Ипотека сегодня — один из наиболее распространенных инструментов покупки жилья. Рост этого вида кредитования говорит сам за себя: за девять месяцев 2017 г. жилье с помощью ипотеки приобрели 23 тыс. жителей Свердловской области — на 22% больше, чем за это же время в прошлом году. По прогнозам банкиров, до конца года число выданных кредитов достигнет 30 тыс., а общая сумма ипотечных кредитов, взятых свердловчанами в этом году, составит 50 млрд руб. Примерно четверть из этих 50 млрд выдана на «долевку».
Ипотека на незавершенный объект строительства всегда чуть более рискованна, чем на уже построенное жилье — и для банка, выдающего кредит, и для заемщика, который в случае задержки со стройкой может остаться и без квартиры, и с огромным долгом. Именно этот страх — остаться «у разбитого корыта» — зачастую сдерживает потенциальных покупателей новостроек.
По мнению участников рынка недвижимости, существует ряд механизмов и показателей, сводящий риск к минимуму. В первую очередь, законодательный: 214-ФЗ, действующий в России уже несколько лет, защищает права дольщиков.
| Согласно закону, застройщик обязан публиковать фото с места строительства на сайте, чтобы покупатели могли следить за тем, как продвигаются работы. Если у девелопера возникают сомнения в том, что он уложится в сроки, он должен заранее предложить клиенту договор с новой датой. Согласиться с этими условиями или потребовать возврата денег — решает покупатель. |
Одним из показателей, свидетельствующих о низких рисках проекта, специалисты рынка недвижимости называют наличие банковской аккредитации строящегося объекта. По сути, это партнерская программа застройщика и финансовой организации, гарантирующая, что данный банк выдаст ипотеку на квартиру в определенном объекте. Условия по таким объектам, как правило, более выгодны для покупателей: со стороны банка может быть чуть снижена процентная ставка, со стороны девелопера — уменьшена стоимость квартиры при оформлении кредита в конкретном банке.
Зачем нужна аккредитация
Ипотека — это вид кредитования, при котором банк выдает заемщику деньги под залог квартиры. Не гасит клиент долг вовремя — банк имеет право выселить заемщика и реализовать жилье, купленное в ипотеку. Но пока квартира не построена, никакого физического залога у банка нет. Есть только право требования на квартиру, которой еще не существует. Так что пока объект не возведен и не сдан в эксплуатацию, банк несет определенные риски, предлагая ипотечные кредиты на такое жилье: вдруг объект не сдадут вовремя или же не смогут зарегистрировать в Росреестре, например, из-за проблем с землеотводом (в этом случает с юридической точки зрения жилье не будет существовать, соответственно, банк не сможет в случае невыплаты долга заемщиком реализовать залог).
С другой стороны, ипотека сегодня — один из драйверов банковского рынка. Ипотека на строящееся жилье обычно выдается под более высокие проценты, так что несет финансовой организации больше прибыли. Кроме того, банки зачастую выступают инвесторами строительных проектов. Так что ипотека на еще не завершенные объекты строительства — выгодный, но рискованный инструмент.
Чтобы максимально обезопасить себя, финансовая организация проводит аудит объекта. Если все в порядке, банк аккредитует новостройку — то есть одобряет выдачу ипотеки на квартиру в рамках этого объекта.
Как происходит аккредитация объекта банком
В принципе, аккредитация объекта — это проверка застройщика (его деловой репутации, потрфолио, финансовых отчетов за последние годы) и собственно объекта — всей разрешительной документации на стройку. Это такие документы:
- право на земельный участок, на котором будет возводиться объект, c подтверждением факта государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация (и изменения в ней) с информацией о месте опубликования;
- заключение государственной экспертизы;
- договор страхования гражданской ответственности;
- учредительные документы.
Пресс-служба ВТБ:
— Безусловно, важным для банка является репутация застройщика на рынке недвижимости. Учитывается информация о руководстве и контролирующих лицах, успешность прохождения кризиса 2008–2009, 2014–2015 гг., количество введенных в эксплуатацию объектов, своевременная сдача объектов, состояние бухгалтерского баланса и отчетностей, вероятность ликвидации или банкротства, отсутствие судебных решений по застройщику в качестве ответчика по крупным обязательствам, строгое соблюдение требований законодательства в части жилищного строительства, участие застройщика в госпрограммах: строительство для Министерства обороны; программы расселения ветхого жилья и т.д., наличие проектного финансирования.
