Накануне Совет Федерации одобрил закон, снижающий первоначальный по ипотечным кредитам. Немногим ранее премьер-министр заявил о необходимости установления фиксированной процентной ставки по таким займам на уровне 11%. Судя по громким заявлениям и быстрым решениям правительства, сфере ипотечного кредитования грозят существенные перемены. Что уже изменилось на екатеринбургском рынке ипотеки, 66.ru узнал у местных банкиров.
Амбициозные планы премьера
Согласно документу, который вносит поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», размер первоначального взноса снижается с 30% до 20% от стоимости жилья. Ожидается, что благодаря принятию нового закона число потенциальных заемщиков, способных взять жилищный ипотечный кредит увеличится более чем вдвое. Минрегион РФ прогнозирует, что в нынешнем году будет выдано около 190 тысяч ипотечных кредитов на сумму 350 миллиардов рублей. Но можно ли уже сейчас говорить о том, что ипотека стала доступнее?
Необходимо ли снижение ставки
Законодательное снижение первоначального взноса — шаг в сторону расширения потенциального круга заемщиков. По словам экспертов из ВТБ24, именно размер минимального первоначального взноса, одним из ключевых факторов, влияющих на доступность ипотечных кредитов.
Артем Бочкарев, пресс-служба ВТБ24:
— При отсутствии у потенциальных заемщиков необходимого размера первоначального взноса они вынуждены откладывать приобретение недвижимости, что тормозит развитие не только рынка ипотеки, но и других отраслей экономики, в частности строительной отрасли. Поэтому некоторые банки, еще в конце прошлого года снизили первоначальный взнос до 20% в большинстве регионов присутствия ипотечного бизнеса, в том числе — и в Екатеринбурге.
Однако, отдельные эксперты полагают, что это снижение не будет столь эффективным. «На покрытие даже этой суммы (20%) рядовому потребителю придется брать кредит, ставка по которому существенно отличается от 11%. С учетом общего объема заемных средств, финансовое положение клиента должно быть «выше среднего», — отмечают в КБ «Кольцо Урала».
При этом, эксперты отмечают, что те, кто все-таки решается на ипотеку, напротив, стараются заплатить больший первоначальный взнос, чтобы в дальнейшем снизить кредитную нагрузку и сумму ежемесячного платежа.
Трех миллионов будет достаточно
В конце февраля Путин отмечал, что ипотека в регионах будет ограничена суммой в 3 миллиона рублей. Причем, эта сумма будет выдаваться на покупку квартир в новостройках.
Елена Малахова, управляющий Екатеринбургским филиалом ЗАО ЮниКредит Банк:
— В данном случае речь идет о выделении правительством 250 млрд руб на развитие ипотечного кредитования. Часть этих средств выделяется АИЖК, основная же сумма уходит ВЭБ. Основной задачей выделения средств является поддержка строительной отрасли. Таким образом, речь идет только о возможности рефинансирования кредитов, выданных на приобретение объекта, находящегося в стадии строительства. При этом в случае если ставка по такому кредиту превысит 11%, то рефинансировать его будет невозможно.
Эксперт отмечает, что рефинансирование таких кредитов будет происходить только после оформления права собственности на объект, поэтому возникает период времени, который может растянуться на несколько лет, в течение которого кредит будет находиться на балансе кредитора. «В связи с этим, вероятнее всего, банки все же будут закладывать в стоимость кредита еще и свои кредитные риски и предлагать более высокую ставку на этапе до рефинансирования», — заключает Малахова.
В коммерческих банках, работающих по своим программам и использующим свои ресурсы, суммы кредита будут устанавливаться исходя из потребностей рынка. «Если освободится ниша кредитования вторичного жилья или будет потребность населения в больших суммах, чем ограничение в 3 миллиона рублей, коммерческие банки, безусловно, скорректируют свои ипотечные программы под имеющийся спрос», — говорит Дмитрий Шурыгин, руководитель группы ипотечного кредитования, заместитель начальника ОРБ Екатеринбургский филиал ОАО «Нордеа Банк».
Вообще же, ограничение суммой в 3 миллиона рублей сегодня не повлияет на количество выдаваемых кредитов, так как основная масса заявок подается на значительно меньшие суммы, отмечает Елена Малахова.
Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в городе Екатеринбурге:
— Никакого существенного влияния на объем выдаваемых кредитов данная мера не окажет. Даже по данным АИЖК, средняя сумма кредитов в регионах в настоящее время составляет порядка 1 миллиона рублей, а подавляющее большинство кредитов (свыше 95%) укладываются в лимит 3 миллиона рублей.
Понижение ставки — спорный фактор
Среднерыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам в российских банках в феврале снизилась на 0,41% по сравнению с январем и составила 17,3%. Однако по словам премьера, ставка должна снижаться и составить не более 11%.
Шурыгин Дмитрий, Руководитель группы ипотечного кредитования, заместитель начальника ОРБ Екатеринбургский филиал ОАО «Нордеа Банк»:
— АИЖК отказалось от кредитного калькулятора и декларировала вилку по процентным ставкам от 10,5% до 11%, а также объявило, что не будет выкупать закладные с процентной ставкой более 11%. Соответственно надо полагать, что и банки с участием Государства откорректируют условия по ипотеке до объявленных Премьером параметров.
Эксперты отмечают, что понижение ставки по ипотеке все-таки довольно спорный фактор на пути к доступности ипотечных кредитов.
Дмитрий Суплаков, руководитель направления проектов и анализа ООО КБ «Кольцо Урала»:
— Необходимо учитывать, что непосредственное снижение ставки до указанного премьером уровня — это прежде ставка АИЖК, которая остается основанной на уровне ставки рефинансирования. Реальная же ставка у банков наверняка будет выше.
Требования к заемщику останутся прежними
Изменение условий ипотечного кредитования навряд ли существенно повлияют на критерии отбора заемщиков. «Требования к заемщикам по ипотечным программам и так довольно жесткие. Не думаю, что при снижении ставки они существенно изменятся», — отмечают в ЮниКредит Банке. «Никакого ужесточения требований к отбору клиентов при снижении ставок произойти не должно», — соглашаются в «Городском Ипотечном Банке» Екатеринбурга.
Вопрос рефинансирования открыт
Очевидно, что появится масса желающих выплачивать уже взятую ипотеку на более выгодных условиях. Но «по базовым, действующим сегодня в АИЖК условиям, кредиты по новым ставкам могут взять только новые заемщики, оформляющие целевые кредиты на покупку жилой недвижимости. Кредитного продукта «рефинансирование» у АИЖК нет, — поясняет Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в городе Екатеринбурге. — Если будут внесены изменения в стандарты АИЖК, то рефинансированием смогут воспользоваться и клиенты, взявшие ипотечные кредиты ранее, но пока такой возможности не предоставлено».
Раздачи денег не будет
Принятые поправки к законодательству были направлены, прежде всего, на «оживление» рынка недвижимости. «А это, безусловно, положительно скажется на банковском секторе, более того, повлечет за собой развитие и других направлений на рынке банковских услуг, — говорит руководитель группы ипотечного кредитования, заместитель начальника ОРБ Екатеринбургский филиал ОАО «Нордеа Банк». — Однако не надо забывать, что после кризисных явлений
Мария Демидова
экономический обозреватель 66.ru
