Квартир много, ажиотажа нет. Почему сейчас проще договориться с застройщиком
Июнь должен был стать месяцем ажиотажа на рынке новостроек. Покупатели ждали, что с 1 июля изменятся условия семейной ипотеки, и спешили провести сделки по старым правилам. Продажи в Екатеринбурге действительно выросли примерно на 40% к маю — до 1,8 тыс. квартир. Но даже этот всплеск не дотянул до январского максимума.
При этом квартир на рынке становится только больше. По данным bnMAP.pro, в первом полугодии в новостройках Екатеринбурга продавалось около 37 тыс. квартир. За год предложение выросло на 16,1%, с начала 2026-го — еще на 13,2%. То есть покупателю не нужно выбирать из остатков и принимать решение за один визит в офис продаж. Можно сравнивать проекты, планировки и способы оплаты, а главное — обсуждать цену. Такое преимущество может исчезнуть, когда ипотека начнет дешеветь и на рынок вернутся те, кто последние два года откладывал покупку.
Почему застройщики дают скидки, хотя цены растут
Средняя цена предложения в екатеринбургских новостройках достигла 178 тыс. рублей за квадратный метр — это примерно на 7% больше, чем год назад. Однако цена в прайсе не всегда совпадает с итоговой стоимостью сделки.
Пересматривать базовые цены во всем проекте девелоперы не спешат из-за растущей себестоимости строительства, дорогих кредитов и обязательств перед банками.
Вместо этого они снижают стоимость отдельных квартир: запускают временные акции, предлагают рассрочку без удорожания, субсидируют ставку или включают в сделку паркинг и кладовую.
Например, в июле «ЛСР. Недвижимость — Урал» предлагает скидки до 12% в отдельных домах шести проектов в Екатеринбурге: «Меридиана», «Зеленого острова», «Малахита», «Мичуринского», «Хрустальных ключей» и «Азина, 16».
На выделенный пул квартир действуют более существенные скидки: до 22% — в «Зеленом острове» и «Меридиане», до 17% — в «Азина, 16» и «Хрустальных ключах». Скидки рассчитываются от базовой цены и действуют при условии, что стоимость квартиры оплачивается полностью — собственными средствами или за счет ипотеки. С траншевыми и субсидированными программами они не суммируются.
«Скидка на конкретную квартиру влияет не только на итоговую цену, но и на размер первоначального взноса, кредита и ежемесячного платежа. Но выбирать жилье только из-за акции неправильно: квартира должна подходить семье по району, площади, сроку готовности», — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев.
На федеральном рынке разница между ценой предложения и реальной стоимостью продажи может достигать 10–15%, подсчитали в компании «Этажи». Сопоставимой статистики по Екатеринбургу нет, поэтому переносить этот диапазон на местные новостройки напрямую нельзя. Но рост предложения на 16% усиливает конкуренцию между проектами и дает покупателю больше возможностей получить индивидуальные условия.
Перспективы семейной ипотеки
Сейчас семейную ипотеку по ставке до 6% с первоначальным взносом от 20% могут оформить семьи с ребенком до шести лет включительно или несовершеннолетним ребенком с инвалидностью.
После 1 октября семейную ипотеку хотят сделать более адресной. Власти обсуждают привязку ставки к количеству детей. Для семей с одним ребенком кредит может стать дороже, для многодетных — ставка останется на прежнем уровне. И главное, льготная ставка по семейной ипотеке будет ограничена сроком 15 лет. Но официально новые параметры пока не утверждены.
Для покупателя это означает несколько месяцев определенности. Семья точно знает, на каких условиях банк может выдать кредит сейчас, тогда как параметры программы после 1 октября остаются неизвестными. При этом разница даже в несколько процентных пунктов заметно меняет экономику сделки. Платеж по кредиту в 6 млн рублей на 30 лет под 6% составляет около 36 тыс. рублей в месяц. При ставке 10% он вырастет примерно до 52,7 тыс. рублей.
