Итоги квартала на рынке недвижимости: цены и стройки замерли, а новостройки победили вторичное жилье

Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости выпустил доклад по итогам первого квартала 2015 года. Мы уже подробно изучили части, касающиеся офисной и торговой недвижимости. Сегодня — самый внушительный раздел. Жилье.

По сути, повышенный спрос в конце 2014 года был обеспечен покупателями из 2015-го и основывался на финансовых страхах. То есть эта тенденция была основана на краткосрочных факторах, которые не будут поддерживать рынок в 2015 году.

Из-за этой декабрьской вспышки продаж снизился и объем предложения на вторичном рынке. Но сейчас он уже восполнился.

Еще в декабре статистика говорила, что общий объем строящегося жилья в Екатеринбурге составляет порядка 2,5 млн м2. Несмотря на то, что многие дома, которые получили разрешения на строительство так и не вышли на площадку, сейчас он увеличился, а география расширилась.

Михаил Хорьков:

— Большая проблема нашего рынка — инерционность. Девелоперы всегда принимают решения вслед за рынком и очень немногие способны действовать на опережение. Вот и сейчас, когда проблемы со сбытом уже очевидны для всех, застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты. Только за первый квартал этого года в Екатеринбурге начали строить около 300 000 м². В итоге на конец марта в стадии строительства находится более 3,3 млн м². Из которых 2,8 млн — квартиры в Екатеринбурге, около 300 тысяч — квартиры в пригороде и 200 тысяч — апартаменты.

Вместе с ростом строящихся жилых объектов до сих пор росло и число апартаментов. Но в начале 2015 года этот рост затормозился: девелоперы, принявшие было стратегическое решение строить на своих участках псевдожилье, решили подождать с реализацией этих планов.

Михаил Хорьков:

— В базу УПН апартаменты попадают, если в разрешении на строительство указано «гостиница». То есть мы, отделяя этот вид недвижимости от категории «жилье», тем не менее включаем его в статистику. Отношение к явлению апартаментов должны в первую очередь сформулировать власти и девелоперское сообщество.

В целом, отмечают аналитики, рост объема предложения на первичном рынке был поддержан покупателями — все больше семей принимает принципиальное решение искать квартиру в новом доме. По итогам 2014 года на рынке новостроек было реализовано более 27 000 квартир, а на вторичном рынке — около 30 000.

Цены на вторичном рынке за 3 месяца почти не изменились, а на первичном УПН фиксирует снижение — около 3%.

Михаил Хорьков:

— Пока в большей степени это связано с изменением структуры предложения. При этом на рынке есть игроки, которые повышают цены, и те, кто снижает. Но по большинству проектов цены стабильны.

Михаил Хорьков:

— За последние 8 лет цены на квартиры росли лишь в 2011 и 2012 годах. Это наглядно видно на графике выше.

Негативные ожидания и риски заморозки отдельных проектов несколько охладили интерес к первичному рынку в начале 2015 года. Но решение о субсидировании ипотечной ставки может выровнять баланс спроса — льготная ипотека пойдет только на первичный рынок.

Михаил Хорьков:

— Как ведут себя продавцы квартир, когда встает вопрос, по какой цене выставлять квартиру на рынок? Для любой квартиры существует определенный рыночный диапазон, который формируется конкурирующими аналогами. Традиционно продавцы склонны ориентироваться на верхнюю часть этого диапазона. И лишь после нескольких недель отсутствия просмотров начинают снижать ее. Такая тактика работает в условиях активного рынка, но в условиях стагнации жадность продавца может привести к заметным потерям.

При относительно стабильных средних ценах все большее количество продавцов начинает снижать цены. Причем развитие этого процесса, по мнению аналитика, говорит о том, что избежать номинального снижения цен уже в ближайшие месяцы не удастся. С точки зрения поведения продавцов на рынке мы имеем картину, характерную для 2009 года.

Михаил Хорьков:

— Рынок условно делится на «умных» и «глупых» продавцов. По-прежнему есть собственники, которые выставляют квартиру по цене, явно неадекватной в нынешних рыночных условиях; эти квартиры висят у нас в базе, у них нет просмотров, но так или иначе они формируют рыночный фон. А квартиры, которые находят покупателей, уходят по нижнему рыночному диапазону. Например, рыночный диапазон квартиры в хрущевке — 3–3,5 млн рублей. Быстрее продается та, что за 3 млн рублей, а таких квартир единицы. Но есть квартиры за 3,3–3,5 млн рублей, собственники которых не готовы торговаться и снижать цены, — они и удерживают средние цены и не дают им ползти вниз.

Эта динамика будет усугубляться тем, что объявленная госпрограмма поддержки ипотечной ставки рассчитана только на новостройки. Потому что это помощь строительному сектору, а не населению, нуждающемуся в новом жилье.

Господдержка ипотеки — важная, но недостаточная часть поддержки отрасли. По словам эксперта, в Минфине заявляют, что выделенных 20 млрд рублей хватит примерно на 230 тысяч сделок по всей стране (или 12 млн м²). С учетом пропорций рынка Екатеринбурга относительно всей страны мы сможем рассчитывать примерно на 3000 сделок. Это не так много и может лишь обострить конкуренцию за покупателя, так как деньги пойдут лишь на первичный рынок и только на те проекты, которые строятся по 214-ФЗ.

Михаил Хорьков:

— Давайте будем откровенны: рынок в последние годы рос в основном количественно. Качественные изменения, произошедшие за это время, не впечатляют. Рассчитывая на льготную ипотеку, девелоперы не должны расслабляться. Низкая производительность труда и высокие издержки — серьезная проблема российской экономики, и рынок недвижимости не исключение. В этом направлении скрыт серьезный резерв.

Михаил Хорьков:

— Прямые аналогии не всегда работают, но все же хочу напомнить, что падению цен на квартиры на 20% в 2009 году предшествовало падение цен на нефть на 70%. На текущем этапе цены на нефть также существенно снизились. Девальвация несколько сгладила потери бюджета, но не экономики. По оценкам ряда экспертов, цены на энергоносители будут оставаться на достаточно низком уровне в ближайший год.

Главным внутренним фактором, по мнению эксперта, является ипотека. Рост ставок и пересмотр требований к заемщикам уже привели к заметному сокращению ипотечного кредитования. Кроме того, многие потенциальные заемщики в ближайший год будут не готовы брать на себя обязательства по ипотеке. И в этом еще один серьезный риск для рынка. В условиях стагнации и снижения цен покупатели могут занять выжидательную позицию.

Михаил Хорьков:

— Еще в 2013 году мы начали говорить об избыточном предложении на рынке. Но это было не очевидно для многих участников рынка, и они только сейчас заявляют о сворачивании перспективных проектов. А ведь то, что строится, надо достраивать и продавать. А с этим начинают возникать сложности. Остается лишь в очередной раз удивиться смелости наших застройщиков и пожелать им удачи в 2015–2016 годах.