Вменяемому арендодателю не нужны суды и скандалы. Колонка Алексея Караваева
Картина доминирования арендодателя над арендатором мне кажется нехарактерной для рынка аренды коммерческой недвижимости. Уже десять лет в Екатеринбурге практически нет объектов, где арендодатели могли бы жестко диктовать свои условия. Мы находимся на конкурентном рынке, и каждый арендатор для нас — курица, которая несет золотые яйца, все достаточно трепетно относятся к своим постояльцам.
Во время карантина арендаторы заявляют о необходимости скидок и рассрочек, отмены некоторых платежей, а арендодатель, как правило, идет навстречу широкими шагами. С конца марта мы отменили арендную плату, а техническое обслуживание свели к минимуму, уменьшив стоимость в три раза. Даже минимальный платеж, который нужен для поддержания объекта, мы готовы взять у арендаторов тогда, когда они будут иметь возможность с нами рассчитаться.
Демонизация арендодателя — это удобный и широко практикуемый арендаторами прием, когда они не могут договориться. В общественном сознании арендодатель остается буржуем и кровососом, который использует свое право владения имуществом и вьет веревки из беззащитного арендатора. Все это сильно устарело. Сейчас арендатор знает свои права, и на его стороне стоит государство, а мы уже давно не монстры, которые заставляют три шкуры с себя снимать, чтобы рассчитаться за неиспользуемые помещения.
Если арендодатель просит заплатить за аренду неиспользуемых помещений, то есть два варианта. Либо он находится в некоторых иллюзиях и считает, что его актив насколько ценен, что, потеряв этого арендатора, он без проблем его заменит на другого. Либо арендатор не склонен договариваться о будущем существовании. Например, сетевые магазины понимают, что выход из кризиса будет долгим и трудным, и начинают сокращать количество точек. В торговых центрах скоро будет массовый исход сетевиков, оптимизирующих свои магазины.
Когда речь заходит о расторжении договора, у арендодателя нет никакой заинтересованности в будущем с таким арендатором, и он требует исполнять договор, как в нем прописано. Если там ничего не прописано, то арендодатель может стоять на своей версии событий. Это тоже не очень верная позиция, потому что есть репутационные риски. Арендаторы обмениваются информацией между собой, и с собственниками, которые им кажутся неадекватными, они посоветуют не работать.
Судебные перспективы у договоров аренды, которые расторгаются в результате форс-мажора, тоже достаточно туманные. Даже если это официально не будет признано форс-мажором, то суд может признать наличие обстоятельств, которые ни одна из сторон не могла предвидеть и которые привели к существенному ухудшению первоначальных условий договора. В этом случае возможно досрочное расторжение по решению одной из сторон.
Вменяемому арендодателю не нужны суды с туманными перспективами. Поэтому мы с нашими арендаторами идем на компромисс и не взимаем с них платежи в период карантина при условии полного погашения предыдущих задолженностей. Но если арендатор имеет долги, встает в позу и говорит, что платить ему не из чего, то мы начисляем, как это положено по договору. В этом случае позиция арендодателя суровая, но справедливая. Если уж выходить из этого процесса полюбовно, то не все голы должны залетать в одни ворота.
Не всегда можно найти компромисс, потому что не все конфликты могут прийти к примирению. Но по крайней мере попытаться нужно обязательно. А перед тем как переносить диалог в медийную плоскость, то надо думать трижды.