 Фото: 66.RU |
|---|
| Банкиры уверяют, что работают по всем схемам реализации объектов строительства: договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор об участии в ЖСК. Однако аналитики рынка недвижимости отмечают, что наиболее охотно банки аккредитовывают объекты, возводимые по схеме ДДУ: это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. |
В чем выгода аккредитации для покупателя квартиры в новостройке
По идее, работая над аккредитацией объекта, банк выполняет ровно те же операции, что должен сделать сам покупатель, выбирая себе квартиру в строящемся доме: проверить репутацию застройщика и наличие необходимых документов, посмотреть его сайт, изучить портфолио по уже возведенным объектам. Просто у банков есть еще один механизм — проверка финансовой деятельности.
Застройщики отмечают, что каждый банк проводит собственную проверку объекта — поэтому чем больше финансовых организаций аккредитовали стройку, тем выше ее надежность.
Впрочем, профессионалы рынка недвижимости отмечают, что наличие аккредитации на объект в нескольких, но малоизвестных банках — не показатель. А вот если застройщик заручился финансовой поддержкой «системного» банка, это свидетельствует о том, что он на хорошем счету.
Руслан Музафаров, коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале:
— Аккредитация означает, что банк доверяет застройщику и готов кредитовать данный объект еще на стадии строительства, хотя в этом случае банк несет дополнительные риски по сравнению с готовым жильем. Если будущему дому дают ипотеку три или четыре государственных банка — это хороший показатель. У нашей компании, к примеру, каждый объект имеет аккредитацию двадцати разных банков. в том числе — самых крупных: ВТБ, Сбер, Газпромбанк.
К системным банкам можно отнести крупнейшие кредитные организации страны, устойчивость которых оказывает влияние на рынок в целом. Сейчас такой статус имеют менее десяти банков: ЮниКредит Банк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, Сбербанк, Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк и Россельхозбанк.
| |
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Аккредитация в банках не является абсолютной гарантией устойчивости проекта и застройщика. Хотя, конечно, банк должен оценивать риски, когда начинает работать с тем или иным проектом или компанией. И в этом смысле наличие аккредитации в отдельных банках является дополнительным фактором при принятии решения. Для покупателей удобно, когда у него есть возможность выбирать разные банковские продукты и его выбор не ограничен 2–3 банками.
Каким объектам могут отказать в аккредитации
Новостройки, не имеющие аккредитации, тоже встречаются на рынке. И здесь надо внимательно посмотреть, по какой причине одобрения от банков нет. Возможно, все дело в низкой готовности объекта: как правило, финансовые организации приступают к аккредитации при 25–30-процентной готовности. Если стройка еще на этапе котлована, аккредитовать ее может разве что кэптивный банк застройщика (то есть входящий в один холдинг). В этом случае не стоит отказываться от покупки квартиры — конечно, если все остальные показатели (репутация, документы, портфолио) в норме. Просто крупные банки выйдут на объект чуть позже. Как правило, все крупные застройщики города без проблем получают аккредитацию многих банков.
Если же есть какие-то сомнения в самом застройщике, лучше поискать другой вариант.
Пресс-служба ВТБ:
— Наш банк, как и любой другой, может отказать в аккредитации при неустойчивом финансовом положении застройщика, игнорировании требований законодательства в части жилищного строительства, например, при возведении многоэтажных жилых домов на землях сельхозназначения либо землях с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.
Систематическое затягивание сроков сдачи объектов или приостановка строительства, использование застройщиком упрощенной системы налогообложения, систематическое проведение «ребрендинга» застройщика — это тоже поводы для отказа, отмечают в ВТБ.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
| |
Андрей Бриль, глава уральского отделения Гильдии управляющих и девелоперов:
— Аккредитация не может заменить покупателю здравого смысла. Да, это некий ориентир, но не более. Представьте, что вы собираетесь жениться на девушке только потому, что она прошла одобрение мамы. Но ведь вам с ней жить! Так и с покупкой жилья: в первую очередь оцените свои риски сами, а уже потом смотрите на аккредитацию и прочие показатели.
