30 августа 2013, 13:30

25 га проблемной земли на Уктусе отдали осваивать тюменцам

Аукцион на развитие гигантской территории выиграла компания Brusnika. Оказалось, что вместе с правом освоения участка она приобрела ворох проблем, который город задумал решить за ее счет. За каждый га предстоит выложить по 100 млн сверху.

Крупнейшая в городе площадка нового для Екатеринбурга девелопера — компании Brusnika — занимает площадь более 25 га. Она располагается на Уктусе, в районе улиц Мраморской, Дальневосточной и Павлодарской. В городе есть лишь одна настолько же большая территория, отданная под комплексное освоение, — 25 га на берегу Исети, которые взялась застраивать ГК «Высотка».

Учредитель самой компании Brusnika — предприятие Brusnika Estate Ural Limited (Кипр). Фактически она принадлежит тюменскому депутату и предпринимателю Алексею Круковскому. В Сибири он известен тем, что в 2010 году скупил через офшоры 100% акций ОАО «Сибакадемстрой». При преобразовании оно превратилось в строительно-промышленное ООО и сменило учредителя на Brusnika Estate Siberia Limited (Виргинские острова).

Компания специализируется на высотном монолитно-каркасном жилищном строительстве с кирпичным заполнением стен. А здания до 10 этажей частенько строит полностью из кирпича. Кроме того, Brusnika исповедует комплексный подход к застройке: если есть возможность сделать единое дворовое пространство, оно будет сделано, и так далее. А еще — везде, где это уместно, ставят панорамные окна, проектируют дополнительно к балкону зимний сад, устанавливают радиаторы с регуляторами.

Жилой квартал «Европейский» — проект комплексного строительства в Тюмени, которое благословил тогдашний мэр Евгений Куйвашев. Особенности — много света (за счет окон в пол) и общественных зон.

Строительные компании Алексея Круковского давно сотрудничают с именитым екатеринбургским архитектурным бюро ОСА. Бюро выполняло проект квартальной застройки «Европейский» в Тюмени, по образу и подобию которого позже создавали жилой комплекс «Европейский берег» в Новосибирске («Сибакадемстрой»). Сейчас Brusnika строит похожий комплекс в Березовском.

В Березовском Brusnika строит два трехподъездных дома с единой дворовой территорией. Здесь тоже применяются интересные новаторские решения вроде окон в пол, зимнего сада и стеклянных дверей подъездов, благодаря которым помещение наполняется естественным светом.

Недавно Brusnika вышла в Екатеринбурге на площадку с обманутыми дольщиками на улице Щербакова. Здесь, в районе улицы Прониной, есть замороженный недострой, на месте которого через несколько лет должны появиться четыре жилых высотки. Эскизы этой комплексной застройки тоже принадлежат авторству архитекторов АБ ОСА.

Четыре башни «Каменного ручья» стали первым проектом «Брусники» в Екатеринбурге. Продажи начнутся сразу после получения разрешения на строительство. Застройщик ожидает, что это произойдет в сентябре.

Новая площадка, которую начинает осваивать компания, находится по соседству с «Каменным ручьем», на Уктусе. Территория, предназначенная для комплексного освоения, представляет собой далеко не ровные формы. Находится она в зоне многоэтажной жилой застройки в пять и более этажей (Ж-5), а также в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2).

Карта интерактивна!

Чтобы вы лучше представляли, о чем идет речь, мы предложили нашим друзьям из компании Full HD Pilot поснимать этот огромный участок земли с высоты птичьего полета. Они согласились, поскольку так же, как и мы, поддерживают нестандартный подход. Вот что получилось после монтажа E-Film studio:

На площади более 25 га просто уйма нерешенных вопросов. Самый главный из них — планы по строительству на этой же земле телевышки. Ландшафт тут просто великолепный, поскольку именно здесь находится один из самых высоких холмов Екатеринбурга — Шишимская горка. И как раз на этой горке объявлено строительство антенны РТРС. На эти цели требуется 3 га на самой вершине. Как застройщик, выигравший конкурс, Brusnika должна будет безвозмездно передать эту землю под застройку после того, как за свой счет подготовит проект планировки всех 25 га.