Поэтому семье, которая уже планировала покупку и может получить ипотеку под 6%, есть смысл рассматривать сделку в ближайшие месяцы: когда действующие условия кредита сейчас сочетаются с большим выбором квартир и возможностью обсуждать цену.
Кому имеет смысл покупать квартиру сейчас
Рыночная ипотека пока остается слишком дорогой. С 6 по 12 июля средневзвешенная ставка на покупку квартиры в новостройке составляла 18,71%, следует из данных ЕИСЖС. Покупателю с небольшим первоначальным взносом брать такой кредит в надежде на будущее рефинансирование рискованно: банк не обязан одобрить новую сделку, а ставки могут снижаться медленнее, чем ожидает заемщик.
Для многодетных семей выбор не так однозначен. Если после реформы ставку для них действительно оставят на текущем уровне, новые условия могут оказаться менее привлекательнее нынешних, т.к. платеж при оформлении ипотеки на 15 лет будет сильно выше, чем, например, на 20 или 25 лет. Но пока это только один из обсуждаемых вариантов.
Сейчас рынок наиболее благоприятен для семей, которым доступна ипотека под 6%, и покупателей с крупным первоначальным взносом или полной суммой. У первых есть возможность зафиксировать известную ставку, у вторых — получить наиболее существенную скидку.
Минаев не ожидает повторения ажиотажа, который рынок пережил перед отменой массовой льготной ипотеки, так как семейная программа охватывает более узкий круг заемщиков. Однако ближе к осени спрос может оживиться. Спрос может вырасти и вслед за снижением ставок по рыночной ипотеке.
Предложение отреагирует не сразу: в первом полугодии девелоперы в городах-миллионниках запустили на 8% меньше новых проектов, чем годом ранее. Если покупателей станет больше, прежде всего сократится выбор недорогих квартир и популярных планировок, а оснований для скидок у застройщиков станет меньше.
Поэтому лето 2026 года — не момент, когда жилье внезапно стало дешевым. Это период, когда покупатель может выбирать без ажиотажа, проверять скидки и договариваться с застройщиком. Более доступная ипотека еще может появиться. Но не факт, что вместе с ней сохранятся тот же выбор и готовность продавца уступать.
Застройщик: АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ. Дом № 1 ЖК «Азина, 16»: проектная декларация на сайте наш. дом.рф, дом № 8 ЖК «Меридиан» — на наш.дом.рф, дом № 8 ЖК «Зеленый остров» - на наш.дом.рф, дом № 49 ЖК «Мичуринский» - на наш.дом.рф, дом № 7 ЖК «Малахит» - на наш.дом.рф. Продажи осуществляются по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
* Ипотеку предоставляет АО «Альфа-Банк». Ставка 6% на весь срок. Полная стоимость кредита составляет min 5,989% до max 15,607%. Первоначальный взнос не менее 20,1%, срок кредита от 3 до 30 лет. Программа действует при покупке квартиры у партнёра АО «Альфа-банк» при сумме кредита от 600 тыс руб. до 12 млн руб в Москве, Московской обл, Санкт-Петербурге и ЛО, от 600 тыс руб. до 6 млн руб в остальных регионах Подробнее на alfabank.ru. АО «Альфа-Банк», ген. лицензия ЦБ РФ №1326 от 16.01.2015.
Заемщики — граждане РФ, имеющие детей, являющихся гражданами РФ: одного ребенка в возрасте до 7 лет, либо ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет на дату заключения кредитного договора. Для семей с ребенком до 7 лет: Кредит предоставляется на приобретение у юр. лица (в том числе управляющей компании инвестиционного фонда) или ИП - первого собственника - застройщика готового жилого помещения, или на приобретение у юр. лица жилого помещения, находящегося на этапе строительства. Сумма кредита до 6 млн руб. Валюта кредита – рубли. Срок кредита – от 3 до 30 лет.
С 23.12.2023 заемщик/созаемщик может получить только один ипотечный кредит по одной из программ с господдержкой. Изучите все условия кредита (займа).
