Цены растут, ввод жилья падает. К чему приведет перезагрузка рынка загородной недвижимости
С начала 2026 года в Свердловской области стали строить меньше частных домов: объем ввода жилья в сегменте ИЖС снизился на 23,6% и составил 717 тыс. кв. м. При этом себестоимость проектов выросла примерно на 35%. Несмотря на это, интерес к загородным домам у жителей региона сохраняется и постепенно растет.
Правда, запросы покупателей изменились. Если раньше многие мечтали о больших коттеджах, то сейчас чаще выбирают небольшие готовые дома площадью 80–120 кв. м с участком, подключенными коммуникациями и возможностью быстро переехать.
Как рассказала бренд-менеджер направления загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Альбина Валеева, более 70% покупателей в 2026 году ищут дома стоимостью от 5,5 до 9 млн рублей. Чаще всего людей интересуют варианты в пределах 30 км от Екатеринбурга. По словам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, к середине мая 2026 года средняя стоимость загородного дома в Свердловской области выросла до 13,8 млн рублей — это на 13% больше, чем год назад. В Екатеринбурге средняя цена достигла 18 млн рублей, увеличившись за год на 20%.
Как меняется рынок загородного жилья, сыграла ли ставка на отложенный спрос и что будет с ИЖС дальше, обсудили участники делового завтрака РБК Екатеринбург.
Участники встречи признают: структура спроса неровная и доступность загородного жилья снижается вместе с изменениями программы семейной ипотеки.
По словам директора центра недвижимости «МАН» Николая Савина, люди продолжают интересоваться загородной жизнью, но их финансовые возможности не соответствуют реальности рынка.
«2025 год в ИЖС запомнился как год хаоса: паника, отсутствие спроса, тишина в сегментах бизнес и комфорт. Готовые дома стояли без звонков и просмотров. В 2026 году ситуация иная — это не отложенный спрос, а отложенный интерес: звонки есть, просмотры есть, но сделки буксуют. Люди хотят дом 100 кв. м под ключ рядом с городом, но их бюджет не совпадает с реальностью рынка. Квартира за 8 млн, маткапитал и ипотека дают 10–12 млн, а дом с отделкой уже стоит 12–17 млн. Дачи и сады «для отдыха» ушли — нужен дом для жизни. В итоге рынок переполнен «суррогатными покупателями»: интерес есть, денег не хватает, и продажи встают», — отмечает девелопер.
Больше всего страдает именно средний класс, подтверждают участники дискуссии. Спросом пользуются недорогие дома, которые подходят под покупку в ипотеку, а также коттеджи в высокой ценовой категории, рассказал председатель комитета по загородной недвижимости Уральской палаты недвижимости (УПН), основатель строительной компании «Обсидиан», директор риелторской компании «Богданов и партнеры» Эдуард Богданов.
«Очень хорошо покупают маленькие дешевые дома — но обязательно с чистовой отделкой, чтобы можно было сразу заехать. Это люди, которые очень ограничены в средствах. Они либо берут ипотеку, либо тратят накопления, либо берут займы у близких. Они имеют какое-то небольшое жилье или деньги на первый взнос, а сегмент недорогих домов позволяет уже приобрести до 60-85 метров. И вот этот сегмент — 6–8 млн рублей — даже в таком непростом рынке, как сейчас, работает. Комфорт-класс страдает больше всего. Из-за падения доходов и закрытия бизнесов люди теряют уверенность в завтрашнем дне, а заградительные ставки по ипотеке не позволяют сегодня среднему классу приобрести дом, они слишком высоки. Уверенно себя чувствуют те 3-5% населения, которые остаются состоятельными и могут себе позволить покупать в сегменте ИЖС то, что этим людям по вкусу», — считает Богданов.
Исполнительный директор «Палникс» Вадим Шамшурин отмечает, что на рынке сформировался устойчивый спрос на дорогую землю и качественные загородные проекты. Покупатели готовы приобретать участки даже на ранней стадии освоения.
«Участки, которые очень дорогие — от 1,4 млн рублей за сотку, — таких предложений немного. За последние пять лет вымели все дорогие участки — до 2 млн рублей за сотку. Их просто сняли с рынка. Все дома дешевле 15 млн руб. тоже были куплены», — рассказал Шамшурин.
Значительное влияние на рынок ИЖС оказала семейная ипотека — почти все загородные дома низкого и среднего ценового сегмента в последние годы были куплены благодаря льготному кредитованию, рассказал начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Свердловского отделения Сбербанка Евгений Володько.
«На начало 2026 года мы выросли по ипотеке в два раза именно по ИЖС. Но 97% выдач — это семейная ипотека. В регионах появилась зависимость от семейной ипотеки. С одной стороны, хорошо, что семейная ипотека есть. Но с другой — рынок ИЖС и многоквартирного жилья очень сильно привязался к ней. Люди приходят покупать квартиру, понимают, что не могут позволить себе нужную площадь, и начинают смотреть в сторону загородной недвижимости. При этом сейчас даже льготные программы уже не позволяют покупателям заходить в средний сегмент», — рассказал Володько.
