10 июля 2014, 14:00

Как стать новоселом. Квартира в новостройке или вторичное жилье?

В обоих вариантах есть свои существенные плюсы и минусы. Тем не менее спор о том, на каком рынке купить квартиру, кажется, вечен. В этом выпуске нашего спецпроекта для новоселов мы постараемся взвесить за и против.

Все больше людей задумывается о переезде из старой квартиры в новую. Мы бы не затевали этот спецпроект, если бы не чувствовали вокруг эти позитивные вибрации. Как правило, квартиры покупают в новостройках, которых сейчас предостаточно. Но не лучше ли взять квартиру в старом доме, чем ждать, пока сдадут новый? Ведь и таких предложений на рынке хватает!

Алексей Осинцев, директор по развитию компании «Этажи» в Екатеринбурге:

— Спрос на вторичном рынке в Екатеринбурге вызван прежде всего миграционными процессами. Для людей, которые жили в более плохих условиях где-нибудь в области, и хрущевка в Екатеринбурге уже хорошо. А горожанин, который уже пожил в старой квартире, предпочитает поднапрячься и купить жилье в новостройке. Эта общая тенденция становится все сильнее. Тем более что такой интерес постоянно подогревается хорошими, интересными предложениями застройщиков.

Итак, тема «старая или новая квартира» стара как мир. Как «курица или яйцо». У обоих вариантов есть преданные адепты со своими аргументами, и переубедить их сложно. Да и не нужно, наверное. Поэтому давайте сегодня обойдемся без глубокой аналитики. Крупными мазками обозначим лишь самое важное, что следует учесть, чтобы сделать выбор.

Вопрос
Первичка или вторичка?
  • 59%
  • 41%
Для участия в голосовании введите логин и пароль или зарегистрируйтесь

Начнем с самого очевидного. Прежде всего новое жилье отличается тем, что оно… новое. Не потрескавшиеся стены, не ветхие коммуникации, не обжитые живностью подвалы. Системы безопасности и не исписанные вандалами подъезды. Еще далеко до того момента, когда станет очевидным естественный процесс старения дома. А он с каждым годом прогрессирует, повышается опасность, что дадут о себе знать ржавые трубы и батареи, пришедшая в негодность проводка и т.д. И тогда дорогостоящего ремонта не избежать.

Можно, конечно, рассуждать о том, какие сейчас криворукие строители и что «вот в былые-то времена строили на совесть», а теперь дома уж очень ненадежные. Это не так. Скрытые и явные «косяки» строителей есть на любом объекте. И проявиться они могут как сразу, так и спустя много лет после сдачи дома. Просто через много лет больше шансов.

Однако покупка квартиры в новостройке от застройщика — это гарантия до пяти лет, которая регламентируется федеральным законом №214. Если же в квартире, приобретенной на вторичке, лопнут от старости батареи или выявится какой-то другой серьезный недостаток, обращаться не к кому. Тем более что при заключении договора купли-продажи вы подпишете акт приема, где указано, что «покупатель не имеет претензий к техническому состоянию квартиры». Как вариант — строчка с тем же содержанием присутствует в самом договоре.

У одного моего знакомого, например, никак не сходились размеры помещений, когда он задумал перепланировку в купленной на вторичном рынке квартире. Оказалось, когда строили дом, при возведении одной из перегородок разрушилась опалубка. Будущая стена превратилась в бесформенную гору бетона, а когда строители это обнаружили, она уже застыла. В итоге стену сделали поверх этой горы, по всей ее ширине. У него была перегородка между ванной и туалетом толщиной больше метра. Три дня долбил, соседи его прокляли, наверное.

В Екатеринбурге совершенно спокойно новые здания соседствуют со старыми. Можно спорить, хорошо это или плохо, но это так.

