Владимир Крицкий: «Строители ждут аукционов. А их все нет»

Сегодня строители Екатеринбурга живут по новым правилам. С 18 мая этого года областные власти забрали себе право распоряжаться неразграниченными землями в уральской столице. Это, напомним, территории, которые не относятся ни к федеральным, ни к областным, ни к городским землям. Общая их площадь составляет 38% от площади города.

По закону, такими землями и должна распоряжаться область — субъект Федерации. Однако закон позволяет области делегировать эти полномочия городу, подписав соответствующее соглашение. Владимир Крицкий много лет руководил системой, когда решения о том, куда пойдут эти земли, принимал именно город. Пост вице-мэра по вопросам капитального строительства он покинул за год до радикальных для городского строительного сообщества изменений.

Сейчас он руководит ЗАО «ЛСР. Недвижимость — Урал», дочерним предприятием питерской компании, специализирующейся на возведении панельного жилья.

— Владимир Павлович, так хорошо это или плохо, что неразграниченными землями теперь распоряжается область? Не секрет, что все профессиональное сообщество поделилось на два лагеря…
— Делиться не надо. Профессиональное сообщество задавало один вопрос: почему с ним никто не разговаривает в то время, когда меняется процедура управления? Почему никто не пытается прояснить ситуацию? Почему, говоря о том, что изменение процедуры приведет к ее упрощению, никто не говорит, на каком этапе это упрощение произойдет и что конкретно упростится?

Есть существующие процедуры, к которым мы привыкли, по которым мы работали всегда. Мы представляем, как они выглядят. Тем не менее теперь все изменилось. Правительство приняло такое решение, посмотрим, к чему это приведет. При желании, я думаю, структура может быть выстроена.

— В какой срок?
— В любом случае будет период пробуксовки, привыкания, прежде чем новая система заработает эффективно. Хотя нам бы этого очень не хотелось. В качестве основной причины, почему система изменилась, называли то, что слишком мало земли выделялось многодетным семьям. Застройщики же говорят о другом. Нас интересует земля под застройку.

Сложный процесс межевания регулируется двумя крупными законодательными актами — Градостроительным и Земельным кодексами. Кроме распоряжения неразграниченными землями там есть еще огромное количество процедур, связанных с утверждением проекта планировки, разработкой градостроительной и проектной документации и так далее. Большинство эти этапов градостроительный кодекс закрепляет за органами местного самоуправления. Остается вопрос: для чего тогда менять систему?

Ну хорошо, решение принято, сейчас самое главное — выстроить систему, которая бы работала эффективно. Давайте быстрее пускать в хозяйственный оборот неразграниченные земли, выставлять их на аукционы и вообще осваивать эти земельные участки!

Правила игры изменились, и это не обсуждается. Значит, надо приспосабливаться.

— Правда ли, что количество межведомственных взаимодействий при новой системе уменьшится?
— Если действительно формировать некую межведомственную комиссию, которая будет принимать решения, — конечно, не уменьшится. Но есть же и новые методы, которые можно внедрять. Я и рад бы вам сегодня сказать, что вижу в этом ноу-хау, но пока не могу. Пока только открылись пункты приема документов. И должен сказать, что они работают нормально, без сбоев. Мы уже пропустили через них четыре пакета документов.

— Когда же будут ощутимы результаты?
— О результатах можно будет говорить по истечении трех-шести месяцев. Сейчас же пока можно говорить только о свершившемся факте изменения системы.

— Присутствовали ли какие-то политические мотивы при споре о том, кто будет ведать неразграниченными землями?
— Не могу сказать. Я вне политики.

— А если бы вы на тот момент еще работали в городской администрации, вы бы сказали?
— Ну а как! Работа в любом органе власти подразумевает под собой политическую составляющую. Поэтому, может быть, какие-то политические мотивы и были, но я их не могу комментировать, потому что я не участник политического процесса.

— А вы поддерживали город, который говорил, что менять систему нельзя?
— Дело в том, что я достаточно долго работал в этой системе и великолепно ее себе представляю. Конечно, поддерживал и говорил, что менять ее нельзя. А если менять, то на каком этапе будет достигнута эффективность? Повторю, застройщиков же никто не спрашивал.

При словах «Я вне политики» Владимир Крицкий улыбается, как довольный кот.

— Как вы считаете, когда эта эффективная система будет отстроена, как изменятся объемы ввода жилья?
— Мы все знаем, что нужно каждый год выставлять на аукционы порядка 100 га земли, чтобы город выполнял свои обязательства по сдаче миллиона квадратных метров в год.

— Некоторые эксперты считают, что оптимальная цифра — 150 га.
— 150 было бы еще лучше. А 100 — это необходимый минимум. Ну, посмотрим, какая цифра будет по итогам года. Если земли на торгах будет недостаточно, мы столкнемся с отголосками этой нехватки через два-три года, по окончании строительного цикла.

— То есть вы не готовы спрогнозировать изменения объемов?
— Я не вижу аукционов. Мы все их ждем, но пока не видим.

Строительное сообщество замерло в ожидании аукционов. Но их что-то не объявляют.