К слову, и само по себе строительство телевышки на Шишимской горке — весьма конфликтный момент. Жители соседних домов горячо протестуют и активно пишут воззвания во все возможные инстанции, начиная с губернатора. Но сейчас, поскольку освоением территории занимается частная девелоперская компания, и вопросы от этих «соседей» можно перенаправлять ей. Очень удобно.

С площадкой под телевышку соседствуют огромные по площади коллективные гаражи (ГСК №272). Участники гаражно-строительного кооператива долгие годы бились в судах за землю под боксами. Дело в том, что городская администрация всеми правдами и неправдами отказывала им в приватизации, поскольку потом застроить приватизированную землю было бы во много раз сложнее. Капитальные гаражи воинственно настроенных автомобилистов, опоясывающие Шишимскую горку, даже выглядят как средневековая крепость, глядите:

Гаражно-строительный кооператив №272 состоит из шести с половиной сотен боксов и занимает больше двух гектаров.

Тем не менее суд обязал мэрию выдать разрешение на приватизацию владельцам 650 боксов ГСК №272, построенных в 1980-е. А теперь давайте просто подсчитаем: даже если выкупать боксы у владельцев по 300 тысяч (хотя эта цена определенно ниже рыночной), на это придется потратить порядка 200 млн рублей. Если учесть, что гаражи занимают 2,15 га, то получается — очень грубо! — по 100 млн за гектар.

Отметим: аукцион не дает права строить на этой земле, пока инвестор не подготовит проект застройки. А «Бруснике» предстоит сперва разобраться, что за место ей досталось. За удовольствие это сделать (назовем это сомнительное удовольствие «шанс») компания заплатила 28,9 млн рублей.

Территория, которую огибает ГСК, — это самая вершина Шишимской горки. Здесь планируется построить телевышку. Впрочем, нельзя исключать, что давнее знакомство владельца «Брусники» и свердловского губернатора может изменить эти планы.

Среди прочего застройщик должен за свой счет отселить несколько домов, признанных ветхими. Перечень их расширился этим летом в связи с тем, что в городской администрации подписали соответствующее постановление. Однако территория, находящаяся под ними — между улицами Щербакова и Гастелло, — подойдет лишь для строительства первой очереди огромного жилого массива. Так что подарок «Бруснике» городские власти сделали довольно скромный, особенно если сравнивать, к примеру, с целым кварталом, признанным ветхим, в помощь исконно екатеринбургскому застройщику — «Атомстройкомплексу». Хотя даже этот подарок не помогает лидеру строительной отрасли хоть как-то ускорить или упростить процедуру отселения.

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»:

— В Екатеринбурге очень дорогая земля, и цена ее все время растет. Отвратительно идет освоение застроенных территорий и отселение. Формировать участки на таких территориях чрезвычайно сложно и затратно. Каждый из таких землевладельцев сегодня говорит, что сотка стоит 650 тысяч рублей, а завтра — уже полтора миллиона. А чтобы сформировать участок, надо договориться с такими 18–20 собственниками. Конечно, эти проблемы с землей не могут не сказаться на цене строящихся квадратных метров.

С жильцами всех остальных домов «Бруснике» надо будет договариваться индивидуально. Страшно подумать, сколько на это уйдет сил и времени. Частный сектор занимает примерно половину всего участка, остальную часть — бараки и двухэтажные развалюхи. А земля под частными домами сейчас может стоить не меньше миллиона за сотку.

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала»:

— Наверняка компания, которая выиграла этот аукцион, просчитывала экономику проекта. А значит, она обладает достаточными ресурсами, чтобы заниматься отселением за свой счет. По самым грубым подсчетам, за каждый гектар надо будет выложить порядка ста миллионов рублей, чтобы начать строительство. Никто из местных застройщиков торговаться за право застроить этот участок не стал.

На освоение участка инвестору, согласно договору, дается 10 лет. То есть в 2023 году здесь уже должен быть «город-сад». Для этого надо договориться и выкупить у каждого собственника жилплощадь и землю, снести все старые здания, запроектировать и построить сети и новые дома. Всего-то. Ну мелочь, ей-богу, тьфу.

