Долгосрочные кредиты в России — дело рискованное: экономическая реальность не гарантирует, что, оформив кредит в одних финансовых условиях, выплачивать его будешь в таких же. 66.RU подготовил инструкцию для тех, кому взятая некоторое время назад ипотека стала вдруг неподъемной.
По данным ЦБ РФ на 1 мая 2017 г., общая просроченная задолженность жителей УрФО по ипотечным кредитам составила 6381 млн руб. Свердловская область занимает в списке лидирующее место: свердловчане вовремя не отдали банкам 2264 млн руб. На фоне общей суммы — объем ипотечных кредитов только за первые шесть месяцев текущего года составил 18849 млн руб. — цифра небольшая. По словам экспертов, просрочка по ипотеке держится в среднем на уровне 2,9–3,1% от общего объема выданных средств.
— Дело даже не в банковском андеррайтинге, хотя, конечно, к заемщикам, которые берут кредит на длительный срок, у банков повышенные требования. Но люди, покупающие жилье в ипотеку, как правило, и сами серьезно относятся к взятым обязательствам — ведь речь идет о жилье.
Участники рынка отмечают: в 2015–2016 гг. уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам снижался. Эксперты объясняют это тем, что доля инвестиционных квартир в покупке жилья с привлечением ипотеки значительно упала.
— Люди берут квартиру для себя. Порой это их единственное жилье. Соответственно, они более ответственно относятся к обслуживанию ипотечного кредита.
Однако те самые безличные 3% просроченной задолженности — это, как ни крути, человеческие судьбы.
— В 2013 г. мы с супругой приобрели в ипотеку 1-комнатную квартиру. Сначала все было хорошо: исправно вносили платежи, обживались. Родился малыш, жена ушла в декрет. Стало немного потуже, но из графика не выходили. Все полетело, когда я потерял работу: наша торговая компания свернула деятельность, и я вынужден был искать новую постоянную работу. Случайных подработок хватало на жизнь, но не на погашение ипотеки. Так образовалась задолженность перед банком.
Олеся, диспетчер из Магнитогорска, рассказывает, что она накопила долг, когда потребовались значительные суммы на лечение ребенка.
И таких историй — море. Банковские работники называют наиболее частые причины возникновения просрочки по платежам:
- нахождение в декретном отпуске, рождение второго и более детей;
- лечение собственное и близких родственников;
- потеря работы или снижение заработков;
- развод супругов.
По статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, на жилое помещение не может быть наложено взыскание, если оно — единственное для должника и членов его семьи. Однако ипотечных квартир это не касается. В законе есть оговорка: «Если жилье является предметом ипотеки, на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Так что банк имеет полное право выселить неплательщика из квартиры на улицу.
В Управлении Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области отмечают, что в случае с ипотекой суды, как правило, выносят однозначное решение: если заемщик не гасит кредит, он лишается права на проживание в данном жилье. Наличие несовершеннолетних детей и другие обстоятельства здесь роли не играют.
— Выселение из квартиры может быть произведено только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Если гражданин не погашает задолженность по ипотечному кредиту, банк вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании суммы долга по кредиту за счет заложенного имущества, а именно — квартиры. По данным УФССП, всего с начала текущего года по исполнительным производствам об обращении взыскания на заложенное имущество приставы передали взыскателям арестованное имущество на сумму более 40 млн руб.
— Суд может рассмотреть такое дело и в отсутствие второй стороны — собственно неплательщика, если он бегает от банка, не подписывает повестки. Я знаю случаи, когда неплательщик просто получал СМС-сообщение о том, что в десятидневный срок должен покинуть квартиру.
Банкиры отмечают, что вариант с наложением взыскания на квартиру и последующей ее продажей (как правило, на публичных торгах) — самый худший не только для заемщика, но и для самого банка. Заемщик теряет лишние деньги, поскольку должен оплатить не только свою задолженность банку, то также пени и судебные издержки. Банк, в свою очередь, вынужден заниматься продажей квартиры, а это все-таки непрофильный для кредитного учреждения бизнес.
