Солнце, тепло и воздух. Госэкспертиза о скрытых показателях качественной новостройки

Например, будет ли солнце реально заглядывать в окна или не появится ли плесень за шкафом через год после новоселья. Покупатели часто не догадываются, что качество их будущей жизни уже заложено в проекте, а многие параметры будущего комфорта определяются соблюдением строительных требований и норм. О том, на что обращаться внимание при выборе квартиры и какую роль в качестве будущего дома играет экспертиза, рассказала начальник Управления государственной экспертизы Свердловской области Наталья Серёгина.

Сколько солнца будет в квартире

Начнем с того, на что многие в момент покупки не обращают внимания. Градостроительными и санитарными нормами установлены требования к инсоляции и коэффициенту естественной освещенности (КЕО). Именно эти показатели позволяют оценить, достаточно ли естественного и солнечного света будет в помещениях. В условиях плотной городской застройки соблюдение этих требований становится для застройщиков более сложной задачей. Расположение и высота зданий, расстояние между ними, конфигурация двора — все это необходимо учитывать еще на стадии проектирования. Для будущего покупателя результат вполне понятен: не окажутся ли окна напротив соседней высотки или в «колодце» двора и будет ли в квартире достаточно света.

Будет ли тепло зимой

Следующий момент — теплозащита дома. Все наружные ограждающие конструкции: стены, перекрытия — должны иметь нормируемое сопротивление теплопередаче. При этом проблема может скрываться в самых неочевидных местах: например, в неутепленном парапете на кровле или недостаточной толщине утеплителя. В результате появляются так называемые «мостики холода». Что это значит для будущих новоселов? Стены и откосы могут промерзать, а по полу будет тянуть холодным воздухом.

Как будет работать вентиляция

Третья важная составляющая — системы вентиляции. Мы любим пространства, наполненные воздухом, но редко задумываемся о том, как организован воздухообмен. Одна из ошибок при проектировании инженерных систем — отсутствие необходимого баланса. В результате преобладания вытяжки и отсутствия притока может происходить опрокидывание тяги: нарушается направление движения воздушных потоков, что сказывается на комфорте проживания и микроклимате в помещении. Отдельная история — шум от оборудования, когда вентиляционные установки находятся прямо над или под жилыми комнатами. Если требования к звукоизоляции не соблюдены, постоянный гул может стать серьезной проблемой для жильцов. Но все эти риски можно выявить задолго до заселения — еще на стадии проектирования.

Кто проверяет проект

Проектная документация в установленных законодательством случаях проходит экспертизу. Если объект строится на бюджетные деньги — школа, больница, поликлиника — он проверяется в государственной экспертизе. Именно такие проекты чаще всего рассматриваются в Управлении госэкспертизы Свердловской области. Но специалисты Управления проводят проверку документации и на жилые здания, и на производственные комплексы. Именно на этапе экспертизы можно проверить то, что покупатель будущей квартиры не увидит на рендере: достаточно ли будет света, правильно ли рассчитана теплозащита, как организована вентиляция. Если в проекте выявляются несоответствия, документация отправляется на доработку, а затем возвращается на повторное рассмотрение.

Так новостройка — это лотерея или нет?

На рынке множество новых ЖК. Но как понять, какой дом переживет зиму, а где придется менять окна или заниматься утеплением фасадов? До ввода здания в эксплуатацию, когда объект еще не прошел проверку в разных сезонных условиях, выбор новостройки действительно в определенной степени остается лотереей. Но многое зависит не только от проектировщика, но и от того, кто проверял проект. Если экспертизу проводили специалисты с большим опытом, которые глубоко разбираются в нормативах и внимательно проверяют проектные решения, это снижает риски еще до выхода проекта на стройплощадку. С оговоркой, что при строительстве не будет отступлений от проектной документации.