Обездоленные: к чему может привести главная строительная реформа
В ноябре правительством была озвучена возможность отказа к 2020 году от схемы долевого участия в строительстве. В этой связи появляется много вопросов, которые строительному сообществу предстоит обсудить и решить в ближайшее время. Но уже сейчас очевидно, что новая модель станет очень болезненной для рынка. Исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус проанализировала основные риски реформы.
Дольщик — главный инвестор
Практически все жилье в России сегодня возводится с привлечением средств дольщиков, в 2016 году, по данным Росреестра, было заключено 700 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), за 9 месяцев 2017 года — 483 тыс. По итогам года эта цифра также имеет все шансы приблизиться к 700 тыс. Более 40% квартир, купленных через ДДУ, были приобретены с привлечением кредитных средств.
Тенденцией 2017 года после отмены государственного субсидирования ипотечных кредитов стало значительное снижение ставок по ипотеке, и к концу года появилась возможность получить ставку ниже 10%, что, безусловно, ведет к оживлению продаж на рынке. Оно коснется тех, кто собирался купить квартиру, но имел возможность подождать несколько месяцев. Вала продаж, конечно, не случится: квартиры как объект инвестирования сейчас покупают нечасто, и вряд ли снижение ставок на 1–2% будет способствовать масштабному развитию инвестирования.
В 2017 г. были созданы предпосылки для стабилизации и восстановления строительного рынка, а вкупе со снижением ставок по ипотеке можно прогнозировать его небольшой, но стабильный рост. Но нужно помнить, что темпы снижения реальных и номинальных доходов населения с каждым месяцем растут, что не позволяет строительной отрасли сделать качественный скачок в увеличении продаж.
Фактор платежеспособности населения невероятно важен при планировании строительства: так как если еще пять лет назад при сдаче дома непроданными оставалось около 10% квартир и привлечение кредитных средств при строительстве было не самой острой проблемой, то в прошлом году этот показатель доходил до 50–60%. Сейчас благодаря положительной динамике продаж строители могут менять свои планы на более оптимистичные и при прогнозах финансирования учитывать на этапе сдачи дома примерно 30–40% непроданных площадей.
Самые значительные вложения необходимы на этапе возведения каркаса здания и приобретения заказного оборудования (до 55% от общей стоимости), поэтому застройщики и начинают продажи на этапе котлована. В этом случае выигрывают обе стороны (мы ведем речь о надежных застройщиках): строители получают ресурсы, а покупатели — возможность приобрести квартиру по цене на 10–15% (а иногда и на 20%) меньшей, чем на этапе сдачи дома.
Для значительного числа покупателей это единственная возможность купить квартиру в понравившемся доме, и поэтому особенно важно, я считаю, ее сохранить.
Новая реальность
На выходе Федеральный закон №218-ФЗ. Президент России Владимир Путин поручил до 15 декабря 2017 г. разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которое должно минимизировать риски граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Мы принимаем самое активное участие в обсуждении нормативной базы, и большая работа предстоит в ближайшие полгода, так как вступление в силу закона отложили с 1 января до 1 июля 2018-го.
Важно поговорить о перспективах отмены долевого строительства. В цепочке «застройщик — покупатель» появляется третье лицо (банк), и до ввода объекта в эксплуатацию застройщик не сможет продавать квартиры и использовать деньги дольщиков. Банк будет финансировать застройщика, контролировать ход строительства и целевое использование кредитных средств. К чему это может привести?
Квартиру можно будет купить только после сдачи дома , значит, те покупатели, которые могли позволить себе купить квартиру только на стадии котлована, потому что это дешевле, лишаются такой возможности.
Усложнится и без того непростая процедура кредитования застройщиков. И конечно, возрастает кредитная нагрузка на девелоперов . Не каждый сможет взять кредит на строительство, кому-то заемные средства будут обходиться в 15–16% годовых, а кому-то и дороже.
Непонятен процесс согласования банком выдачи кредитных средств. Если застройщикам придется подтверждать каждый платеж, то самая простая ситуация (завтра срочно нужна машина арматуры или кирпича, и нужно сегодня оплатить счет) станет проблемой. Конечно, это решается при помощи ежемесячного и еженедельного планирования, но от непредсказуемых ситуаций никто не застрахован. Значит, банку придется вникать во все непрофильные вопросы, что потребует дополнительного персонала и неминуемо увеличит сроки оплат. Как минимум в итоге получаем риск увеличения сроков строительства. Как максимум — увеличение накладных расходов.
Большой вопрос при отмене долевки возникает и с формированием рынка. Как правило, дома сдаются в эксплуатацию в середине и в конце года, то есть в несколько летних и зимних месяцев в продажу будет выходить большое количество квартир, которые за короткий период рынок просто не сможет поглотить, что приведет к увеличению непроданных площадей. Большой объем непроданных квартир — снижение доходности бизнеса. Мало кто может себе это позволить.
Все вышеуказанные ситуации говорят о том, что в финале мы рискуем потерять часть строительных компаний, а стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15–20%.
С одной стороны, нововведения полезны и решают проблему обманутых дольщиков, которых сегодня в России более 86 тыс. человек, экономические риски перейдут к банкам и застройщикам, и проблема долгостроев и обманутых дольщиков изживет сама себя. Но очень важно при введении изменений искать баланс и, пусть в сокращенном виде, оставить возможность работы по долевке.
Новая модель приведет к тому, что возможности приобрести жилье лишается огромное количество тех, кто мог купить его на начальной стадии строительства и для кого снижение ставок по ипотеке было реальным и действенным решением жилищного вопроса. А бороться с недобросовестными застройщиками можно только адекватным ужесточением требований к строительным компаниям и контролем за исполнением федерального законодательства на всех уровнях.
