Дисконт, с которым сегодня в Екатеринбурге продаются квартиры, никак не отражается на статистике цен. Торг, напомним, доходит до 30%, по оценкам некоторых экспертов рынка недвижимости. Однако и без учета этого торга на графиках видно: стоимость недвижимости постепенно снижается.
В аналитическом отделе Уральской палаты недвижимости отмечают, что это не первый в истории кризис на рынке жилья. За 20 лет наблюдений подобные коллапсы уже происходили трижды. Эксперты рассказали, чем отличались прошлые кризисы от этого.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
— Существенное снижение цен наблюдалось в 1998 году, когда квартиры в Екатеринбурге выставлялись на продажу в долларах. Девальвация рубля привела к тому, что они оказались недоступны для покупателей. Процесс корректировки цен тогда растянулся на 1,5 года, а для возврата к прежним объемам продаж ушло более двух лет.
Вторым знаковым для рынка периодом, по словам эксперта, стал 2006 год, когда цены на квартиры выросли в 2 раза. Рынок оказался не готов к росту числа покупателей, которые начали активно использовать ипотеку. Вторичный рынок всегда ограничен жилым фондом, а объем предложения на рынке новостроек тогда был невелик. Девелоперы не смогли в полной мере воспользоваться этим моментом и насытили рынок лишь в 2007–2008 годах, когда из-за стремительного роста цен многие семьи уже начали отказываться от идеи улучшить жилищные условия.
Михаил Хорьков:
— Таким образом, к экономическому кризису 2009 года рынок подошел с избыточным предложением. Падение продаж на рынке было не таким большим, как в 1998 году, но более половины строек зимой 2009 года были остановлены. Для номинального восстановления цен и возврата к объемам продаж 2006–2007 годов понадобилось более пяти лет.
К 2013 году стало понятно, что участники рынка переоценивают возможности покупателей, закладывая слишком много проектов, отмечает Михаил Хорьков. Экономические индикаторы к тому моменту уже вызывали серьезную озабоченность. Но рынок жилья на волне доступной ипотеки проигнорировал эти тенденции. В 2014 году он достиг максимального объема продаж за всю историю — во многом за счет страхов покупателей, которые стремились сохранить свои сбережения.
Поэтому к текущему периоду рынок подошел с максимальным объемом предложения. Девелоперы начали сокращать старт новых проектов только в 2015 году. Пока это сокращение объемов новостроек существенно не влияет на стоимость квадратного метра. Однако она объективно снижается.
Михаил Хорьков:
— До конца этого года стоимость жилья продолжит снижение со скоростью порядка 1% в месяц. При этом цена на вторичном рынке падает быстрее, чем в новостройках. Разрыв стоимости начал сокращаться и уже вряд ли будет расти. Все идет к вязкому рынку с невысоким числом сделок, достаточным объемом предложения и незначительным изменением цен. Никаких условий для реального роста цен на данный момент нет.
только при одной условии что это россияне, а не басурмане.