Депозиты дешевеют, риски растут. Куда инвесторы понесут деньги на фоне падения ключевой ставки
На фоне снижения ключевой ставки до 14% инвесторы начинают искать альтернативы вкладам. Депозиты остаются выбором консерваторов, но в поисках баланса между надежностью и выгодой они открывают для себя «переходные» инструменты с умеренным риском — например, облигации или недвижимость. О том, как меняется поведение инвесторов, где открывается окно возможностей и какие сегменты рынка наиболее перспективны, рассказали участники инвестбранча РБК УрФО.
Участники встречи считают, что рынок стал значительно менее предсказуемым из-за нестабильной геополитической и экономической ситуации. Снижение ставок по вкладам ниже 13% привлекает инвесторов на рынок акций, но понять, куда вкладывать деньги, становится сложнее: компании закрывают финансовую отчетность, поэтому перспективы их развития остаются неясными.
Один из самых доступных и наименее рискованных инструментов — государственные облигации. Облигации федерального займа — долговые ценные бумаги, которые выпускает Минфин, чтобы привлечь деньги инвесторов. Кроме того, их отличает высокая ликвидность. По словам экспертов, ОФЗ — эталонный ориентир доходности с низкими рисками.
«Рынок цикличен, все это чистая математика, а 5-7 лет — абсолютно правильный, классический горизонт планирования. Поэтому всплеск интереса к ОФЗ, — конкретная точка в цикле. Когда ключевая ставка вернется к 7–8%, облигации станут менее привлекательны . А прямо сейчас это один из самых популярных и востребованных инструментов на рынке», — говорит территориальный директор «Цифра брокер» в Екатеринбурге Владислав Дьяченко.
Генеральный директор Gx2 Invest Ираклий Кирия считает индивидуальный инвестиционный счет третьего типа окном возможностей для инвесторов. ИИС-3 с особыми льготными условиями для российских частных инвесторов, который действует с 2024 года. Со следующего года минимальный срок для получения налоговых льгот начнет постепенно увеличиваться. Проще говоря, государство подталкивает инвесторов дольше держать деньги на ИИС, чтобы получить дополнительные налоговые преференции. Плюс такого счета — отсутствие жесткого графика платежей и налоговые льготы: инвестор сам выбирает, когда и на какую сумму пополнять счет.
«Минимальный срок будет увеличиваться каждый год: с пяти до 10 лет. Поэтому для людей, которые в принципе допускают для себя инвестиции на фондовом рынке в будущем, открывается уникальное окно: счет нужно открыть прямо сейчас, даже без пополнения, чтобы запустить отсчет. Ведь льгота привязана к сроку существования самого счета, а не к моменту внесения денег. Поэтому открыть счет и зафиксировать минимальный срок нужно не откладывая», — отмечает Ираклий Кирия.
Валюта сейчас — тоже инвестиционный инструмент и альтернатива вкладу. Но скорее это вариант диверсификации портфеля, считают эксперты. Кроме доллара и евро инвесторы обращают внимание на китайские юани, армянский драм и казахстанский тенге.
Коммерческую недвижимость в разных ее проявлениях также можно рассматривать как вариант вложений. Причем не всегда как альтернативу вкладам: в некоторых отраслях эти два вида инвестиций не конкурируют.
Сектор коммерческой недвижимости не зависит от ключевой ставки, считает руководитель отдела продаж коммерческой и курортной недвижимости «УГМК-Застройщик» Алина Абакумова.
«Причина одна и очень простая: среди покупателей наших объектов премиум-класса до 90% — юридические лица. Они выводят деньги напрямую из оборота своих компаний и активов, чтобы приобрести офисы для топ-менеджмента и ключевых подразделений. Не исключается вопрос статуса и престижа. Есть категория инвесторов, которые хотят конкретную локацию в центре, развитую инфраструктуру и транспортную доступность, чтобы разместить головной офис. При этом вспомогательные и производственные подразделения могут располагаться в удаленных районах города. В такой логике действуют не только крупные компании, но и представители среднего бизнеса», — говорит Абакумова.
