Оживление ипотеки начинается со строителей
Первые предвестники оживления рынка ипотеки — рост благосостояния граждан и положение дел на рынке недвижимости. И если благосостояние россиян растет, но незначительными темпами, то в сфере недвижимости рост куда более значительный. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, число замороженных строительных объектов в Екатеринбурге сократилось до 30%. Однако на протяжении уже десяти месяцев средняя цена предложения на строящиеся квартиры, по данным УПН, практически не меняется. Стоит отметить, что по данным Федеральной регистрационной службы, число зарегистрированных сделок купли-продажи квартир за первые пять месяцев 2010 года увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 33%. Такие же объемные показатели фиксировались и в докризисный период — в январе-мае 2008 и 2007 годов.
Куда более значительно выросло число сделок с использованием ипотеки. За первые пять месяцев года таких договоров было зарегистрировано на 79% больше, чем в январе-мае прошлого года.
«Рост спроса на жилье, который фиксировался участниками рынка в конце прошлого года, привел к тому, что цены на квартиры практически по всем сегментам стабилизировались. Если до этого в течение года мы наблюдали интенсивное снижение стоимости жилья, то теперь большинство показателей уже не демонстрируют отрицательной корректировки. Так, в территориальном разрезе некоторое снижение цен наблюдается сегодня только в районе Центр, да и оно составляет не более 2% с начала года. В остальных поясах изменений не наблюдается. Стоимость квартир остается стабильной», — отмечают в аналитическом отделе Уральской палаты недвижимости.
Кто занял рынок ипотеки?
В мае 2008 года в Екатеринбурге существовало 152 программы ипотечного кредитования. При этом, 80% ипотечного рынка занимали 10 банков. «Это говорит о том, что была достаточно здоровая конкурентная среда, которая способствовала удовлетворению потребностей самых взыскательных заемщиков», — говорят банкиры. Сегодня ситуация поменялась кардинальным образом. 80% ипотечного рынка перешли к АИЖК, Сбербанку и ВТБ24. При этом, значительную долю рынка ипотеки «отвоевал» и частный банк — Delta Credit. По последним данным ЦБ, он стоит на третьей строчке в списке самых «ипотечных» банков.
Впрочем, несмотря на значительную концентрацию рынка, а возможно и благодаря этому, конкуренция на ипотечном рынке с каждым месяцем обостряется всё больше.
Ставки снижены
Сегодня в Екатеринбурге ипотеку выдают чуть более 30 банков. Целый ряд из них объявили об улучшении условий кредитования в июне. Среди них ЮниКредит Банк, Банк Сосьете Женераль Восток. В июне же был дан старт «путинской ипотеке»: ВТБ24 в рамках программы господдержки ипотечного рынка начал выдавать кредиты под 11% годовых в рублях.
«Треть из наших банков-партнеров снизили ставки по этому виду кредитования. Снижение составило от 0,5% до 2,5%. Кроме этого, один из крупнейших ипотечных банков до конца сентября отменил единовременную 1,5% комиссию и теперь кредит в 2 млн рублей стал дешевле на 30 тысяч рублей», — отмечают положительную динамику в аналитическом отделе кредитного брокера «Оптима кредит».
Впрочем, участники рынка кредитования видят в такой динамике не только следование за снижением ставки рефинансирования ЦБ РФ, но и сезонное удешевление, предпринимаемое банками в целях стимуляции спроса в летний отпускной период.
Евгений Шмелев, гендиректор кредитного брокера «Оптима Кредит»:
— Банки, как и любые другие работающие на розничном рынке компании, подвержены сезонным колебаниям спроса и, соответственно, используют аналогичные распродажам традиционные маркетинговые инструменты, главным из которых является снижение конечной стоимости продукта.
Этим объясняется то, что некоторые из банков снизили ставки пока только в рамках специальной акции: кто-то на месяц, кто-то на полгода.
Платите меньше
К снижению уровня первоначального взноса банки пока относятся более консервативно. Однако первый шаг сделан. Первооткрыватель вновь ВТБ24. С 1 июля для получения ипотечного кредита в этом банке достаточно иметь лишь 10% собственных средств, в то время как в среднем по рынку первоначальный взнос вдвое выше — 20%. Примечательно то, что действие программы распространяется на кредиты, предоставляемые для приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья. В последнее время такие беспрецедентные послабления условий ипотечных кредитов вводились лишь в отношении новостроек.