Планировочные решения современных квартир гораздо функциональнее старых. До недавнего времени даже считалось, что квартиры в новых домах больше. Но сейчас в угоду спросу на маленькие квартиры на рынок выходят целые жилые комплексы, состоящие чуть ли не из одних только студий и однокомнатных квартир.

Зато инженерные решения, конечно, идут в ногу со временем. Девелоперы переходят на горизонтальную разводку, повсеместно устанавливаются приборы учета, автономные котельные — всего этого нет в старых домах, если не установили сами жители.

Один из самых важных плюсов вторичного жилья — сложившаяся инфраструктура района. Иногда она хорошая, иногда плохая, но она есть. Впрочем, сейчас застройщики, которые занимаются комплексным освоением земельных участков, создают всю необходимую инфраструктуру сами: строят детские и спортивные площадки, предусматривают нежилые помещения для магазинов, салонов красоты, аптек и т.д. Некоторые создают еще и социальную инфраструктуру — все большее распространение получает организация в составе жилых комплексов детских садов. Например, так предполагается сделать в ЖК «Каменный ручей».

Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika в Екатеринбурге:

— Первый жилой комплекс в Екатеринбурге, где мы используем этот принцип, — «Каменный ручей». Мы проанализировали его ближайшее окружение, чтобы определить нарезку первых этажей: на первом — 13 помещений, на втором — 15. На Уктусе, где располагается жилой комплекс, есть горнолыжные спуски, и, продолжив спортивную тематику, мы запроектировали на втором этаже фитнес-центр. На первом обязательно будет продуктовый магазин площадью порядка 1000 м2. Будут небольшие помещения под салоны красоты, кулинарии, аптеки, стоматологии.

В корпорации «Атомстройкомплекс» даже существует отдельное агентство коммерческой недвижимости, которое ведает этими вопросами. Оно отвечает не только за реализацию площадей, но и за правильное наполнение микрорайонов такими объектами.

Сергей Кравчук, директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»:

— Наша главная задача — формировать оптимальную инфраструктуру первых этажей. Среди партнеров, с которыми мы работали в этом году, появились абсолютно новые для Екатеринбурга операторы. Это сеть фитнес-клубов WorldClass и продуктовая сеть «Верный». Кроме того, агентство отработало такие механизмы, как передача в аренду помещений для детских мини-садиков в наших жилых комплексах и оборудование помещений для специализированных видов бизнеса — например, таких как предприятия общепита.

Девелоперы все чаще берутся за комплексное освоение больших территорий, но и уплотнительная застройка никуда не делась.

Как старую, так и новую квартиру сегодня можно выбрать практически в любом районе Екатеринбурга. Следует также обратить внимание на недавно сданные дома. Ведь квартира попадает на вторичный рынок не тогда, когда первый владелец продает ее второму, а сразу, как только дом сдается в эксплуатацию. Это существенно искажает статистику, но уж как есть. Квартира вполне может оказаться из числа каких-нибудь нераспроданных остатков, так что в ней никто не жил. Даже если дому три года.

Такой вариант — большая удача для тех, кто хочет именно новое жилье и не готов ждать, пока его построят. Это стопроцентная гарантия того, что вот-вот обещанная сдача дома не затянется, как это часто бывает. Но один из главных парадоксов нашего рынка недвижимости заключается в том, что вторичный рынок дороже первичного. Даже квартиры в самых старых домах продаются дороже новостроек. И такую цену рождает спрос.

Николай Савин, генеральный директор ЦН «МАН»:

— Потому что тут нет рисков. Купил — и живи. Не надо ждать, пока достроится, искать жилье на это время, переживать, построят или нет. А людям чаще всего надо здесь и сейчас, они не могут себе позволить ждать эту квартиру. Да и для того чтобы сдавать жилплощадь, сделав легкий косметический ремонт, не нужна новостройка, достаточно хрущевки.

