Всю прошлую неделю мы собирали вопросы жителей города по ЖКХ директору управляющей компании «Территория-Восток» Александру Дюмаеву. Вот ответы на самые частые из них.
Вопрос: Снимаю квартиру в доме с управляющей компанией. У меня есть вопросы, которые я бы хотела внести в повестку общего собрания собственников, но не знаю, как это сделать. Меня нет в чате с собственниками, я не знаю, кто входит в состав совета дома. Могу ли я внести свой вопрос в повестку, обратившись напрямую в УК? Я уже давно живу в своем доме, исправно оплачиваю квитанции и хочу влиять на жизнь дома, имею ли я на это право?
Ответ: По вопросу необходимо уточнить ряд моментов.
1. Если вы снимаете квартиру в многоквартирном доме, т. е. являетесь нанимателем (арендатором), то принимать участие в общем собрании собственников вы не можете. Участвовать в общем собрании и, соответственно, принимать решения относительно общего имущества многоквартирного дома могут только собственники помещений или их законные представители в соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ.
2. Если вы являетесь собственником квартиры, в которой проживаете, то для того, чтобы ваши вопросы были включены в общее собрание, вы можете обратиться в управляющую компанию, написав заявление о включении ваших вопросов в очередное общее собрание собственников.
Понимая, что в вашем доме создан Совет многоквартирного дома, можно обратиться и к ним для обсуждения вопросов, которые вы планируете вынести на собрание. Чтобы связаться с членами Советом дома и председателем, можно обратиться в вашу управляющую компанию.
Вопрос: В нашем доме некоторые соседи жалуются, что им холодно. Хотя батареи теплые и в квартире 22-23 градуса точно есть. Соседи хотят выносить вопрос на собрание о повышении температуры в комнатах, чтобы было как минимум 25 градусов, а то и выше. Не хотелось бы, чтобы подобное решение прошло и пришлось открывать окна и «топить» улицу. Разве можно через собрание проводить подобные вопросы? Нет какого-нибудь ГОСТа, который ставит четкую границу температуры, чтобы мы не переплачивали за отопление? И дома на батареях регуляторы есть. Они и так стоят на 3 постоянно даже зимой.
Ответ: Температура воздуха в жилых помещениях многоквартирного дома — это один из параметров качества коммунальных услуг. Управляющая организация обязана поддерживать в помещениях установленные законодательством значения температуры. Температура воздуха должна соответствовать требованиям п. 15 приложения 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.
В п. 15 Правил указан нормативная температура воздуха: в жилых помещениях — не ниже +18 °C (в угловых комнатах — +20 °C); в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) -31 °C и ниже — в жилых помещениях — не ниже +20 °C (в угловых комнатах — +22 °C); в других помещениях в соответствии с требованиями ГОСТ Р 51617–2000. Допустимое превышение нормативной температуры — не более 4 °C; Допустимое снижение нормативной температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) — не более 3 °C; Снижение температуры воздуха в жилом помещении в дневное время (от 5:00 до 0:00 часов) не допускается.
В данной ситуации вопрос о регулировании температуры в квартирах не должен решаться на общем собрании собственников, т. к. речь идет о температуре в отдельных квартирах, которые являются личным имуществом собственников. В случае выявления факта несоответствия температуры в вашей квартире вы всегда можете сделать заявку в управляющую организацию для вызова инженера и проверки работы системы, т. к. особенно в период начала отопительного сезона бывают отклонения, связанные с наличием воздуха в системе после работ по замене приборов отопления в летний период или перекрытыми кранами отопления в местах общего пользования.
Вопрос: Перенесли собрание на следующий год из-за того, что не набрали какое-то количество голосов (не все собственники приняли участие). На собрании в январе будут другие вопросы на собрании или те же самые, если именно перенос? И сколько должно человек проголосовать? Если так и не будут голосовать, будут снова и снова переносить?
Ответ: Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным в соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество, что определено ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в общем имуществе.
Наличие на собрании кворума не гарантирует, что решение по каждому вопросу повестки будет принято.
Для решения некоторых вопросов достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, то есть достаточно 50% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос, при условии, что собрание имеет кворум.
Для принятия решений, например, связанных с капитальным ремонтом МКД, необходимо количество голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.
Вопросы, непринятые на очередном общем собрании, могут быть вынесены на следующее общее собрание собственников.
Вопрос: Живу с бабушкой. Она уже старая, в этом году 79. Тяжело ходить на собрания и вникать ни во что не хочет, но является единственным собственником — я прописан в другой квартире у родителей. Бабушка здоровая, ей просто тяжело уже заниматься всем этим и вникать в домовые вопросы. Могу я за нее голосовать?
Ответ: В соответствии со ст. 48 п. 1 и 2 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на таком собрании осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Представитель собственника на общем собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. Для того чтобы принять участие в голосовании от имени бабушки, вам необходимо оформить доверенность в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Вопрос: У нас ТСЖ — председатель вывешивает объявление о начале ОСС, но находятся «умники», которые эти объявления убирают. В чате у нас настоящий ужас — важные сообщения теряются в обсуждениях и спорах на отвлеченные темы. В итоге многие узнают, что идет собрание, только получив бланки голосования. Начинаются очередные объявления, что председатель неправильно проинформировал о собрании и голосовать некоторые отказываются из-за этого. Хотя объявление и сообщение в чате было. Но объявления сорвали, а сообщение в чате потерялось. Что нам делать? Из-за таких людей собрание срывается т. к. не набираем кворум. И достаточно объявления (пусть и сорванного) и сообщения в чате, чтобы признать, что собрание проходит по закону?