— Президент Владимир Путин ставит вполне определенную задачу — выйти на уровень ввода жилья из расчета один квадратный метр в год на каждого жителя. Для Екатеринбурга получается примерно 1,4 млн квадратных метров. Почему же в строительном сообществе речь идет об одном миллионе?
— А вы как считаете, можно ли достичь этой планки в крупных городах?

— Мне кажется, да.
— А я считаю, что нет. В Москве никогда не будет 13–15 миллионов квадратных метров в год.

— Давайте говорить про наш город.
— Я говорю про крупнейшие города, с населением больше миллиона жителей.

— То есть сдавать в Екатеринбурге больше миллиона метров невозможно технологически?
— Технологически это возможно — если всех обеспечить необходимым количеством земельных ресурсов, если будут необходимые энергомощности. Но что дальше делать с этим жильем? Полтора миллиона квадратных метров в год в Екатеринбурге никто не купит.

— А миллион?
— Покупают. Это разумный предел, и вместе с тем высокий показатель. Вот вы как считаете, в Советском Союзе жилищное строительство развивалось успешно?

— Думаю, да.
— Конечно! Но в самый пик ввода жилья в городе Свердловске объем составил 737 тысяч квадратных метров. Даже до 800 не дотянули…

— При какой численности населения?
— При той же самой, чуть меньше. 1,2–1,3 миллиона. А область в это время сдавала рекордный показатель — 2 миллиона 870 тысяч. То есть в Свердловске сдавалась лишь четвертая часть всего жилья. Сегодня вы видите, что распределение по вводу жилья выглядит совершенно иным образом. Максимальное количество вводится в Свердловске, а если приплюсовать к нему Сысерть, Арамиль, Верхнюю Пышму, Березовский, Первоуральск — города ближнего круга, — вы увидите, что почти 80 процентов ввода жилья приходится на Екатеринбург.

Это несет за собой проблемы, связанные с необходимостью развития автомагистралей, обеспечением нового жилья энергоресурсами и так далее. Поэтому получается, что необходимо опережающими темпами вкладывать деньги в развитие сетей, дорог, развития предпринимательства, для того чтобы в Екатеринбурге и городах ближнего круга были рабочие места. О населении региона нужно заботиться равномерно, так что вводить 4 млн квадратных метров в области и полтора из них в Екатеринбурге — это нереально.

— А два миллиона — реально? Это задача, которую ставит областное правительство: миллион в городе и миллион в области.
— Два — реально. Но на эту цифру надо работать заранее. Стройка — не из тех дел, которые можно закончить за пару месяцев. Это затратный, многостадийный инвестиционный процесс с огромным количеством участников. Нужно определить, что будет строиться, где оно будет строиться, какие энергоресурсы для этого потребуются, что понадобится для обеспечения землей. Для этого нужны квалифицированные проектировщики, строители — уже на вот этом подготовительном этапе. И в области они сегодня есть.

Владимир Крицкий на пальцах объяснил, почему не стоит строить жилье из расчета 1 м2 на каждого жителя в год.

— Что в таком случае будет происходить с ценами?
— Я думаю, что цены достигли разумного предела и будут его держаться.

— Колебания в пределах инфляции вы допускаете?
— Допускаю. Было ведь понятно, что у нас был дисбаланс в ценах между первичкой и вторичкой. Не может жилье на вторичном рынке стоить значительно больше, чем на первичном. У нас даже сегодня на вторичке квадратный метр стоит 70 тысяч рублей, а на первичке — 60. Такого быть не может! Где здесь здравый смысл? Это следствие того, что по ипотеке, которая сегодня широко распространена, кредитные организации берут в залог только построенное жилье.

— То есть подключаются на слишком позднем этапе?
— Либо когда дом практически готов, либо подавай им уже готовую квартиру. Сегодня большинство ипотечников покупают жилье на вторичом рынке. Вынуждены это делать. Между тем новое жилье по потребительским качествам намного лучше, чем старое, согласитесь.

— Это очевидно. Но эта статистика тоже немножко кривая, потому что как только квартира сдана, она переходит уже на вторичный рынок.
— На самом деле сегмент таких квартир на вторичном рынке, в которых никто не жил, нельзя назвать преобладающим. И вот рост цен на вторичном рынке остановился. На среднюю стоимость это повлияет, ведь статистика ведется и по первичке, и по вторичке. Хотя на первичном рынке сегодня цена тоже оптимальна. В каждом ценовом сегменте есть понятные ценовые параметры, и те, кто строит дома, продают их исходя их этих параметров и спроса. Загибать цены и не иметь сбыта никому не выгодно — строителям всегда нужны оборотные средства для стройки. Нужны постоянные продажи.

У строителя нет мешка с деньгами, на котором он сидит. Это заблуждение обывателя. У всех строителей деньги всегда находятся в производстве, в обороте. Часть направлена на проектирование, часть — на выкуп земель, часть — на подготовку площадок, на само строительства и так далее. Строителю нужен оборот, поэтому он продает свой продукт именно тогда и именно за столько, за сколько у него его покупают. Иначе процесс остановится.