Взять, рефинансировать, выплатить. F.A.Q. для ипотечников и тех, кто еще только собирается

В июне 2018 года ставки по ипотеке в России снизились до исторического минимума — 9,48%. В августе на заседании президиума по стратегическому развитию и нацпроектам Дмитрий Медведев поставил задачу добиться еще большего снижения. До первого октября ипотека станет одним из четырех направлений «строительного» нацпроекта, и ее развитию власти будут уделять особое внимания.

Для простого россиянина это означает, что наступает весьма выгодное время купить жилье в кредит. Смысла ждать нет — особенно если жилищный вопрос уже назрел, а у вас есть средства на первоначальный взнос или право на маткапитал. Если ставки еще больше снизятся, вы спокойно сможете рефинансировать кредит под новые, более выгодные условия.

Как оформить ипотеку без лишних переплат и на что надо обязательно обратить внимание, прежде чем подписать договор? Разложим этот процесс «по полочкам». Мы подготовили для вас самый полный путеводитель по ипотеке.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап первый: взвешиваем все «за» и «против»

Как определить оптимальный размер ежемесячного платежа?

Чтобы ответить на этот вопрос, проводились даже специальные исследования. Они четко установили: кредит начинает превращаться в обузу, когда выплаты по нему превышают треть от дохода семьи. Однако на практике ежемесячный платеж в России сегодня достигает и 40%, и 60%.

Если вы привыкли экономить или получаете достаточно, то можете сами «двигать» эту планку — но лучше не поднимать ее выше 40%. Ведь кредит вы берете даже не на годы — на десятилетия. И за это время случиться может всякое (например, вы потеряете работу). Оценивайте свои возможности трезво. В этом поможет простая формула: ежемесячный платеж = доходы — расходы. В расходы при этом надо включить и платежи по действующим кредитам, и еще около 10 тысяч рублей на каждого участника ипотечного договора.

Впрочем, «переусердствовать» вам не даст сам банк. Он будет учитывать уже имеющиеся у вас кредиты, выплаты по решению суда (в том числе алименты), количество детей, кредитные карты (даже те, которыми вы ни разу и не пользовались) и многое другое.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап второй: подаем заявку на ипотечный кредит

В первую очередь обратиться стоит в ваш зарплатный банк. Обычно ставки по ипотеке для своих клиентов там ниже. Правда, есть условие — нужно отработать в компании определенное время (от месяца и больше). Если ваш работодатель входит в один холдинг с банком или просто стал его партнером, вы также можете рассчитывать на более выгодные условия.

Что выбирать вначале — квартиру или банк?

На самом деле лучше выбирать параллельно. Это позволит сэкономить время. Обычно банки, предварительно одобрив ипотечный кредит, дают три месяца на поиски будущей квартиры (сроки могут отличаться). Важно: во многих кредитных организациях есть скидки за быстрый выход на сделку. Например, в УБРиР таким образом можно «сэкономить» 1% ставки. На всякий случай лучше присмотреть несколько вариантов будущего жилья — оптимальный по цене/качеству и один-два попроще.

За счет чего можно снизить ставку?

Для этого есть сразу несколько путей.

Кредит с условием

Многие банки проводят различные акции. Где-то их можно суммировать, где-то — выбрать только одну. Например, сумма кредита должна быть не меньше заданной. Точные цифры каждая кредитная организация устанавливает сама, и они могут сильно отличаться. Так, в Альфа-Банке это минимум восемь миллионов рублей, в УБРиР — три миллиона.

Скидку часто можно получить и в том случае, если вы заключите договор в течение месяца после одобрения кредита. В том же Альфа-Банке за это вам «скинут» 0,2%, в УБРиР —1%.

Называться такие акции могут по-разному. Например, «Бери больше, плати меньше» или «Время — деньги». Спросите о них у менеджера в выбранном банке или поищите информацию в интернете.

Скидка «для своих»

Банки обычно предоставляют скидки своим зарплатным клиентам.

Застройщик — партнер банка

У многих банков есть свои проверенные, аккредитованные застройщики. Если вы решите покупать квартиру у них, вам снизят ставку. Что делать, если вашего застройщика в списке нет? Обратитесь в банк: он или аккредитует объект, или предложит другой подходящий вариант.

Можно ли обойтись без первоначального взноса?

Можно. Но будьте готовы к тому, что ставка по такому кредиту станет выше из-за высокого риска неплатежей.

Распространенный вариант — использовать материнский капитал. На это идут многие кредитные организации — Райффайзенбанк, УБРиР, Сбербанк и другие. Маткапиталом можно оплатить до 100% первоначального взноса. Для этого даже не нужно ждать трех лет после рождения второго ребенка.

Но все-таки лучше, если первоначальный взнос будет. Во-первых, привычка откладывать деньги пригодится при выплате кредита. Во-вторых, так вы заранее будете знать, сколько денег можете безболезненно выделять каждый месяц на ипотеку.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап третий: одобрение заемщика

Требования к заемщику у каждого банка свои. В основном оценивают платежеспособность и кредитную историю.

