Такой законопроект подготовило Минэкономразвития. Гражданам он позволит претендовать на квартиру даже тогда, когда покупка осуществлялась по "серым" схемам, а региональные власти смогут выкупать недостроенные дома с обязательством достроить их и передать квартиры кредиторам. Приоритет, правда, получат только те, кого суд признает нуждающимся в жилье.
Минэкономразвития предлагает ввести в закон "О несостоятельности (банкротстве)" новую главу, регулирующую банкротство застройщиков. Соответствующий законопроект (текст имеется в распоряжении "Ъ") уже подготовлен. "Он направлен на согласование в ФСФР",— сообщил вчера заместитель директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников. Он рассказал, что в ходе работы министерство учитывало судебную практику, сложившуюся в основном в регионах: "Практика показала, что основными проблемами является множество видов договоров, которыми оформляются права на получение квартир, а также разногласия между самими кредиторами, часть которых желает получить квартиру, а часть — вернуть деньги".
Проблему обманутых дольщиков, внесших деньги на этапе строительства, но так и не получивших квартиры, попытались решить еще в декабре 2004 года. Тогда был принят закон, известный под номером 214-ФЗ, который определил права участников долевого строительства многоквартирных домов. Ряд застройщиков, впрочем, используют иные, не предусмотренные этим законом способы оформления прав граждан на строящиеся квартиры. Гражданам, в частности, предлагается заключать предварительные договоры купли-продажи квартир, вносить вклады в коммандитные товарищества, приобретать векселя для последующей оплаты ими квартир. Подобные способы уже стали предметом налоговых споров: к ЗАО МИАН, использовавшему вексельные схемы продажи квартир в новостройках, было предъявлено около 1,2 млрд руб. налоговых претензий, в результате чего компания была признана банкротом. Недавно арбитражный суд Москвы рассматривал налоговое дело ЗАО "Миэль-недвижимость" (свыше 200 млн руб. налоговых претензий), также связанное с оформлением прав на квартиры. Суд признал требования налоговиков незаконными, но в отношении компании было возбуждено уголовное дело в связи с уклонением от уплаты налогов в особо крупном размере (см. "Ъ" от 28 июля).
Наиболее известным делом о банкротстве застройщиков стало дело коммандитного товарищества "Социальная инициатива и К", финансировавшего строительство жилья и обманувшего более 7 тыс. вкладчиков в 15 регионах страны. Это дело началось в арбитражном суде Москвы в январе 2006 года, процедура наблюдения была введена в мае 2008 года, а решение о том, признать ли товарищество банкротом, не принято до сих пор. Дело затянулось из-за процессуальных сложностей, но суды не спешат выносить решение еще и потому, что в ряде регионов власти стали участвовать в достраивании домов и передавать квартиры вкладчикам "Социальной инициативы".
Теперь для этого создается законодательная основа. Проект, подготовленный Минэкономразвития, предлагает судам, рассматривающим дела о банкротстве, считать обходные схемы продажи квартир в новостройках притворными сделками, прикрывающими договоры о передаче жилого помещения. Это значительно упростит включение требований участников строительства в реестр кредиторов. Очередность удовлетворения требований, впрочем, значительно отличается от общих правил: в деле о банкротстве застройщика будет не три, а четыре очереди кредиторов. В первые две, как обычно, войдут те, кто получил производственную травму либо имеет требования по зарплате, а участников строительства поделят на две очереди. В третью войдут только кредиторы, у которых вообще отсутствует жилье либо площадь имеющегося жилья составляет менее 15 кв. м на человека. А участники строительства, имеющие на банковских счетах достаточно денег для покупки жилья, смогут войти только в четвертую очередь кредиторов. Юристы считают эти правила принципиально новыми. "До сих пор очередность зависела только от вида требования, а теперь суд должен будет учитывать еще и имущественное положение кредитора. Законодательство о банкротстве впервые в истории начинает использовать принципы социального обеспечения, что рыночному процессу банкротства несвойственно",— говорит руководитель судебной и арбитражной практики коллегии адвокатов "Яковлев и партнеры" Кира Корума.
Дмитрий Скрипичников рассказал, что кредиторы, согласно законопроекту, должны получить преимущественно квартиры. "Если же это в принципе невозможно, то требования переводятся в категорию денежных",— объяснил он. А для того чтобы жилые дома можно было достроить, Минэкономразвития предлагает разрешить региональным властям в преимущественном порядке покупать недостроенные объекты по их оценочной стоимости. Недостроенные дома будут продаваться региональным властям без проведения торгов, но с обязательством их достроить и передать квартиры кредиторам третьей очереди. А если власти не захотят купить недостроенный дом, он будет продан с торгов, а вырученные деньги выплачены кредиторам.
В ряде регионов к такому выкупу и сейчас есть интерес, поэтому потребность в законодательном механизме есть, считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "Но широко применяться этот механизм не будет, поскольку не во всех субъектах РФ существует проблема массового банкротства застройщиков, не у всех регионов есть возможности для выкупа недостроя, кроме того, у региональных властей могут быть другие социальные приоритеты, особенно в условиях кризиса",— полагает эксперт.
Законопроект может быть принят сразу во втором чтении: Миниэкономразвития подготовило его как проект поправок к другому правительственному законопроекту, принятому Госдумой в первом чтении 13 мая. Тот проект тоже направлен на защиту прав участников долевого строительства и предусматривает поправки в различные законы, но на этапе первого чтения закон о банкротстве не затрагивался.