Семейная ипотека подорожает. Кто рискует потерять ставку 6%

Ипотека на 6 млн рублей, оформленная на 20 лет под 6%, означает платеж около 43 тыс. рублей в месяц. Если ставка вырастет до 10%, банку придется отдавать уже почти 58 тыс. Разница — 15 тыс. рублей ежемесячно, или около 180 тыс. в год.
Пока это не новые правила, а один из сценариев, которые власти обсуждают для семейной ипотеки. Окончательные параметры программы не опубликованы. Однако нынешние условия гарантированно сохраняются только до 1 октября — после этой даты кредит может стать заметно дороже.

После 1 октября

В новостях 1 октября часто называют днем перехода на новую семейную ипотеку. Формально это не совсем так. Минфин сообщил, что действующие условия сохранятся до этой даты, а решение об их изменении будет принято не ранее 1 октября. Когда новые правила вступят в силу и какими именно они будут, ведомство пока не уточняло.

Саму программу закрывать не собираются: она продлена до конца 2030 года. Сейчас ставка не зависит от количества детей и составляет до 6% годовых. В Екатеринбурге по ней можно получить до 6 млн рублей на срок до 30 лет, первоначальный взнос начинается от 20% стоимости жилья.

Главная идея предстоящей реформы — связать ставку с количеством детей. Чем их больше, тем дешевле должен быть кредит. Так власти рассчитывают сделать господдержку более адресной и превратить ипотеку из универсальной льготы в демографический инструмент.

В прогнозах последних недель фигурируют разные шкалы. Но практически во всех вариантах ставка для семьи с одним ребенком повышается. Для регионов, в том числе Свердловской области, чаще всего называют 10% вместо нынешних 6%.

Будущее семей с двумя детьми менее определенно: в одних предложениях для них сохраняются 6%, в других ставка поднимается до 8%. Для семей с тремя детьми она может остаться прежней или снизиться, для многодетных — опуститься до 2–4%.

Еще один обсуждаемый вариант — ограничить 15 годами период действия льготной ставки. Это не обязательно означает, что кредит придется полностью погасить за 15 лет: согласно опубликованному ранее проекту, после этого срока ставку по остатку долга могут пересчитать по рыночным условиям.

Сколько стоит отложенное решение

Для большинства покупателей важен не сам процент, а сумма, которая будет ежемесячно уходить из семейного бюджета. Сравним два сценария на примере двухкомнатной квартиры европланировки площадью 58,1 м² в жилом комплексе «Хрустальные ключи» от «Группы ЛСР». Ее стоимость — 6 943 182 рубля.

Региональный лимит семейной ипотеки составляет 6 млн рублей, но он относится к размеру кредита, а не к цене квартиры. При первоначальном взносе 20% семье потребуется около 1,39 млн рублей. Оставшиеся 5,55 млн рублей полностью укладываются в лимит программы, поэтому оформлять часть кредита по рыночной ставке не придется.

При ставке 6% и сроке 20 лет ежемесячный платеж составит около 39,8 тыс. рублей, а переплата процентами за весь срок — примерно 4 млн рублей. Если ставка вырастет до 10%, платеж по тому же кредиту увеличится до 53,6 тыс. рублей, а переплата — до 7,31 млн. Разница составит около 13,8 тыс. рублей в месяц и 3,31 млн рублей за весь срок.

Если вместе со ставкой сократится и льготный срок, ежемесячная нагрузка будет еще выше: кредит на 5,55 млн рублей под 10% на 15 лет потребует платежа около 59,7 тыс. рублей.

Расчеты ориентировочные и выполнены для первоначального взноса 20% при аннуитетной схеме платежей. Они не учитывают страхование, дополнительные услуги и индивидуальные требования банка: кредитор может установить первоначальный взнос выше минимального.

Ажиотажа пока нет

Перед первой ожидаемой реформой рынок уже проходил похожий цикл. В июне количество выданных льготных ипотечных кредитов в Свердловской области выросло на 75% к маю — до 1,84 тыс. После переноса изменений спрос резко снизился: в июле банки региона выдали 890 таких кредитов, на 53% меньше, чем месяцем ранее.

Перед октябрьским пересмотром программы спрос снова начал расти, хотя до июньского ажиотажа пока далеко. С середины июля банки выдавали в среднем около 6 тыс. льготных кредитов в неделю — в 2,5 раза меньше, чем на стыке июня и июля. К четвертой неделе августа показатель увеличился до 7,1 тыс. Число заявок за месяц выросло на 4,9%, но осталось на 26,5% ниже прошлогоднего уровня.

Для покупателя отсутствие очередей скорее преимущество. Но откладывать оформление на последние дни сентября рискованно: в конце августа банки одобряли только 53% заявок по семейной программе. После отказа может потребоваться время, чтобы снизить долговую нагрузку, исправить документы или обратиться к другому кредитору.

Кроме того, поданная или даже одобренная заявка еще не фиксирует ставку. Условия становятся частью сделки после заключения кредитного договора, поэтому ориентироваться нужно не на последний день приема заявок, а на срок, необходимый банку и застройщику для оформления документов.

Можно ли дождаться обычной ипотеки

Альтернатива семейной программе сейчас заметно дороже. На 4 сентября средняя ставка по рыночной ипотеке составляла около 18,7%, а предложения крупнейших банков находились преимущественно в диапазоне от 15,9 до 19,45%.

Быстрого возвращения к однозначным значениям эксперты не ждут. По оценкам аналитиков, опрошенных сервисом «Сравни», ипотека может подешеветь до относительно комфортных 10–12% только ближе к 2028 году. Поэтому семья, которая после реформы лишится ставки 6%, вряд ли быстро найдет сопоставимую замену.

Кому важно успеть до октября

Сильнее всего возможные изменения затрагивают семьи с одним ребенком: для них ставку могут повысить с нынешних 6 до 10%. Если квартира уже выбрана, первоначальный взнос собран, а кредит одобрен, до пересмотра программы еще можно зафиксировать действующие условия.

Еще одна группа — семьи, в которых ребенку скоро исполнится семь лет. Если других оснований для участия в программе нет, после дня рождения родители потеряют право на льготную ипотеку независимо от того, какие решения примут власти.

Для семей с двумя детьми ситуация менее однозначна: ставка может как сохраниться, так и вырасти, одновременно власти обсуждают увеличение кредитного лимита. Многодетным новые условия могут оказаться выгоднее нынешних.

Новый дом в Компрессорном

Квартиру для расчета мы взяли в жилом комплексе «Хрустальные ключи». Сейчас «Группа ЛСР» открыла здесь продажи в новом 13-этажном доме на 180 квартир, который строится из изделий завода по производству ЖБИ, который также входит в экосистему компании. Такой подход гарантирует высокую скорость работ и своевременную выдачу ключей без потери в качестве строительства. В продаже — варианты от студий до трехкомнатных стоимостью от 2,9 млн рублей. Все они сдаются с чистовой отделкой. В доме предусмотрена собственная газовая котельная.

Рядом находятся школы, детские сады, поликлиника и ФОК «Факел». До автобусной остановки — около минуты пешком, до железнодорожного вокзала на «Ласточке» — примерно 20 минут.