Муниципалитет при всем при этом берет на себя скромную задачу утвердить предложенный «Брусникой» проект планировки, если он будет соответствовать градостроительным регламентам. Сложность проектирования заключается в том, что в осваиваемой территории есть три «дыры» — участки, на которых стоят многоэтажные жилые дома и которые освоению не подлежат.

Вот они. Между этими тремя зданиями (считая пятиэтажку посередине фотографии, на заднем плане) придется лавировать проектировщикам, чтобы «Брусника» могла предложить Главархитектуре что-то на тему «Комплексная застройка».

Еще одна загвоздка заключается в том, что по договору мэрия обязуется безо всякого аукциона передать инвестору земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. А также участки, «государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления)», — сказано в договоре.

То есть, поскольку с 18 мая этого года право распоряжаться такой землей перешло МУГИСО, мэрия никак не может гарантировать «Бруснике» ее передачу под застройку. Хотя договор заключила именно она. Опять же — чертовски удобно!

Ну и последнее, с чем придется столкнуться девелоперу. Эксперты ГОУ НПП «УралСейсмоЦентр» говорят, что площадка (не вся, а только та часть, где находится ГСК) «расположена в пределах потенциально сейсмического тектонического узла, не исключающего возможность возникновения очагов землетрясений силой до 5–6 баллов». Соответствующее заключение, датированное 2006 годом, есть в материалах судебного дела между ГСК №272 и городской администрацией.

Конечно, эти формулировки в формате «если бы да кабы» можно применить ко всему уральскому региону. Это еще Екатеринбург стоит не в самой гористой местности. Но ведь и строительные технологии не стоят на месте — иначе строители никогда не взялись бы за возведение «Высоцкого», башни «Исеть», 62-этажных высоток «Первый Николаевский» Уралэнергостройкомплекса.

Тем не менее такая характеристика, конечно, налагает определенные ограничения на застройку и нивелирует все градостроительное зонирование, по которому здесь можно строить высотные дома. Правда, в самой «Бруснике» говорят, что вокруг будущей телевышки в любом случае будут строить коммерческие площади.

За этими домами (ул. Щербакова, 35, 37, 39) уже видно широкую улицу Щербакова, Исеть и оба ее берега. В перспективе за речкой должен красоваться большой перспективный район Уктус Левобережный.

А так-то площадка большая, хорошая. В Кремле нужным людям можно будет отчитаться о еще одном проекте комплексного освоения территории. Только жалко будет, если здесь невозможно будет построить жилье, доступное обычным горожанам. Очень жалко.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Уктус — один из тех районов, который преображается и активно застраивается в последние годы. Эта территория обладает неплохими предпосылками и для дальнейшего развития рынка жилья в массовом сегменте. В текущих условиях стабильный спрос на квартиры в районе сконцентрирован в ценовом диапазоне от 50 до 65 тысяч рублей за квадратный метр и во многом зависит не столько от расположения, сколько от параметров жилого комплекса и планировочных решений. А дороговизна процесса отселения повлияет, скорее, только на затраты застройщика, потому что цена объектов все равно будет такой, за которую их смогут продать.

Мы неоднократно пытались получить в самой компании Brusnika комментарии о том, как будет проходить процесс отселения, сколько денег девелопер готов вложить в реализацию проекта, какие идеи застройки площадки вынашивает компания (проект застройщик должен предоставить главархитектуре уже в этом году). Однако все эти попытки ни к чему не привели. Пресс-секретарь «Брусники» Олеся Нездоймина через несколько недель предложила в качестве официального комментария компании ответ директора по маркетингу и продажам Максима Филина на вопрос, который ему задали во время экскурсии на стройплощадку в Березовском. Этот комментарий опубликовал портал udoma66.ru. Мы приводим его полностью.

Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika:

— На данный момент мы занимаемся подготовкой документации и изучением земельного участка. О форматах застройки и о расселении жителей старых домов пока говорить рано.

Фото: brusnika-ural.ru, sastroy.com, Pull HD Pilot