Ипотеку снова перенастраивают. Что это значит для покупателей новостроек
Средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга держится около 180 тыс. рублей. Прогнозы о заметном снижении цен пока не оправдались: ажиотажного спроса нет, но первичный рынок не ушел в распродажу. Застройщики скорее сдерживают рост цен и точечно используют скидки, чем массово переписывают прайс-листы вниз. Причина в том, что давление на себестоимость строительства сохраняется, а снижение цены в новостройках для девелопера остается крайней мерой.
«Рынок сегодня скорее стал более гибким для подготовленного покупателя: застройщики готовы предоставлять солидные дисконты. Но только на определенные лоты. К примеру, в проектах «Группы ЛСР» в июне можно приобрести несколько вариантов квартир со скидкой до 22%», — говорит Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал».
По его оценке, наиболее сильная позиция сейчас у тех, кто уже готов к сделке: понимает бюджет, имеет первоначальный взнос, получил предварительное одобрение банка и может сравнивать не только цену квартиры, но и итоговую стоимость кредита.
Что изменится в семейной ипотеке
Но дело не в скидках и не в ключевой ставке, которая снова пошла вниз. Главный вопрос, который сегодня зреет на рынке, — как перенастроят семейную ипотеку. Программа остается основным инструментом покупки новостроек для семей с детьми: по действующим условиям льготная ставка составляет до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, а лимит кредита для регионов, включая Свердловскую область, — до 6 млн рублей.
С 1 июля все может измениться. По данным «Коммерсанта», власти обсуждают не только разные ставки в зависимости от числа детей, но и изменение лимитов кредита. Один из вариантов предполагает, что для семей с одним ребенком в регионах лимит может сохраниться на уровне 6 млн рублей, а ставка вырасти до 10% годовых. Для семей с двумя и более детьми в регионах обсуждается лимит 8 млн рублей и ставка 8%. Нынешняя ставка 6% может остаться доступной только при более высоком первоначальном взносе — свыше 50% — или для многодетных семей.
Подобное изменение ставок сильно поменяет бюджет покупки. При кредите 6 млн рублей на 30 лет платеж под 6% платеж составит около 36 тыс. рублей в месяц. При ставке 8% он вырастет примерно до 44 тыс. рублей, при 10% — до 53 тыс. рублей. Поэтому семьям, которые уже подходят под действующие условия программы и действительно планируют покупку, сейчас важно понимать не абстрактную выгоду, а знать нюансы конкретной сделки: цену квартиры, размер взноса, возможный дисконт, платеж по текущим условиям и платеж по сценариям после 1 июля.
«Давайте посчитаем. В Академическом районе в квартале «Меридиан» можно приобрести двухкомнатную квартиру в строящемся доме от 7 млн рублей. Если учесть, что лимит по семейной ипотеке сегодня составляет 6 млн рублей, а сумма материнского капитала — почти 729 тыс. рублей, то в качестве первоначального взноса потребуются минимальные стартовые вложения — порядка 600–700 тыс. рублей собственных средств», — говорит Артем Минаев.
Почему срок сдачи теперь важен не меньше ставки
Еще один фактор, который покупатели стали чаще учитывать, — надежность девелопера. На фоне высокой ставки, дорогого строительства и осторожного спроса сроки ввода новостроек становятся отдельным риском. В 2025 году половина застройщиков России, вводивших многоквартирное жилье, сдавала объекты позже первоначально заявленных сроков. В Свердловской области доля жилья, введенного с переносом сроков, составила почти 40%.
Для покупателя задержка — это не только ожидание ключей. Это дополнительные расходы на аренду, более долгий период обслуживания кредита до переезда, перенос ремонта и неопределенность с планами семьи. Поэтому при выборе новостройки теперь важно смотреть не только на цену квадратного метра и ставку, но и на историю застройщика: сколько лет он работает в регионе, как сдавал прошлые очереди, были ли переносы сроков, как устроено финансирование проекта.
В этом контексте опыт работы в регионе и история ввода объектов становятся частью финансового расчета. Так, в «Группе ЛСР» отмечают, что за 18 лет работы в Екатеринбурге компания все свои объекты сдавала в срок.