Действительно, необходимость ждать окончания строительства есть основной минус новостроек, с которым никак нельзя смириться. Томительное ожидание могла бы скрасить возможность постоянно посещать стройплощадку, чтобы следить за ходом строительства, но компаний-застройщиков, которые разрешают это делать, ничтожно мало. А ведь это дополнительная возможность контролировать застройщика и ход строительства. Как правило, доступ на площадку и демонстрационные квартиры появляются уже после сдачи объекта. В Екатеринбурге во время стройки на объект пускает, пожалуй, только Brusnika.

Вариантов купить жилье немыслимое множество. Надо лишь четко представлять себе, чего хочешь.

А вот еще один насущный вопрос, который заботит многих покупателей квартир: ремонт. Многие предпочитают сделать его до переезда в новое жилье. Независимо от того, в новом ли доме они купили квартиру. Другим, наоборот, важнее скорее въехать, да и денег свободных нет — ипотека. Самое главное, в чем нужно себе признаться, — это то, что необходимость ремонта НЕ ЗАВИСИТ от того, старую или новую квартиру вы купили. Просто этот аспект надо учитывать в любом случае. И на первичном, и на вторичном рынке можно купить квартиру, в которую сразу можно будет заезжать. В подавляющем большинстве случаев потребуется косметический ремонт (ламинат, обои, кухня). И всегда можно найти объект, где нужны капитальные вложения. Этим объектом может стать как пропахшая маргинальным бытом сталинка, так и бетонная коробка без стяжки и санфаянса.

Золотой серединой в этом вопросе может стать новостройка с «предчистовой» отделкой: ровные пол и стены, готовые к устиланию и наклейке обоев. Застройщик при этом не особо выигрывает в части затрат на строительство, поскольку стоимость таких работ в объемах целого жилого комплекса превращается в сущие копейки. А покупатель получает возможность самостоятельно создать свой индивидуальный комфорт.

Покупая новостройку, вы одновременно с другими счастливчиками заселяетесь в новый дом и совместно (пусть и с разной степенью участия) придумываете правила проживания. Покупая квартиру на вторичном рынке, вы приобретаете ее с уже сложившимся укладом жизни десятков соседей. И в этом монастыре вас никто не ждет с вашим новым уставом. Люди за много лет могут просто устать бороться с дебоширами и смазывать скрипучие качели.

Вы можете сказать, что бороться с дебоширами очень просто, ведь закон на вашей стороне. Что ж, формально — да. Но жизнь гораздо более сложная штука, чем законодательная база Отечества.

Может, правда, произойти и наоборот. От раза к разу становятся известными случаи, когда неравнодушные жильцы превращают свои отнюдь не новые дворы в цветущие оазисы. Оцените свою гражданскую позицию — возможно, вы ленивый до этих дел человек и вам нужно подбирать жилье, гораздо больше внимания уделяя уже созданному для вас комфорту? Учтите, что новостройки сейчас сдаются с уже выполненным благоустройством!

И еще одно из главных отличий первичного рынка от вторичного — гарантированная чистота сделки. Согласитесь, старая квартира всегда может оказаться котом в мешке еще и с юридической точки зрения. Даже от опытного риелтора могут скрыться долги, ушедшие в армию и/или отбывающие наказание родственники и неизвестно откуда взявшиеся наследники. Первичный рынок в этом плане чист. Правда, встречаются недобросовестные застройщики, но сейчас это, скорее, исключение, чем правило. Нельзя преуменьшать заслугу органов госвласти в решении этой проблемы. Например, даже если квартира приобретается в строящемся здании, то интересы дольщика защищены 214-ФЗ. А добросовестные застройщики сами страхуют свою ответственность перед покупателями.

Конечно, идеальной была бы ситуация, когда можно одновременно купить и старую, и новую квартиру. Жить в первой, пока строится вторая, а потом продать. Но многие из нас живут в совершенно другой парадигме: нужно продать то что есть, чтобы купить то что хочется. Так что если вам есть где переждать период строительства — наверное, лучше так и сделать.

Фото: gelio.livejournal.com