Какой нужен доход?

Предположим, для покупки квартиры вам нужен еще миллион рублей. Возьмем среднюю ставку на рынке в 9,5% и срок ипотеки в 15 лет. Помним, что комфортный ежемесячный платеж не превышает 40% ежемесячных доходов. Путем нехитрых вычислений получаем, что ваша зарплата должна начинаться от 40 тысяч рублей.

Каким именно будет ваш ежемесячный платеж, можно посчитать с помощью специального онлайн-калькулятора (их предостаточно в интернете). Например, вот этого.

А если вся зарплата «серая»?

Ипотеку можно взять и в этом случае. Правда, ставка по кредиту, скорее всего, будет выше — банк страхуется от вероятных неплатежей. Подтвердить свой доход в этом случае можно будет справкой по форме банка.

Оформить кредит можно, даже если у вас вовсе нет официального дохода. Для этого нужно доказать свою состоятельность — как вариант, внести большой первоначальный взнос (от 40%). Есть банки, где при таких условиях ипотеку рассматривают по двум документам — например, по паспорту и СНИЛС.

А если у меня уже есть кредит?

Это не приговор. В некоторых банках ипотеку можно взять, даже если у вас несколько кредитов. Главное — чтобы на момент обращения по ним не было просрочек. Как тщательно будут проверять кредитную историю, зависит от конкретного банка. Где-то поднимают данные за пять лет, где-то — за два года.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап четвертый: одобрение объекта недвижимости

Если вы собираетесь купить квартиру на первичном рынке и застройщик аккредитован в банке, никаких дополнительных бумаг предоставлять не придется. Если рассматриваете «вторичку», понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру и отчет о ее оценке.

Стоит ли брать ипотеку на строящееся жилье?

Такие ипотечные программы существуют. И у них есть свои особенности.

Плюсы строящегося жилья:

• ставка ниже по специальным банковским программам;
• гарантированное отсутствие других собственников (не нужно оформлять страхование соответствующих рисков);
• простота сделки: многие застройщики предлагают услуги бесплатного ипотечного брокера. Он поможет выбрать самый выгодный вариант и оформить документы;
• квартиру можно купить уже с чистовой отделкой, оборудованным санузлом и даже кухонным гарнитуром.

Минусы:

• вам придется оплачивать и ипотеку, и аренду жилья, если его нет;
• сразу пустить жильцов в новую квартиру, чтобы она себя окупала, не получится;
• риск долгостроя;
• в еще непостроенном доме нельзя прописаться;
• если стройка на стадии котлована, взять ипотеку будет проблематично. Лучше, если дом построен хотя бы на 15%. При этом чем ближе сдача, тем выше цена квадратного метра.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап пятый: сделка

Совет: обратите внимание на счета-эскроу. Это особый тип доверительного счета, где будут храниться ваши деньги. Для вас такой инструмент означает отсутствие рисков и гарантирует, что все участники сделки исполнят свои обязательства.

Перед оформлением договора попросите своего кредитного менеджера заранее дать вам все документы, которые нужно будет подписать. Вы сможете спокойно изучить их дома и задать интересующие вопросы.

Когда все документы будут подписаны, их отдадут на регистрацию в госорганы. На это уйдет еще от 5 до 14 дней (в зависимости от схемы сделки).

К каким дополнительным расходам готовиться?

Дополнительные расходы будут обязательно. Как показывает практика, они могут достигать 10% от суммы кредита. Из чего они складываются:

• оценка объекта недвижимости аккредитованной компанией (от 2,5 тысячи рублей за квартиру и около 10 тысяч за дом). Срок — 2-3 дня;
• обязательное страхование объекта недвижимости (примерно 3–5 тысяч рублей);
• пошлина в Росреестре при передаче объекта в залог (от 1,5 тысячи рублей);
• необязательное (!), но необходимое для более выгодных условий кредита страхование. Например, жизни и здоровья заемщика и созаемщика (около 3–5 тысяч рублей), рисков прекращения или ограничения права собственности на объект недвижимости (так называемый «титул», около 2-3 тысяч рублей);
• расширенное страхование жилья: внутренней отделки, гражданской ответственности за возможный вред соседям по вашей вине, от пожара, потопа, стихийных бедствий (около 5 тысяч рублей)
• обслуживание эскроу-счета (около 2,5 тысячи рублей).

Кроме того, кредитная организация может брать комиссии за снятие денежных средств, за безналичный перевод денег, аренду банковской сейфовой ячейки и т. д.

Такие дополнительные расходы всегда можно сократить. Так, комиссия за снятие наличных будет заметно ниже, если средства пролежали на счете какое-то время (от месяца и больше — точные сроки зависят от конкретного банка). А если сумма меньше определенной, комиссии может не быть вовсе. Для этого снимайте деньги не за один раз, а понемногу в течение нескольких дней.

Имеют ли право банки навязывать страховку?

