытаются занять наиболее выгодные места в российских ТЦ, освободившиеся после ухода западных брендов. Настоящая охота идет за площадками H&M и Uniqlo — это магазины с качественной отделкой, большей частью — на первых этажах. Их забирают в первую очередь. Но есть менее востребованные локации — когда иностранцы начали уходить, арендаторы, работавшие на их трафике, тоже почувствовали себя хуже и стали закрывать магазины. Эти места будут заполняться медленнее — в течение этого и, наверное, следующего года. Рано или поздно торговые центры пойдут навстречу потенциальным интересантам — будут снижать арендную плату, давать скидки, преференции или вкладываться в отделку помещений.

— А у них есть возможность давать преференции и снижать арендную плату?
— Не у всех. Но если 15–20% помещений ТЦ остаются пустыми, зарабатывать на аренде не удается, а налоги нужно платить, все равно приходится идти на уступки. Иначе торговый центр отойдет банку за долги. Понятно, что все управляющие компании хотят сдавать площади по высоким ставкам, с ежегодной индексацией и процентом от товарооборота, но если так не получается, нужно соглашаться на встречные условия арендатора. Можно ведь заключить договор на три года, а потом — когда ситуация улучшится — повысить плату или расстаться.

— То есть сейчас арендаторы диктуют свои условия?
— Да, сейчас рынок арендатора.

Фото: Анна Коваленко, 66.RU

— ТЦ судятся с уходящими арендаторами из-за долгов, просят арестовать счета. Иногда суд идет им навстречу, иногда — нет. От чего это зависит?
— Большая часть брендов, отказавшихся работать в России, ушли. Я опрашивал управляющие компании — они говорят, что 75% иностранцев до расторжения контракта продолжали платить какие-то суммы — либо арендную ставку со скидкой, либо только фиксированную часть, либо среднюю. Примерно половина крупных брендов, которые приостановили работу и временно закрыли магазины, остались в России — сделали ребрендинг или уступили активы новым владельцам, в том числе российскому менеджменту. В частности, испанская группа Inditex (Zara, Pull&Bear, Bershka, Massimo Dutti) продала свои 269 магазинов в России ливанской компании Daher Holding. Сейчас их открывают под другими именами — Maag, Dub, Ecru, Vilet. Насколько приемлемыми будут для российских покупателей новые коллекции, пока трудно сказать.

«Если будет установка дружить с Россией, китайцы сразу придут»

— Много говорили об индийских, турецких, китайских продавцах одежды, которые заменят европейские марки. Это реалистичный сценарий?
— Когда началась вся эта история с уходом иностранных брендов, мы связывались с представителями индийского ретейла — они тоже заинтересованы в российском рынке. В Индии есть производители, предлагающие товары европейского дизайна и качества. Я, например, ношу индийские ботинки — меня они вполне устраивают. У нас было несколько этапов переговоров, но позиции оказались разными, потому что индийцы не хотят выходить на рынок за свой счет. Они говорят: мы не понимаем, насколько высоки риски в России, и хотели бы, чтобы сначала некий российский инвестор открыл бы индийский магазин по франшизе и взял на себя все риски. Сами они готовы поставлять товары, консультировать по всем вопросам и получать роялти. Но желающих купить франшизу в России не нашлось, хотя запросов было много. Так что с Индией пока не сложилось.

Фото: скрин 66.RU с сайта Ellasay

— Турки более сговорчивые?
— Среди турецких компаний есть ретейлеры, которые давно работают в России. Другие только присматриваются. Союз торговых центров проводил несколько деловых конференций и встреч с турецкими брендами. Из тех, с кем мы работали, по одному-два магазина открыли, например, Madame Coco и Ipekyol. Сейчас все зависит от того, насколько успешными будут эти пилотные проекты. Турки говорят: воспринимайте нас как европейские бренды и предлагайте такие же условия, как давали Inditex и H&M. Но если в продажах той же ZARA торговые центры не сомневались, то насчет турецких фирм у них уверенности нет. Несмотря на эти перипетии, я думаю, у турок все получится. Это вопрос времени. Одновременно мы вели переговоры с иранцами, но они — чистые производственники. Им интересны продажи за воротами фабрики — выкатывают одежду, обувь, покупатель рассчитывается и может делать с этим товаром все, что захочет. С одной стороны, товары из Ирана дешевле турецких аналогов и сопоставимы с ними по качеству, но логистика не выстроена и нет известных брендов.

