Проблемы у «Самолета» запустили кризис на рынке недвижимости
ГК «Самолет» в последние годы скупала другие организации, выходила в новые регионы и вкладывала заемные деньги в непрофильные проекты. Когда продажи жилья упали, долги стали неподъемными. За девять месяцев 2026 года выручка снизилась почти на треть — до 117,4 млрд рублей. Компания получила чистый убыток в 22,3 млрд рублей вместо прибыли в 1,8 млрд годом ранее.
«Самолет» действовал так же, как и другие крупные застройщики: брал кредиты, скупал землю и выходил в новые регионы. Ничего уникального в этой стратегии не было, просто у «Самолета» долги оказались слишком большими, а продажи сильно упали. Компания столкнулась с теми же проблемами, что и все застройщики, но у нее они проявились сильнее, считает руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский.
При чем тут весь рынок?
Высокая ключевая ставка сделала кредиты для застройщиков дорогими, а ипотеку — недоступной для многих покупателей. Спрос на жилье упал, особенно в Москве и Подмосковье, где продажи квартир и апартаментов по ДДУ за первые девять месяцев сократились на 22% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики Dataflat.ru.
Долги застройщиков перед банками по проектному финансированию за год выросли на 16%, а объем кредитных линий — на 14%.
Число работающих в России строительных компаний сократилось на 4,3% по сравнению с прошлым годом, по данным СПАРК. Еще у 8,4–13,1% участников рынка есть проблемы с деньгами, прежде всего из-за больших долгов, рассказал руководитель портала ЕРЗ Кирилл Холопик. Он видит такие сложности у каждого десятого застройщика.
Девелоперы начали сознательно откладывать сдачу проектов, рассказал Холопик. Пока жилье не продается, это позволяет им не принимать непроданные квартиры на баланс и не платить за них налоги. За первые полгода 2026-го почти каждый второй застройщик перенес сроки сдачи объектов, уточнил Шелковский. Почти 45% общей площади сданного жилья пришлось на дома, которые ввели с опозданием. Пени за задержки сдачи жилья уже приближаются к 100 млрд рублей, уверен зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов.
Ситуацию можно назвать кризисом перепроизводства, считает основатель SIS Development Ярослав Гутнов. За пять лет предложение новостроек выросло вдвое, а спрос откатился к уровню 2014–2016 годов. К началу 2027 года в России будет 830 тыс. нераспроданных квартир — вдвое больше, чем годом ранее.
И что дальше?
Наиболее вероятный сценарий спасения «Самолета» — реструктуризация долгов, считает инвестиционный консультант Иван Пешков. Она может включать:
- новый график погашения с переносом выплаты основного долга и части платежей на более поздние сроки;
- пересмотр процентных ставок и других условий.
Для кредиторов реструктуризация лучше банкротства: она помогает сохранить стоимость проектов, достроить дома и вернуть больше денег. Если компания уйдет с рынка, это создаст проблемы для многих ее партнеров и подрядчиков.
Сценарий, при котором кредитор — в первую очередь Сбербанк — станет владельцем всей группы, Пешков считает маловероятным. Девелопмент — непрофильный бизнес для финансовых организаций. Кредиторы обсуждали передачу «Самолета» стороннему девелоперу, сообщил источник «Коммерсанта». Компанию предлагали выкупить за долги, в том числе со скидкой. Претендентов пока не нашлось.
Банки будут чаще брать девелоперские проекты в управление, добавил Шелковский. Если раньше они ограничивались финансовым контролем, то теперь будут напрямую участвовать в управлении проектами и реструктуризации бизнеса.
В 2027 году банки будут чаще сталкиваться с неожиданными финансовыми проблемами на стройках, которые они кредитуют, уточнил Холопик.
Банки берут строительные проекты в управление лишь в крайнем случае, рассказала эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. Прежде всего банки хотят вернуть выданные кредиты, но иногда вынуждены управлять проектами, чтобы защитить свои интересы и сохранить устойчивость системы.