По закону обязательно только страхование недвижимости от повреждения и утраты. Банки по умолчанию часто предлагают и другие варианты. Например, страхование права собственности на квартиру (титул) или самое распространенное — страхование жизни. Вы можете отказаться от него, но в этом случае обычно растет ставка по кредиту, и в результате вы теряете еще больше.

Исключение из этого правила — если ипотека подходит к концу или вы в ближайшее время собираетесь ее погасить. В таком случае может быть выгодно отказаться от страховки.

Еще один способ сэкономить — рассчитать стоимость полиса в нескольких компаниях, которые сотрудничают с банком. Предложение «по умолчанию» далеко не всегда самое выгодное. Кроме того, лучше обращаться в коммерческие банки, которые работают с аккредитованными, а не своими собственными страховыми компаниями. Как показывает практика, у таких партнеров тарифы значительно (иногда на 70%) ниже.

Можно ли менять страховые компании?

Да, пока платите ипотеку, вы можете заменить страховую на любую из списка аккредитованных банком.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап шестой: обслуживание кредита

Как лучше досрочно погашать ипотеку?

Моратория на досрочное погашение ипотеки сейчас нет. Банки не имеют права штрафовать заемщиков за досрочный возврат кредита (ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ). Однако нужно учесть ряд моментов.

В договоре может быть указана минимально возможная сумма, время, спустя которое допускается досрочное погашение, срок, за который вам нужно предупредить банк. По закону это месяц, но по соглашению сторон срок может быть и меньше.

Не всегда нужно лично посещать кредитную организацию. Где-то предупредить о своем желании заплатить досрочно можно онлайн, где-то — позвонив в колл-центр. При погашении через интернет-банк есть свои нюансы. В некоторых кредитных организациях (например, в ВТБ), нужно сформировать в личном кабинете специальное заявление. В нем — указать дату, когда спишутся деньги. В других (Альфе-Банке, УБРиР), средства списываются автоматически на следующий день.

После того как внесете деньги, нужно составить новый график платежей и пересчитать указанные в нем суммы. Вы сами можете выбрать, уменьшить ежемесячный платеж или сократить общий срок кредита (а значит, и переплату). Новый график также отразится в онлайн-банке.

Совет: выбирая ипотечный банк, смотрите не только на ставки, но и на то, как удобно будет гасить кредит. Обратите внимание, много ли у организации банкоматов и где они расположены, есть ли онлайн-обслуживание, как быстро списываются деньги и т. п.

Как оформить налоговый вычет

За каждого из нас работодатель платит (или, по крайней мере, должен платить) налоги. Оформив ипотеку, вы можете их вернуть — до 650 000 рублей. На сколько именно можно рассчитывать, зависит от вашей официальной зарплаты.

Чтобы оформить вычет, придется вначале заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. Если раньше вы этого никогда не делали, самый надежный и простой способ — попросить помочь сотрудников банка, где вы берете кредит. Эта услуга не бесплатна, но стоит не так недорого. Например, в Уральском банке реконструкции и развития подробная консультация специалиста обойдется в 599 рублей (первичная — бесплатно), подготовка самой декларации — 1699 рублей, а заполнение всех необходимых документов и сдача их в налоговую — 3499 рублей.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Промежуточный этап — рефинансирование

Сейчас ставки по ипотеке падают. А значит, выгодно рефинансировать действующий кредит — т. е. перекредитоваться на более выгодных условиях. Таким образом можно уменьшить срок ипотеки и ежемесячный платеж — в некоторых случаях в полтора раза. При этом согласие вашего «бывшего» банка не требуется.

Еще один важный нюанс — пока новый банк не получит все документы, подтверждающие возникновение новой ипотеки, ставка может быть выше озвученной. На сколько — зависит от конкретной кредитной организации. К примеру, у Сбербанка это 2%, у УБРиР — 1%, в АИЖК — 4%.

Возможно, дополнительно вам придется заплатить за справку о задолженности из «старого» банка.

Можно ли использовать для перекредитования маткапитал?

Можно. Причем теперь неважно, взяли вы кредит до или после рождения второго и последующих детей. Соответствующее постановление в начале июня 2018 года подписал премьер РФ Дмитрий Медведев.

Фото: Анна Уткина, 66.RU

Этап седьмой: снятие обременения с объекта недвижимости

Если ипотека закрыта без остатка, обязательно попросите справку о завершении обязательств и аннулировании кредитного договора. На ее оформление может уйти от одной до двух недель. Напишите заявление на получение закладной. Именно с этой бумагой нужно будет идти в Росреестр и снимать обременение с объекта недвижимости. Сроки получения закладной у каждого банка свои: в Сбербанке, например, до одного месяца, в ВТБ — до двух недель, в УБРиР — в день обращения.

ВЫВОД: как видите, в ипотеке немало нюансов. Собственно, как и в любом сложном деле. Главное — правильно сориентироваться в выборе кредитной организации: посчитать допрасходы, понять, сколько времени займет выход на сделку, удобно ли будет обслуживать кредит в будущем. И, конечно, нужно грамотно распланировать свой семейный бюджет.