— А что китайцы?
— И в Китае, и в Гонконге есть очень приличные бренды. Они могли бы найти покупателей в России, но так же, как индийцы, не готовы рисковать своими деньгами. Предпочитают, чтобы российский партнер взял на себя операционное управление и часть инвестиций. Второй момент скорее политический. Продвинутые китайские компании, работающие в Европе и в Америке, опасаются проблем на этих рынках, если начнут сотрудничать с Россией. Не всех это останавливает — есть два бренда, которые зашли к нам. Это Li-Ning и Anta Sports — спортивная одежда, обувь и инвентарь. Другие пока думают, как им быть. На их намерения — как мне кажется — влияют отношения между странами на высшем уровне. За полгода переговоров мы мало чего добились, но после встречи Путина с Си Цзиньпинем китайцы начали сами выходить на нас и задавать вопросы. Думаю, многое зависит от команды сверху — если будет установка дружить с Россией, китайцы сразу придут. Основные наши надежды — на китайцев и турок.

«Управляющие компании не хотят выходить из зоны комфорта»

— С какими просьбами обращаются к вам владельцы торговых центров?
— Большая часть запросов связана с настройкой процессов. Владельцы торговых центров хотят проверить, как работает их управляющая компания. При падающей выручке налоги уменьшить не получается, кредиты надо обслуживать, сэкономить можно только на эксплуатационных и управленческих расходах, в том числе на фонде оплаты труда. Казалось бы, за два года пандемии и год СВО торговые центры вскрыли последние кубышки и оптимизировали все структуры, но приезжаешь в регион и видишь, что функционал исполнителей дублируется, часть нагрузки можно передать на аутсорсинг, пересмотреть графики работы персонала. Но ничего не происходит, потому что управляющей компании нужно перестраивать собственную работу, сокращать сотрудников. Задач меньше не становится, а ресурсы сокращаются. Поэтому без вмешательства собственника все остается по-старому.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

— Какие варианты есть у торговых центров — менять концепцию, отдавать торговые площади под развлечения, рестораны и социальные услуги или ждать, когда придут новые бренды?
— Ждать точно не надо. Но и универсальной таблетки не существует. Не хотите ничего делать — продавайте, но сейчас продаются только торговые центры, которые могут окупиться за семь-восемь лет. Если собственник не готов продать, ему надо трезво оценить состояние объекта — насколько он востребован посетителями. Для этого есть инструменты диагностики — аудит или исследование посетителей, окружения, конкурентов. Исходя из результатов, будет и «лечение» — реконцепция либо заполнение площадей правильными брендами.

— Что делать инвесторам с недостроенными торговыми центрами, в которые уже вложены большие суммы?
— Тут все просто. Если строительная готовность позволяет заморозить проект до лучших времен без вреда для конструкций, лучше так и сделать. Если же объект в высокой стадии готовности, надо искать деньги и завершать строительство, параллельно адаптируя его к новым условиям, например, уменьшая площадь кинотеатра или продуктового гипермаркета и добавляя развлекательных операторов.

— Можете дать прогноз — в какие сроки новые арендаторы заполнят пустующие площади в ТЦ?
— Думаю, это произойдет в течение года, тем более что процесс уже начался. К концу этого — началу следующего года большая часть вышедших в оборот площадей с хорошей локаций и экономикой будет занята. Это — оптимистический сценарий, в который нам хочется верить.