Покупатели нового жилья переплатят 3-5 тысяч рублей за метр

Застройщики Екатеринбурга анонсируют серьезное повышение своих цен и объясняют это отсутствием новых участков под застройку. С землей интересная история — на торги выставляются крохи, зато в оборот пытаются ввести участки, которые до 2005 года постановлениями и разрешительными письмами Аркадий Чернецкий раздал даже не десяткам, а сотням компаний.

Одни видят в этом обычную спекуляцию, другие — распродажу активов перед концом переходного периода и сменой сити-менеджера. «URA.Ru» посмотрело на ситуацию с обеих позиций и делится наблюдениями с читателями.

Екатеринбургские застройщики пока негромко, вполголоса и через аффилированные агентства недвижимости начали прощупывать почву перед предстоящим повышением цен на строящееся жилье. Сотрудники сразу нескольких агентств рассказали «URA.Ru» о скором серьезном изменении стоимости квартир на первичном рынке.

«Потихоньку цены уже меняются. Например, квартиры в строящемся жилом комплексе на Мира подорожали на этой неделе. Какие-то застройщики сняли со своих сайтов предложения по продаже. Все ждут мая: ориентировочно перед праздниками (крайний срок — после них) цены будут повышены на 3-5 тыс. за квадратный метр», — говорит собеседница «URA.Ru» со стажем работы в риелторском бизнесе более десяти лет.

Уральская палата недвижимости более осторожна в своих прогнозах, но и там признают: повышение будет. Пока оно фиксируется на уровне 1% в месяц, со второго квартала превысит 2% в месяц — к концу 2011 года строящееся жилье в Екатеринбурге будет стоить (ориентировочно) на 15-20% дороже, чем стоило в январе.

УПН, как истинные эксперты, называют массу причин этого повышения, среди которых возникновение дефицита жилья — в Екатеринбурге не начинается новое строительство, лишь завершаются проекты, стартовавшие до кризиса и на какое-то время замороженные.

«Просто нет новых площадок для строительства, — признается директор одной из строительных компаний. — Их не продавали последние полтора-два года, а то, что продавали в 2010-м, не покупалось — цена была высокой, лишь под конец пошли продажи. Но и там есть вопросы».

Говорить о ситуации с жильем в Екатеринбурге сложно: рынок крайне непрозрачный, без знакомств не обойтись, а любое публичное открытое обсуждение его правил обязательно приведет к проблемам в бизнесе. Поэтому, собирая информацию о происходящем, мы были вынуждены прибегнуть к гарантии анонимности всех наших собеседников. Куратор строительства в мэрии Владимир Крицкий, зная о теме разговора, от беседы уклонился.

Опрошенные нами участники рынка говорят о создании искусственного дефицита на землю под строительство: «Первичный рынок через торги практически стоит: у лотов высокая цена, а иногда на торгах какие-то фирмы-однодневки специально играют на повышение».

Вкратце схема работы с землей выглядит так: на торгах, к которым есть реальный интерес у какого-то застройщика (имеющего проект, проведшего изыскательные работы), появляется никому не известная ООО. Она добивается максимально высокой цены, после чего застройщик либо перебивает ее и берет участок за сумасшедшие деньги, либо отказывается от участка. В этом случае ООО не выполняет своих обязательств, договор с ней не заключается, а участок снова встает в очередь на торги.

Конечный потребитель — жители Екатеринбурга, мечтающие о новом жилье — проигрывают в любом случае: или цена за землю повысит стоимость будущего квадратного метра, или это жилье просто не будет построено, возникнет дефицит и квадратные метры продолжат дорожать по всему Екатеринбургу.

Зачем использовать такую схему? Ответ есть на вторичном рынке земли. Если слушать застройщиков, то окажется, что большая часть площадок под жилищную точечную застройку была распределена еще до ноября 2005 года. То есть до того момента, как федеральное законодательство запретило отдавать землю простыми постановлениями главы или его разрешительными письмами и обязало проводить те самые тендеры.

Коммерсанты, что строят дома не первый день, вспоминают: в Екатеринбурге и муниципалитетах, попадающих в 50-километровую зону вокруг него (то есть там, где есть рыночный спрос и выгода), постановления и письма штамповались вплоть до последнего дня действия старой редакции законодательства. В Верхней Пышме чиновники расходились с работы в час ночи.

Для строителей Екатеринбурга постановления мэра известны по списку, в котором более 250 пунктов. Частично его опротестовала прокуратура, но городу вернули не самую большую часть. Во многих случаях орган надзора пугали тем, что по данному участку уже собраны деньги с дольщиков. А какой прокурор захочет увидеть под своими окнами митинг обманутых дольщиков? И до сих пор десятки компаний имеют права на землю под строительство, но своей возможностью начать работы не пользуются.

Зато предлагают реальным застройщикам или выкупить документы, или приобрести все фиктивное ООО. Примеры есть в каждой точке Екатеринбурга. Например, в самом центре — на улице 8 Марта — для строительства подстанции к собственному зданию застройщику предложили выкупить ООО за 70 млн рублей. Только потому, что на ООО заведены документы на интересующую его землю. И это при том, что под объекты инфраструктуры мэрия может предоставлять земли бесплатно. Но не предоставляет — спокойно взирает на то, как буйным цветом расцветает вторичный рынок.

Есть и другие схемы. Например, в 1998 году мэр Аркадий Чернецкий подписывал постановление о выделении земли ООО «Иванов и партнеры», которое перестало существовать семь лет спустя. В постановлении никаких особых знаков (ИНН и пр.) нет, а потому любой, знающий о старом документе, может зарегистрировать ООО «Иванов и партнеры» сейчас и заявить о своих правах на эту землю.

Хотя, конечно, не любой. Во-первых, надо знать о постановлении, подписанном много лет назад. Во-вторых, быть уверенным, что в мэрии тебя не разоблачат. И вряд ли кто-то может быть в этом уверен больше, чем кто-либо из руководства муниципалитета.

О связи вице-мэра Владимира Тунгусова и прежнего главы города Аркадия Чернецкого с рынком земли в Екатеринбурге написано и сказано немало. Фактических доказательств нет. Но и в новой истории с дефицитом земли в Екатеринбурге, и в рассказах об активизации вторичного рынка снова звучат слова о заинтересованности этих политиков. Удобная схема, когда в твоих полномочиях и тормозить официальные продажи, и (через подконтрольные ООО) легализовывать участки, отписанные до изменения законодательства.

С какой целью? Их может быть несколько. Те, кто верит, что наступит момент кардинального изменения системы, вспоминают прошлогодние разговоры о договоренностях между губернатором Александром Мишариным и покидавшим пост мэра Аркадием Чернецким: в течение года в администрации сохраняется прежняя команда, которая завершает проекты шефа (ставшего членом Совета Федерации), а затем Мишарин назначает своих доверенных лиц.

С позиции губернатора обязательства выполнены. Если сброс спорной земли отнести к «завершению проектов» — получается, что и старая городская власть слово держит.

Екатеринбуржцам осталось лишь оплатить эту сделку при покупке жилья, пишет «URA.Ru».