Михаил Семенов: «Академический» позволяет найти общий язык с любой властью»

Михаил Семенов пришел в РСГ в начале 2008 г., когда в «Академическом» уже был заложен первый камень, а Дмитрий Медведев еще ни разу не был на площадке проекта. Пришел он из финансового сектора (работал в УК «Альянс-Континенталь», «БрокерКредитСервис», «ПИОГЛОБАЛ Эссет Менеджмент») — 20 лет управлял фондами акций, в том числе и девелоперских структур. Сегодня его считают в компании главным по коммерциализации финансовой эффективности строительных проектов группы. Мы поговорили с г-ном Семеновым о справедливости условий для застройщиков в Екатеринбурге, рентабельности «Академического», ценовых прогнозах на 2013 г. и крахе понятия «доступное жилье».

— В этом году в Свердловской области сменилась власть. Придется ли заново выстраивать отношения на разных уровнях?
— Конечно, если я скажу, что не нужно ни о чем договариваться, это будет неправда. Но проект, который «РЕНОВА-СтройГруп» реализует в Екатеринбурге, очень близок к нуждам любой власти и позволяет очень быстро находить с ней общий язык. Ведь любая власть так или иначе заинтересована в улучшении качества жизни своих граждан, а «Академический» дает новое качество жизни людям со средним и ниже среднего достатком.

— Государственная поддержка, при которой создается «Академический», позволяет подключаться к сетям на эксклюзивных условиях. Какой выходит при этом себестоимость квадратного метра?
— По 2011 году была порядка 35-36 тыс. руб.

— А продаете за сколько? У меня приятель купил по 64 тысячи за квадратный метр.
— Ну это, видимо, квартира с хорошими видовыми характеристиками. На такие квартиры большой спрос, они подороже. А в среднем вилка составляет от 45 до 57 тысяч за метр.

— При этом вы задействуете далеко не все мощности, чтобы не выбрасывать на рынок большое количество жилья одновременно, а насыщать его постепенно. И это несмотря на то, что все сети у вас уже есть. Вам не кажется, что такое положение вещей не совсем справедливо по отношению к другим участникам рынка? Ведь продажная стоимость 60 тысяч при себестоимости в 36 — это очень хорошая маржа для застройщика.
— Я не вижу тут ничего нечестного. Всю эту инфраструктуру мы создали сами в чистом поле.

— Но каждый год бюджеты разных уровней отчисляют средства на развитие этой инфраструктуры.
— Откуда у вас такая информация? Так дела не обстоят.

— С самого начала проект позиционировался как частно-государственное партнерство…
— Мы пришли на совершенно пустую поляну площадью 1300 Га. Представляете, какие массированные нужны инвестиции, чтобы на эту поляну провести все магистральные сети? Мы специально вложили в это деньги, чтобы у нас были конкурентные преимущества. Это наша бизнес-модель, наш способ вести конкурентную борьбу — строить жилой комплекс на своей территории.

— Вы хотите сказать, что не было федерального финансирования, региональных денег?
— Это другое. Была федеральная целевая программа «Жилище», которая, в общем-то, работала по всей стране. Свердловская область заявлялась на нее, выигрывала квоты, в рамках которых мы получали субсидии. Но бороться за них мог любой застройщик. В основном субсидии получал наш проект, потому что он объективно лучше других. Тут все по-честному. Это эффект масштаба, ведь государство учитывает масштабы трудоустройства, налогов, а не только объемы реализованного жилья. По всем этим показателям «Академический» существенно отличается от проектов других застройщиков, которые зачастую строят элитные жилые дома в центре города на старых сетях.

— Сейчас участки рядом с «Академическим» хорошо расходятся на аукционах. Застройщики будут использовать ваши сети?
— Да, они будут подключаться к нашим сетям.

— На каких условиях?
— На рыночных.

— А сейчас продолжается государственное финансирование проекта «Академический»?
— Еще губернатором Мишариным была подписана региональная целевая программа поддержки проекта на 6,2 млрд рублей, по которой мы планировали построить 4 школы, 2 детских сада и дороги. По федеральной целевой программе «Жилище» в части распределения на Свердловскую область все решения еще впереди.

— А кто будет управлять этими инфраструктурными объектами — школами, садиками?
— Мы абсолютно открыты любым предложениям. Но в Свердловской области я еще не видел таких примеров. В других регионах на эти объекты приходят и коммерческие управляющие компании. Например, это популярно в Московской области.