Впрочем, в классическом сегменте офисной недвижимости с небольшими площадями ситуация иная, считает сооснователь и директор по развитию девелоперской компании «Свобода мысли» Матвей Погребинский. Мелкие частные инвесторы всегда ориентируются на ставки по депозитам, а массовая коммерческая недвижимость не гарантирует доходность.
«Недвижимость — это в любом случае трудоемкая история, сопряженная с дополнительными рисками. На фоне высоких ставок в банках она все реже становится экономически целесообразной для инвесторов. Компаний, которые способны выложить от 70 до 200 млн рублей живыми деньгами за этаж, не так много. Грубо говоря, они пришли, выкупили все премиальные площади, и на этом этот пласт клиентов, по большому счету, закончился. В масштабах всего рынка это единичный случай», — возражает Матвей Погребинский.
Еще один вид коммерческой недвижимости — сегмент light industrial, который демонстрирует устойчивый рост. По итогам 2024 года объем рынка составил 750 тыс. кв. м объектов такого формата, в 2025 году — уже 1,2 млн кв. м. В 2026 году рынок анонсировал до 2,2 млн кв. м.
Одновременно выросли арендные ставки и ожидаемая доходность проектов — до 12–15%. Это сопоставимо с нынешними ставками по депозитам, а в дальнейшем доходность проектов превысит их, что сделает инвестиции в этот сегмент привлекательнее. Ключевую роль здесь играют качество объекта, локация, тип здания, стадия готовности и технические характеристики.
«Происходит переход конкуренции от цены к качеству продукта. Резидент оценивает управляющую компанию и сопутствующий сервис наряду с самим объектом. Для «партнерских» проектов, когда УК вместе с заказчиком проходит весь путь от идеи его будущего производства, технического задания, проектирования до строительства и будущей эксплуатации объекта, то такая специализация помогает сохранять маржинальность даже при общей ситуации на рынке. Поэтому два объекта с одинаковым названием могут иметь совершенно разную ликвидность, TCO (Total Cost of Ownership, полная стоимость владения активом, — прим. ред.) и будущую стоимость. Аналитическая компания IBC Real Estate прямо считает ближайшие 6–10 месяцев благоприятным периодом для конечных пользователей: предложение выросло, цены стабилизировались, появились рассрочки и лизинговые программы. Одновременно ожидается дальнейшее постепенное снижение стоимости заемного финансирования», — говорит генеральный директор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Денис Ремезов.
Курортная недвижимость может стать альтернативой банковским депозитам, считают эксперты. Этот актив может приносить 10–12% годовых, а средний срок окупаемости составляет 6–10 лет. Кроме того, стоимость объекта может ежегодно расти примерно на 8%.
«По мере снижения ключевой ставки курортная недвижимость становится интереснее для инвесторов. Они начинают диверсифицировать средства. Инвестору важно понимать не только потенциальную доходность объекта, но и ее устойчивость: за счет чего объект будет зарабатывать, кто будущий гость, какой спрос уже есть на локацию, как формируются загрузка и модель управления курортом. Для предпринимателей сейчас уникальный момент. На фоне текущих геополитических и экономических реалий мы видим рост внутреннего туристического потока. Развивающаяся инфраструктура привлекает потенциальных гостей. Платежеспособные гости идут туда, где создают качественные продукты», — подчеркивает коммерческий директор ГК Baden Family Илона Усенко.
Инвесторы не хотят сразу вкладывать все деньги. По словам Усенко, на рынке формируется новый тренд: вместо единовременного выкупа курортной недвижимости в обмен на скидку они предпочитают оформлять рассрочку и диверсифицировать капитал. Часть средств уходит на первоначальный взнос, а оставшуюся сумму хранят на депозите. В итоге инвесторы получают проценты в банке, пока действует рассрочка на курортный объект.
Участники дискуссии признают: период, когда можно было просто перевести деньги на банковский счет под высокий процент, закончился. Падающая ключевая ставка заставляет инвесторов выходить из зоны комфорта и заново учиться считать риски на непредсказуемом рынке. Универсального механизма нет, но россияне присматриваются к разным механизмам: ОФЗ, валюте, недвижимости. В итоге в выигрыше останутся те, кто готов искать варианты и диверсифицировать портфель быстрее остальных.