По оценке Сбербанка, сейчас средняя сумма кредита на покупку загородного дома составляет 5,4 млн рублей, а средняя стоимость объекта с учетом первоначального взноса — порядка 7 млн рублей. Ипотеку в Свердловской области берут в среднем на 26 лет и 11 месяцев.
По оценке Евгения Володько, рынок в ближайшие годы будет вынужден адаптироваться к более дорогому финансированию и искать новые механизмы субсидирования. Эксперт уверен, что отрасли придется учиться работать в условиях более высоких ставок без прежней зависимости от льготной ипотеки.
Николай Савин считает, что для того, чтобы человек со средней зарплатой мог купить себе дом, реальная процентная ставка должна быть 3%. При этом участники рынка не ждут снижения ключевой ставки в ближайшее время ниже 12%, а с июля 2026 года для семей с одним ребенком планируется введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке в размере 12%.
«Дешевых денег больше не будет. Мы вернемся к 12%. И это будет нормально, ведь раньше под них и строили. Потом ставка резко упала до 3–5%, все решили, что это навсегда и стали зависимыми от дешевых денег: и застройщики, и покупатели.
Сейчас все отрезвели. Через год 12% будут восприниматься как отличная ставка. И под нее снова будут строить», — уверен Вадим Шамшурин.
Альтернативой загородной недвижимости становятся современные жилые кварталы, которые научились конкурировать с коттеджами и частными домами по уровню личного комфорта и благоустройства.
«Сама мечта о загородной жизни связана с личным пространством, тишиной, природой. Но современные жилые кварталы предлагают большое количество озеленения, общественных пространств, благоустроенные дворы. В каком-то смысле они начинают конкурировать с загородной недвижимостью. Двор современного квартала уже дает ту среду, где можно отдыхать после работы и гулять с детьми почти как в частном доме», — отмечает директор Центра недвижимости компании «СТРОЙТЭК» Татьяна Гузеева.
Она привела статистику ДОМ.РФ: 66% опрошенных говорят, что хотели бы жить в загородном доме, но реально в частных домах живут около 25%.
«Когда человек переходит от «хочу» к «могу купить», начинается рациональный расчет: как добираться, как возить детей, что с инфраструктурой, медициной и безопасностью. И здесь город сегодня может многое предложить», — добавляет эксперт.
Согласен с этим тезисом и Эдуард Богданов. По его словам, ИЖС «сейчас испытывает жесточайшую конкуренцию со стороны многоквартирных домов». Исключение составляет та небольшая прослойка населения, которая может позволить себе покупку и квартиры, и коттеджа за городом.
Несмотря на непростую ситуацию на рынке, застройщики уверены: сегмент ИЖС продолжит развиваться, хотя рынок ждет серьезная перестройка. По мнению девелоперов, в новых условиях смогут работать только компании с устойчивым финансированием, развитой инфраструктурой и удачными локациями. Теперь покупателям нужен не просто дом, а полноценная комфортная среда — с дорогами, инженерными сетями, общественными пространствами и сервисами.
«Если бы 10 лет назад кто-то сказал, что в коттеджном поселке нужны магазин, школа, садик, ресторан, клуб, гостиница — его бы посчитали сумасшедшим. Сегодня нормой становится большой магазин на въезде, школа, детский садик. Самому застройщику это не потянуть. Делается как: подарил городу землю под соцобъекты — муниципалитет или область найдут деньги на проект и строительство. Ресторан и магазин — это коммерческие проекты, их выгодно строить самим. Считаю, нужно брать лучшее от современных премиальных поселков: чистить лес, делать рекреацию, пирсы, кафе у воды, конные клубы, спортивные центры, велодорожки, а не застраивать все на 100% домами. Поселок на 500 домов уже может привлекать партнеров — фитнес-сети, футбольные клубы и так далее», — делится опытом Николай Савин.
По словам участников рынка, изменились и сами покупатели. Если раньше дом часто выбирали эмоционально, то сейчас люди внимательнее относятся к качеству строительства и хотят видеть реальные подтверждения надежности проекта. Например, в Москве уже появляются форматы, когда клиентам предлагают пожить в загородном доме несколько дней перед покупкой.
Участники дискуссии сошлись во мнении, что рынок загородной недвижимости на Урале вошел в фазу жесткой сегментации. Если несколько лет назад спрос поддерживали льготная ипотека и интерес к недорогим домам, то сегодня девелоперы все чаще говорят о расслоении аудитории, кризисе среднего класса и возвращении рынка к «досемейной» модели. При этом сохраняется спрос и на премиальные проекты и на экономсегмент, но этих предложений на рынке недостаточно.
