Вместо откатов — дороги и парки. Как топ-менеджеры IKEA договариваются с властью в российских регионах
Топ-менеджеры международного офиса IKEA дали рестарт екатеринбургской «Меге», презентовав обновленную концепцию фудкорта. Отныне ресторанный дворик обретет название «Вкусный бульвар», а весь торговый центр будет позиционироваться как место для встреч и отдыха. В будущем планируется расширение благоустроенной территории, закладка парка и заливка катка.
За полтора года реконструкции рабочие поменяли в торговых галереях 10 тыс. м2 потолка (равняется площади 1905 года) и 15,5 тыс. м2 напольного покрытия (равняется Центральному стадиону). Кроме того, по словам управляющей «Мега-Екатеринбург» Айше Агекян, обновили интерьеры около 70% арендаторов молла.
На открытии «Вкусного бульвара» побывал мэр Евгений Ройзман 1 . Выступая, он подчеркнул, что шведы присутствовали в Екатеринбурге со дня его основания.
— А как понимать тот факт, что вы за свой счет строите развязки, мосты, дороги, хотя делать это не обязаны?
— Действительно, мы соинвестируем в развитие транспортной инфраструктуры в Москве рядом с «Мегой Теплый Стан» (строительство тоннеля под МКАД для прямого заезда на территорию ТЦ). Мы готовы вложить до 1 млрд руб. и предоставить земельный участок для возведения станции метро в Казани.
Но надо понимать, что наши инвестиции никогда не покрывают всю стоимость таких объектов. Мы вкладываем столько, чтобы иметь экономическую целесообразность. Это позволит расширить транспортную доступность наших торговых центров и увеличить трафик.
— Например, идея строительства торгового центра в Челябинске появилась в 2008 году, а ввести в эксплуатацию вы его хотите лишь в 2020 году. В связи с этим у меня есть ощущение, что «Мега» очень долго строится. И есть догадка, что это связано с согласованиями в городских администрациях. Существует такая проблема или мне кажется?
— Я не соглашусь. Хотя по этому конкретному случаю мне сложно судить, поскольку я пришел в компанию пару лет назад и не знаком со всеми деталями. Однако все проще. После бурной экспансии в российские города (с 2002 по 2011 годы открылись 14 торговых центров) мы решили немного остановиться: запустить процесс консолидации, посмотреть на внутренние процессы, сверить планы на будущее. Все-таки 2 млн м2 меньше чем за 10 лет — это быстрый рост.
А про Челябинск мы серьезно задумались в 2013 году. Земельный участок в собственность мы оформили в 2015 году. Так что 5–6 лет — абсолютно адекватный срок развития проекта
— Раньше в екатеринбургскую «Мегу» ездили покупатели из соседних областей, в том числе из Челябинской. Означает ли появление молла на Южном Урале то, что вы отходите от принципа суперрегиональных ТЦ и пытаетесь захватить более мелкие населенные пункты?
— Урал — слишком большой макрорегион для одного суперрегионального торгового центра. Мы учитывали товарную каннибализацию и выяснили, что пересечение там будет минимальным. Не думаю, что в екатеринбургской «Меге» от этого станет меньше посетителей.
— В Санкт-Петербурге рядом с «Мегой» вы разбили огромный парк. Могу предположить, что это типовое решение, которое будет реализовано и в остальных городах присутствия. Знаю, что у вашей компании в собственности находится земельный участок вокруг ТЦ в 6 га. Знаю, что екатеринбургская мэрия сейчас настроена (по крайне мере, в публичной плоскости) на развитие городской среды. Когда вы построите парк?
— Действительно, парки и улучшение ландшафта — это часть нашей стратегии. Поэтому развитие территории точно будет, но пока не могу раскрыть все подробности. После обновления зоны фудкорта мы не прекратим свои инвестиции в «Мега-Екатеринбург». И парковое пространство может стать хорошим дополнением.
В июне мы провели фестиваль «Супер-Мега-Фест» (на площадке под открытым небом играли в игры, проводили мастер-классы и музыкальные концерты). Его суммарно посетили почти 60 тыс. человек. Мы увидели, что в Екатеринбурге такие мероприятия востребованы. Поэтому, конечно, мы хотим добавить к традиционному шопингу развлекательную составляющую. Для этого нам нужна хорошая благоустроенная площадка.