Все эксперты рынка ипотечного жилищного кредитования сходятся во мнении: возникшие финансовые проблемы — повод не прятаться от банка, а честно и конструктивно обсудить ситуацию.
— В кредитных организациях предусмотрена процедура досудебного урегулирования вопроса по образовавшейся задолженности. Рекомендуем должникам в случае возникновения финансовых трудностей (увольнение с работы, неполучение денежных средств по договорным обязательствам и т.п.) и отсутствия возможности погашения кредита согласно графику не скрываться, не бояться работников банка и не дожидаться, когда на них подадут в суд, а обратиться в кредитное учреждение и согласовать график дальнейшего погашения образовавшейся задолженности.
Конечно, банк — не благотворительная организация: прощать вам долг и дарить квартиру никто не будет. Работники банка предложат реструктуризировать ипотечный кредит — например, увеличить его срок, снизив за счет этого ежемесячный платеж до суммы, посильной для заемщика на текущий момент.
— В каждом банке есть схемы, предусматривающие такие ситуации. Мы, например, в некоторых случаях можем предложить заемщику кредитные каникулы. Этот вариант оптимален для тех, кто потерял работу и ищет новое место: в течение какого-то времени он может гасить только проценты по кредиту. Когда устроится на новую должность и заработок снова станет регулярным, тогда уже будет гасить и проценты, и тело кредита.
По словам экспертов, банки готовы вникать в ситуации клиентов. В Уральском Сбербанке, к примеру, с начала года поступило на рассмотрение около 100 пакетов документов на мировое соглашение, свыше 600 уже рассмотренных пакетов получили положительное заключение, более 230 — восстановлены в новом графике платежей. «Но заемщики сами должны быть готовы на определенные компромиссы — отказаться от каких-то привычных трат, зато сохранить жилье и не испортить свою кредитную историю просроченной задолженностью», — уверяют специалисты.
Именно испорченная кредитная история, по мнению экспертов, — наиболее болезненное последствие беготни от банка. «Время идет, ситуация у людей меняется. Возможно, они снова попробуют взять жилье в ипотеку — для повзрослевших детей или чтобы перевезти родителей поближе. Но с пятном в кредитной истории получат отказ — и в нашем, и в любом другом банке», — поясняет Ольга Никитина.
Истории, которые мы приводили вначале, — водителя Сергея и диспетчера Олеси — закончились хорошо: поняв, что в данный момент с кредитной нагрузкой они не справляются, заемщики обратились в банк. График платежей пересмотрели. Клиенты остались при жилье и с чистой кредитной историей.
Специалисты дают несколько советов, которые помогут избежать проблемной ипотеки. Они касаются не только просрочки.
1. Ипотека — кредит долгосрочный. Поэтому важно оценить свою платежеспособность на несколько лет вперед и учитывать, что помимо ипотеки может потребоваться кредит на ремонт жилья, машину и проч. Эксперты называют основное правило: суммарная кредитная нагрузка на семью не должна превышать 40% дохода. Кроме того, заемщик должен иметь финансовую подушку безопасности в размере дохода не менее чем за 4–6 месяцев.
2. Потеря работы — не самое страшное, что может случиться. Гораздо страшнее — стать инвалидом и вовсе не иметь возможности работать. Так что страхование жизни заемщика — правильный шаг при оформлении ипотеки.
3. Если ипотеку берут супруги, нелишним будет оформить брачный договор: этот вид соглашения пока не очень успешно приживается в нашей стране («У нас же любовь — зачем нам эти бездуховные юридические сложности!»), однако в случае развода документ позволит не попасть в финансовую яму.
4. При возникновении финансовых трудностей первый шаг — обращение в банк, выдавший ипотечный кредит. Вместе с сотрудниками банка вы составите новый график платежей, который станет оптимальным для вас в текущих условиях и позволит оставить незапятнанной вашу кредитную историю.