Отметим, что обязательным условием при получении кредита является дополнительное страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита.
Анатолий Печатников, заместитель президента — председателя правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24:
— Размер первоначального взноса является ключевым фактором, определяющим доступность ипотечного кредита для потребителя и риски ипотечной бизнес-линейки для банка. Используя инструмент дополнительной ипотечной страховки, мы нашли возможность сохранить баланс указанных выше интересов и расширить возможности наших клиентов.
Также с 1 июля в cтандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК внесены значимые изменения. Главным из них является включение в стандартные требования возможности для заемщиков получить кредит с первоначальным взносом 10%. Риски АИЖК также компенсирует за счет оформления дополнительного договора страхования ипотечных обязательств. Перестрахованием ипотеки должна заняться зарегистрированная недавно «дочка» АИЖК —страховая компания агентства.
Ипотека с новым лицом
Как отмечают банкиры, сегодня ипотечные продукты по большей мере используются для улучшения жилищных условий, а не для покупки квартиры «с нуля».
Ирина Постникова, региональный директор «DeltaCredit» в Екатеринбурге:
— Мы в банке практически не видим заемщиков одиночек, которые берут квартиры единолично. Куда чаще приходят семьи, которые покупают квартиру детям, выступают созаемщиками и участвуют в ипотечной сделке всей семьей. Также могу отметить, что сейчас большинство заемщиков — это люди, занятые в бюджетной сфере. Сегодня они являются привлекательными заемщиками для банка. Доходы бюджетников не только не уменьшились, но и выросли. Да и по стабильности с этой сферой, мало какая отрасль может сравниться.
Также банкиры констатируют тот факт, что увеличился возраст заемщика. «Это говорит о том, что люди извлекли определенные уроки и стали подходить к решению квартирного вопроса более осознанно», — говорят эксперты.
Ирина Постникова, региональный директор «DeltaCredit» в Екатеринбурге:
— В настоящее время хитами продаж выступают комбинированные программы с фиксированной и плавающей ставкой. Как правило, фиксированная ставка действует в первые5-7 лет действия кредита, а затем уже идет привязка к плавающей ставке. Но учитывая рискованный опыт клиентов, когда из-за плавающего индекса ставка по кредиту в одночасье вырастала более чем в пять раз, сейчас банки предлагают зафиксировать плавающую ставку в обозначенном коридоре. К примеру от 11% до 16%, ставка не опустится и не поднимется выше обозначенных пороговых значений, что бы ни произошло на финансовых рынках.
Что будет дальше?
Ипотечное кредитование существует в России уже достаточное время, однако, по признанию участников рынка, пока этот сегмент только набирает обороты.
«В целом у рынка ипотеки в российских регионах неплохие перспективы развития, но это состояние как у больного после тяжелой болезни», — отмечают ипотечные брокеры и риэлторы. По мнению банкиров, в 2010 году остро встанет вопрос доступности для банков «длинных денег», что позволит снизить ставку для конечного потребителя. Пока же большая часть применяемых правительством мер являются пилотными, и их эффективность мы сможем оценить лишь в будущем. Но взгляды на будущее у игроков всё же весьма оптимистичные.
Елена Мяло, директор Уральской брокерской компании «Магазин ипотеки»:
— Работы для нас — риэлторов и брокеров — будет много. Год пройдет под флагом наращивания потенциала. При этом, спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. Аналитики говорят о том, что для восстановления желания получить ипотечный кредит должны пройти год-полтора с момента восстановления приемлемого уровня дохода человека. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня не означает стабильности завтра.
По прогнозам Аналитического центра АИЖК при сохранении текущих экономических тенденций во втором квартале 2010 года должно быть выдано
Ирина Постникова, региональный директор «DeltaCredit» в Екатеринбурге:
— Если к разумному подходу банков к оценке заемщиков, интересной и понятной продуктовой корзине и высококлассному банковскому сервису добавить профессионализм риэлторов, присовокупить доступное жилье, заправить государственными субсидиями, в результате мы придем к доступной ипотеке, а значит и к счастью семей, которым удастся решить квартирные вопрос.
Мария Демидова
экономический обозреватель 66.ru