— Каток?
— Да, каток в списке наших желаний. В самой первой «Меге» мы поставили в центре зала каток. Потом это начали делать наши конкуренты, и нам стало неинтересно. Однако потребность во льду не исчезла. Мы хотим поэкспериментировать с пространством вокруг.
— Для вас развитие общественных пространств — это бизнес (как в случае с дорожной инфраструктурой) или социальная нагрузка?
— Сложно выделить. Общественный компонент стал частью нашей бизнес-модели. Мы стремимся к устойчивому развитию не только с точки зрения материальных ресурсов, но и в плане взаимоотношений с покупателем. Бизнес, который хочет быть успешным, должен в первую очередь соответствовать ожиданиям потребителей.
— Владеете ли вы еще землей в городе и запланирована ли стройка второй «Меги»?
— Насчет земли мне ничего неизвестно. Может быть, что-то знают журналисты (улыбается). Что касается строительства второй «Меги», то емкость рынка маленькая. В Петербурге при численности населения (5,2 млн человек) только две «Меги», в Москве и Московской области — четыре.
— Известно, что компания IKEA — один из крупнейших латифундистов в ритейле. Как вы распоряжаетесь этими гектарами? Видите ли себя как мастер-девелопер, который перепродает землю?
— Мы — компания, которая управляет торговыми объектами. Ничего другого мы делать не умеем. Да и не хотим. Мы не чисто девелоперская компания, мы видим себя как владельца земли, который придумывает, создает и форматирует ТЦ. Удовлетворения от обладания рентой у меня нет. Гораздо важнее для меня понимать покупателя. Потому что здание и земля под ним будет стоить ноль, если сюда никто не придет.
— У вас, кстати, предельно конкретные требования к локации: город с населением 500000+ и площадь участка 8 га+.
— Может, есть социально-демографические характеристики территории, которые нас ограничивают. Дальше, при насыщении рынка, мы, возможно, будем смотреть на города поменьше. Но в перспективе на 5–7 лет у нас другие приоритеты: строительство новых комплексов в Челябинске, Петербурге и Москве, обновление ТЦ на Кубани и в Москве.
— Сколько стоит построить одну «Мегу»?
— Затраты в регионах — около 20 млрд руб., в Москве сумма больше и коррелируется в зависимости от окружающей транспортной инфраструктуры.
— Что в практическом плане вам дал «МЕГА Accelerator», который вы проводили пару лет назад? Какой-то стартап внедрен в магазинах?
— Мы сотрудничаем с победителем первого конкурса — компанией SensArt. Технология, которую ребята разработали, позволяет превратить любую поверхность в сенсорный экран. На любой витрине посетитель может получить информацию, о ценах, размерах, наличии товара, скидках.
В Казани мы открыли виртуальную примерочную Texel. Человек заходит в помещение, надевает очки виртуальной реальности и оказывается на шоу от кутюр. 3D-сканер, который делает 3D-фото посетителя и моментально находит нужную одежду в магазинах торгового центра. На тачскрине вы выбираете любой лук, и робот виртуально переодевает вас. Очень удобно для мужчин, которые не любят тратить время для похода по бутикам, примерки.
Мы видим большие возможности использовать эту технологию в кооперации с турагентствами, риелторами или автодилерами. Представляете, вы сможете оказаться в любой стране, посмотреть на квартиру вашей мечты или посидеть за рулем нового Mercedes. Или Lada Vesta.
— Как вы формулируете техзадание для стартапа?
— Мы отталкиваемся от решения определенной бизнес-задачи. Какую технологию при этом будут использовать, не так важно. Хотя есть и прорывные вещи. Например, виртуальная реальность. Она способна изменить модель ритейла.
— А искусственный интеллект?
— Абсолютно точно. Мы сравнивали проекты, которые попали в первый акселератор и во второй. Если раньше все было про digital, то сейчас — про искусственный интеллект. Мы предполагаем, что ИИ помогут повысить операционную эффективность компании и оптимизировать работу бэк-офиса.
