9 сентября 2009, 15:42

Выбор редакции

Дорогая «проклятая» недвижимость

Борис Грозовский: Cтраны, богатые природными ресурсами, бедны экономическими институтами

Много хорошего не всегда хорошо. Есть у экономистов теория «ресурсного проклятия» (resource curse). Она, если вкратце, про то, что страны, богатые природными ресурсами, бедны экономическими институтами. Это обрекает их на хроническое отставание. Зачем стараться, улучшать законы, развивать суды, смягчать регулирование экономики, если можно врыть в землю трубу и, не напрягаясь, качать деньги?

Конечно, зарывать талант в землю, закапывать скважины, забрасывать чернозем суглинком – не путь к благосостоянию. Разумеется, дело не в самих ресурсах: в них ничего плохого нет. Дело в том, что природное богатство обеспечивает слишком легкий рост и не создает достаточных стимулов к улучшению правил игры – к созданию условий, чтобы хорошо жилось не только тем, кто припал к трубе. В такой экономике погоня за рентой и коррупция стимулируются сильнее, чем улучшение и удешевление продукции.

В богатой ресурсами экономике страдает человеческий капитал. Для добычи того, что валяется под ногами, много ума не надо, поэтому инвестиции в образование и развитие квалификаций малы. В итоге, как показала, например, Наталья Волчкова из ЦЭФИРа, в богатой ресурсами экономике развитие промышленности, требующей квалифицированного человеческого капитала, будет отставать от индустрий, которым нужно меньше человеческих умений. Не отменяет эту зависимость даже то, что, скажем, добыча нефти или газа из новых месторождений в отличие от сбора бананов – технологически весьма нетривиальная задача, ведь технологии можно импортировать.

Пока сырьевые цены высоки, богатые ими страны расслабляются и принимают неправильные решения. Когда цены падают, «проклятые ресурсами» страны страдают, но выбраться из стагнации не могут.

Сейчас ресурсы стоят довольно дорого. Нефть в коридоре $60-70 за баррель – это вам не $15-20 десятилетней давности. А, учитывая, что нацбанки всего мира резко накачивают экономики деньгами, новое удешевление сырья нам вряд ли грозит. Тем не менее ресурсное проклятие мешает сейчас России сильнее, чем когда-либо. Как это происходит? А вот смотрите.

В последнем номере журнала Forbes его главред Максим Кашулинский долго выспрашивал Андрея Мовчана (бывший топ-менеджер «Тройки Диалог» и «Ренессанса», сейчас создающий новую финансовую компанию) о том, насколько должна подешеветь недвижимость, чтобы снова стать привлекательным объектом для инвестиций. И о том, что мешает недвижимости дешеветь.

Нет, недвижимость, конечно, дешевеет. Цена квадратного метра в московских квартирах упала примерно на треть, но, чтобы вернуться к ценам не 2007-го, а хотя бы 2005 г., ей предстоит подешеветь еще вдвое. Но это кажется невозможным, учитывая процедуру выделения участков под строительство, величину доли города в инвестконтрактах, стоимость инфраструктуры.

Те же и тенденции характерны и для Подмосковья. «Даже упав в 2 раза, сегодня стоимость дома в стиле позднего неолита на 15 сотках тощей глины за трехметровым забором из плохого кирпича, с разбитой дорогой и двухчасовой пробкой в 30 км от Москвы» все еще в 1,5 раза выше, чем стоимость виллы высокого уровня на побережье Адриатического моря», – констатирует Мовчан.

Не опускаются на адекватный уровень и цены на коммерческую недвижимость: арендодатели упираются в административные и прочие неотменяемые затраты. В результате нынешний кризис не оказывает на экономику такого же очистительного воздействия, как кризис 1998 г. Государство не дает банкротам вроде АвтоВАЗа разориться и не снижает затраты бизнеса, которые напрямую зависят от чиновников.

Главное, что возможность не снижать коррупционное бремя и в результате цены дает как раз ресурсное проклятие. Вот как описывает это Мовчан: «Нефтяники (отнесем к этой категории и металлургов, угольщиков, алмазодобытчиков) получают [доходы] из земли напрямую. Ювелиры, галерейщики, поп-звезды – от «нефтяников». Я их получаю оттуда, потому что консультирую нефтяников и продаю акции нефтяников. Чиновники – из бюджета, сформированного «нефтяниками», а иногда из взяток, данных «нефтяниками». Строители в конечном счете тоже получают доходы от нефти, продавая «нефтяникам» дома. Элита сегодня не потеряла доходов: источник продолжает бить […]. Цены вернутся на прежний уровень […]. И я скорее ожидаю такого сценария, чем сценария с появлением адекватных цен».

Это совершенно точное объяснение ресурсного проклятия. Двухкомнатные квартиры в пригороде Праги – 50-70 тыс. евро, на окраине Москвы – раза в 2-3 дороже. Где, спрашивается, удобнее и приятнее жить? А выйти на адекватный уровень, приспособиться к изменившейся ситуации цены просто не могут. Потому что наш рынок – рынок продавца, а не покупателя. Слишком велик дефицит адекватного предложения. Покупатели, более или менее близкие к трубе, в любой момент согласны устроить аукцион на повышение цены. Ну как тут не схалтурить, когда деньги сами с неба сыпятся?

Конечно, на фоне развитых и крупнейших развивающихся стран наше снижение цен на недвижимость выглядит вполне порядочным. Например, в Штатах за 12 месяцев по июль 2008 г. жилье подешевело на 15% и на столько же – за следующие четыре квартала (то есть суммарно за два года по июнь 2009-го – почти на 28%). В Британии за те же два года жилье подешевело на 15%, в Германии – почти на 5%, а в Португалии – на 7% (данные Global Property Guide). Исключение – тяжело переживающая кризис Латвия, где жилье подешевело почти втрое. Но у нас жилье настолько резво дорожало в 2005–начале 2008 гг., что реакция могла быть и более значительной.

Впрочем, эти заклинания бессмысленны, пока мы не сняли ресурсное проклятие. Только где бродит колдунья, снимающая такую порчу?

Чтобы получать лучшие материалы дня, недели, месяца, подписывайтесь на наш канал. Здесь мы добавляем смысла каждой новости.