— «Академический» был флагманом программы «Доступное жилье», а сейчас квартиры здесь продаются по рыночным ценам. Значит ли это, что программа провалилась?
— Нет, нельзя так сказать. Она выполнила свою задачу — дала мощный импульс развитию жилищного строительства, зеленый свет проектам комплексного развития многих территорий. Когда вышел 265-й закон, таких проектов было 22, потом количество сократилось до восьми, а реально реализованных оказалось 4-5 в целом по РФ. Сейчас у государства снова появилось осознание важности этого вопроса, правительство увидело первые результаты, и теперь ставка делается именно на комплексное освоение. Эту систему необходимо совершенствовать.

— Но ведь комплексное освоение территорий — не единственное, что нужно. Нужна цена 36 тысяч за квадратный метр. Нужно доступное жилье. А то, что это жилье сейчас продается по рыночным ценам, общество воспринимает как масштабный инвестиционный проект частной, коммерческой компании, которая на государственные деньги подготовила себе площадку.
— Вы все с ног на голову перевернули. Площадка была подготовлена на деньги инвестора. Уже потом проект выиграл субсидии абсолютно на рыночных условиях. Выиграть их мог любой проект, просто наш был лучше. Именно в этом и заключается частно-государственное партнерство: инвестор должен давать государству то, что ему нужно, решать его задачи, а государство в ответ — принимать решения по субсидированию процентных ставок, ритмично финансировать социальную и транспортную инфраструктуру и прочим образом способствовать продвижению социально значимых проектов, прошедших конкурсный отбор. Нет ничего осудительного в том, что инвестор при этом зарабатывает. Конечно, мы не будем это делать просто «из любви к искусству»!

Да, мы здесь зарабатываем, но посмотрите, какие условия для жизни мы создали. Мы ведь не заставляем людей покупать здесь квартиры, они сами это делают, да еще потом родственников из других регионов перевозят, друзьям и знакомым рекомендуют. Такое поневоле никто делать не будет. В том числе и потому, что за ту коммуналку, которую они платят в «Академическом», что на 30% ниже, чем в Екатеринбурге, они получают уборку улиц и подъездов, постоянную охрану, эффективные технологии энергосбережения. Вот получается, что это выигрышная ситуация для всех: для государства решается проблема массового предложения комфортного, доступного жилья, жители получают высокий уровень потребительского комфорта по доступной для них цене, а инвестор зарабатывает свою норму доходности. Все на своих местах.

У всех компаний свои способы ведения бизнеса. Кто-то быстренько построил и распродал два дома. Кто-то разрабатывает стратегию, проект планировки территории, согласовывает проект с Федерацией и областью (на что уходит целый год!) и после этого 15 лет застраивает. Вот это наша бизнес-модель и конкурентное преимущество. Убежден, при таком подходе выигрывают все: и государство, и люди, и инвестор.

— А как образуется цена квадратного метра в «Академическом»?
— Есть профильная служба, которая делает рыночные исследования. Мы примерно представляем ежегодный объем спроса на наш продукт. Исходя из него и получается цена. Мы серьезно прогнозируем рынок, строим ровно столько, сколько можем продать.

— Как поведут себя цены на жилье в 2013 году?
— Мы не ждем драматического роста. Рост цен на недвижимость должен более или менее соответствовать инфляции. Рост на 4–5% в год — это, по сути, и есть компенсация инфляции. Помимо этого масштабность проекта не дает повышать цены другим застройщикам. Если мы видим, что рынок расширяется, мы можем построить больше, если сужается, введем меньше. Простор для маневра есть: на этой площадке мы можем вводить от 150 до 450 тысяч квадратных метров в год. Это очень мощный балансирующий фактор. Нам не нужен рост цен, нам нужен рост населения, нужны объемы и рост покупательской способности. А та маржа, которая есть сейчас, абсолютно нас устраивает.

— А какая она?
— В целом по компании — 25%. Маржа по «Академическому» в этих же пределах.

— Но разница между ценой продажи, в среднем 50 тыс. руб., и себестоимостью в 36 тыс. руб. серьезно превышает 25%!
— Ну, существуют еще другие значимые издержки на ведение бизнеса. Нельзя назвать цифру разницы нашей чистой прибылью.