Ответ: Общее собрание собственников помещений в МКД, согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ, признается органом управления домом. Общее собрание собственников проводится для того, чтобы управляющая компания или ТСЖ вместе с собственниками жилья, членами ТСЖ смогла обсудить актуальные вопросы и проблемы повестки дня путем голосования и принятия решений.
Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трех формах (ст. 44.1 ЖК РФ):
- очного голосования — в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
- заочного голосования — посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ).
- очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п. 3.2 ч. 2 ст.44, ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).
Перед началом любого собрания инициатор собрания должен оповестить каждого собственника помещения в данном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приема решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ). При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование — для юридических лиц и ФИО — для физических лиц). Помимо этого, указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приёма администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).
Процедуры, указанные выше, обязательно должны быть соблюдены при организации общего собрания собственников. Учитывая сложную ситуацию в вашем ТСЖ, перед проведением собрания необходимо провести рабочие встречи собственников для совместного обсуждения всех спорных вопросов до их выноса на общее собрание, только путем переговоров до начала собрания можно выработать единые решения, которые будут понятны и доступны всем собственникам.
Вопрос: В каждой секции установлены ОДПУ расходования ресурсов. Предлагаю по расходу ресурсов на ОДН выставлять счет в квитанциях по каждой секции отдельно, так же, как вы рассчитываете каждую квартиру по ИПУ. Можно?
Ответ: По вопросу выставления квитанций по каждой блок-секции отдельно сообщаю, что многоэтажные блок-секции являются одним многоквартирным жилым домом секционного типа № 53 по ул. Щорса в г. Екатеринбурге и являются одним общим и неделимым объектом, имеющим один милицейский адрес. В указанном собственником доме осуществляется сквозная нумерация квартир, все секции имеют единый адрес, расположены в границах одного земельного участка и не обладают признаками самостоятельных объектов капитального строительства. Согласно проектной документации многоквартирного дома техническая возможность управлять отдельно разными его частями отсутствует (подача коммунальных ресурсов осуществляется через единые инженерные сети, общая стена с сообщением между частями одного здания, общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение).
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи, трубопроводы и другие) либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1. ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, общее имущество всех секций принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем все собственники помещений имеют равные права и обязанности, а следовательно, и уплата расходов на содержание общего имущества всего многоквартирного дома без деления на секции.
Вопрос: Мне 70 лет. Прописана в квартире со своим мужем, сыном и внуком. Моему мужу тоже 70 лет. Мы узнали, что после 70 должна предоставляться скидка на услугу «содержание жилья». Можем ли мы получить, если в квартире прописаны люди, которым меньше 70. Есть ли еще какие-то льготы, которые мы можем получить?
Ответ: Компенсация расходов представляет собой денежную социальную выплату, которая является мерой социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, уплате взноса на капитальный ремонт.
Предоставление компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, уплату взноса на капитальный ремонт носит заявительный характер.
Каждый гражданин, имеющий право на получение мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг либо на уплату взноса на капитальный ремонт, вправе получать компенсацию расходов независимо от других членов семьи, имеющих такое же право.
Компенсация расходов предоставляется гражданам на одно жилое помещение по месту жительства либо по месту пребывания, при условии неполучения компенсации расходов по месту жительства.
Компенсация расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предоставляется гражданам при условии отсутствия у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Если гражданин одновременно имеет право на меру социальной поддержки по Закону Свердловской области от 28.03.2016 № 32-ОЗ «О компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Закон № 32-ОЗ) и меру социальной поддержки по полной или частичной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг по другому закону Свердловской области или федеральному закону, ему предоставляется мера социальной поддержки по Закону № 32-ОЗ либо мера социальной поддержки по полной или частичной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг по другому закону Свердловской области или федеральному закону по выбору гражданина.
С июля 2016 года в Свердловской области начал действовать закон, который предусматривает компенсацию расходов на оплату капитального ремонта людям пенсионного возраста. Согласно ему, одинокие пенсионеры в возрасте от 70 лет, а также проживающие в семье пенсионеров имеют право на компенсацию расходов, которые они внесли на капремонт. При этом необходимо своевременно и в полном объеме оплачивать квитанции, иначе выплаты будут также приостановлены. Претендовать на нее могут те пенсионеры, которые не получают компенсацию за оплату ЖКХ по иным основаниям.
Стоит заметить, что один человек может получать субсидию и компенсацию одновременно. Однако при расчете субсидии сумма полученной компенсации будет включена в совокупный доход семьи.
При этом пенсионеры должны быть собственниками жилья.
Важно, что оплачивать услугу за капремонт в квитанции пожилым людям все равно нужно каждый месяц — обязательно вовремя и в полном объеме. А компенсацию они будут получать после оплаты. За оформлением льготы нужно обращаться в органы местного самоуправления.