— А есть какой-то план по марже?
— Безусловно, маржинальность — один из существенных наших показателей. Но было время, когда мы выполняли заказ Министерства обороны в больших объемах и у нас была операционная маржа 5–8%. Такое бизнес-решение было продиктовано духом времени и кризисными явлениями. На сегодняшний день у нас нет задачи держать маржинальность на низком уровне, но и объективно наращивать ее не нужно. Мы должны просто больше строить, чтобы удовлетворять платежеспособный спрос.

Не стоит еще забывать, что для потребителя квартира — это актив или даже, если хотите, средство сбережения и накопления, которое не должно упасть в цене через три-пять лет после приобретения. Но и делать деньги на перепродаже своего жилья он тоже не должен, эта ситуация может породить спекулятивный спрос, что нежелательно. Мы отбрасываем нерыночный спрос, который имеет инвестиционно-спекулятивный характер, и оставляем только фундаментальный спрос тех людей, которые реально нуждаются в жилье.

— Можно сказать, что вы продали Минобороны квартиры по контракту, выполнили тем самым свой долг перед государством, и теперь началась чистая коммерция?
— Подождите, что значит долг перед государством?

— Ну, за субсидии, за то, что проект широко анонсировался и все знали, что это самый главный проект строительства доступного жилья в стране. Что все президенты и премьер-министры ездили в гости, сюда привозили иностранцев. За все, что государство сделало для «Академического».
— Мы это видим по-другому. Мы — рыночная компания, которая работает в бизнес-среде. Никто никогда «на берегу» ни с кем не договаривался работать «баш на баш»: государство поддерживает проект, а мы продаем квартиры военным. Просто в какой-то момент интересы государства и наши совпали. Я не исключаю, что и в будущем мы тоже будем строить для Министерства обороны. Сейчас, например, мы продаем квартиры для нужд внутренних войск МВД.

— По льготной цене?
— По льготной, конечно, со значительным дисконтом к рынку. На сегодняшний день все посылы государства о том, что квадратные метры должны быть дешевле, говорят нам, что оно не готово платить за действительно комфортное жилье по европейским стандартам. Ведь девелопер может построить недвижимость за любые деньги, хоть по 15 тысяч за метр. Это вопрос только технологий строительства и качества материалов. Землянки, щитовые домики — может быть все что угодно. В Китае люди даже в пределах региональных центров массово в землянках проживают, сам видел. Просто Россия не Китай, и у нас как у компании, что идеально совпадает с моей гражданской позицией, есть определенное понятие о стандартах качества, к которым мы стремимся. Мы считаем, что россияне среднего и даже ниже среднего достатка должны жить так, как живут в «Академическом», или лучше. Если выясняется, что государство не готово по совокупности обстоятельств платить за эти стандарты качества, значит, будем в том числе строить что-то другое, на том уровне комфорта, который государство готово поддержать.

— А почему переделывался проект, который создало французское архитектурное бюро Valodeet Pistre?
— Мы модернизировали этот проект. Проект планировки территории со всеми изысками, предложенный французами, остался. В момент кризиса в 2008 году мы поняли, что не совсем верно представляли себе портрет нашего будущего покупателя. Мы считали его человеком с европейским уровнем дохода, который готов платить больше. У нас был дорогой генподрядчик и вообще кругом по проекту все было «дорого-богато», рассчитано на безостановочный рост доходов россиян. Что по жизни, конечно, не так.

В результате проект преобразовали в расчете на более «консервативный» карман массового потребителя. Мы видоизменили фасадные решения, поработали с плотностью застройки, не меняя привлекательности оригинальной разработки французов, немного изменили паркинги. Если бы мы этого не сделали, никто не смог бы купить это жилье. Мы бы просто не попали в рынок.

— Как разрешается вопрос строительства Академгородка УрФУ? Есть ваш проект его строительства на территории «Академического», есть проект «Синары» на Шарташе. УрФУ уже выбрал себе место?
— Эта ситуация развивается в таком вялотекущем режиме. Это вопрос исключительно целесообразности, то есть университет должен определиться со своими приоритетами. В «Академическом» мы сможем построить на 2-3 года быстрее, потому что у нас тут уже есть инженерные сети. На Шарташе территория больше. Оба варианта по-прежнему возможны, и точка в этом вопросе еще не поставлена.