18 февраля 2013, 09:20

Олег Кудрявцев: «Через 5 лет магазины бытовой техники вымрут»

Олег Кудрявцев: «Через 5 лет магазины бытовой техники вымрут»
Фото: Дмитрий Горчаков для 66.ru
Один из ведущих специалистов Екатеринбурга рассказал, какие объекты коммерческой недвижимости выгоднее всего строить в уральской столице. А какие строить не стоит, потому что окупаться они будут очень долго.

Уйдя из компании RED, Олег Кудрявцев посвятил себя управлению девелоперскими проектами — его компания Cross Development Group помогает развивать инвестпроекты в области недвижимости, консультируя инвесторов и застройщиков.

В зарубежной терминологии это называется «fee development» — когда компания-девелопер не является собственником возводимого объекта. Причем в каждом проекте у нее минимум рисков, поскольку она не содержит построенный объект на балансе и не выполняет функции инвестора.

— Этот рынок более перспективен, — делится он официальной версией смены работы. — Он не ограничен конкретными участками, территориями и видами недвижимости. Хотя и у девелоперов, которые владеют имущественными комплексами, земельными участками, дела идут в гору. Потенциала крупных компаний, таких как «Форум груп», RED Group, «Малышева 73», AVS Development, «Атомстройкомплекс», точно хватит на ближайшие 5–10 лет. Но «fee development» развивается еще быстрее: сегодня мы выходим за рамки Свердловской области, появляются проекты в Перми, Тюмени, Поволжье.

— С чем связан потенциал этих крупных девелоперских компаний? С тем, что есть площадки для освоения, которые ждут своего часа?
— Не только площадки. Есть еще и перспективы развития так называемого Большого Екатеринбурга. Как бы мы ни хотели, но Екатеринбург сейчас притягивает к себе большое количество трудовых ресурсов из соседних городов. Люди едут сюда на работу из Асбеста, Полевского, других городов области. А если они приезжают сюда на работу, они и в выходные отовариваются здесь в магазинах. Они уезжают и улетают на отдых через Екатеринбург. Они включают Екатеринбург в планы по улучшению своих жилищных условий. Так что всю эту агломерацию следует рассматривать в целом.

«Екатеринбургская агломерация не заканчивается Верхней Пышмой и Березовским. Она простирается до самого Асбеста».

— Неужели до самого Асбеста?
— Почему нет? Зайдите в «Мегу», «Радугу». Большинство посетителей там будет из близлежащих городов. А кроме них встречаются еще тюменцы, челябинцы.

— То есть строительство торговых площадей — вот основное направление развития «Большого Екатеринбурга»?
— Торговля — это всегда бронебойный сегмент строительства. По окупаемости сейчас нет ничего более привлекательного. Принято говорить, что и в кризис людям нужна еда, одежда, так что торговля в разумных пределах живет спокойно…

— В пределах чего?
— Ну, вы посчитайте уровень обеспеченности торговыми площадями в Екатеринбурге. Мы по этому показателю уже конкурируем с Москвой — по крайней мере в пересчете на одного жителя Большого Екатеринбурга, поскольку так можно оценить реальные перспективы роста. Сегодня у нас 1,5 млн квадратных метров торговли — разного качества, конечно. Плюс на ближайшие два года заявлен ввод еще одного миллиона. Логичный вопрос: как рынок переварит практически двойное увеличение торговых площадей?

Рынок выдержит, если запустятся еще 2–3 молла площадью 250–300 тысяч м2 — это даже больше «Меги» — это только распределит покупательские потоки, но не добавит покупателей. Потому что в той же «Меге» сейчас и так нет былого перегруза. А чтобы увеличить эти потоки и обеспечить спросом все заявленные торговые площади, Екатеринбургу потребуется новый, мощный экономический рывок, которым может стать проведение «ЭКСПО-2020», развитие выставочной деятельности «Иннопрома», логистики, промышленности и в целом бизнеса. И заделы для этого есть, так что за сегмент торговли я спокоен.

«По насыщенности торговыми площадями мы давно конкурируем с Москвой, так что без стимула развития вроде «ЭКСПО-2020» строительство новых моллов лишь распределит существующие покупательские потоки».

— Вы говорите о торговых центрах на периферии, где действительно не чувствуется перегруженности. А в центре города их разве хватает? Посмотрите, как загружен «Гринвич», «Мегаполис»!
— «Гринвич» — это больше исключение, чем правило. Это исторически сложившийся центр торговли. Он всегда будет загружен, несмотря на его площади и день недели. Но показатель загруженности нужно смотреть не только в выходные дни, но и в будни. А в «Гринвиче» в будни находится, в основном, молодежь. Это удобное место для времяпрепровождения и транспортных пересадок плюс правильный набор арендаторов.

«Гринвич» — не показательный пример заполненности торгового центра. Прежде всего это исторически сложившееся торговое место».

— Ну хорошо, а «Мегаполис» — показательный объект?
— Да, «Мегаполис» работает в своей нише: «средний и ниже среднего». Там и набор арендаторов соответствующий — «Монетка», например. К тому же до определенного времени он обеспечивал спрос потребителей южной части города.

— У вас нет ощущения, что «Мегаполис» настолько популярен, что скоро лопнет?
— Не лопнет. Его разгрузит торговый центр напротив.

— Это вы сейчас говорите о строительстве на месте Чкаловского рынка, как бывший сотрудник RED Group? А когда появится этот ТЦ?
— Это зависит от уровня активности инвесторов. Если он будет высоким — через два-три года. Пока в каком-то смысле «Мегаполис» разгрузился за счет «Ботаника-молла».

«Потоки посетителей кинотеатров и магазинов очень сильно разграничены».

— Подождите, в «Ботаника-молле» — «Мегамарт», «Норд» и магазин игрушек. Здесь нет ничего такого, что есть в «Мегаполисе» и «Гринвиче».
— Кинотеатров?

— Вы же один из главных продвигателей идеи того, что в торговых центрах должны быть широко представлены развлечения!
— Проблема зоны развлечений в том, что она дает лишь транзитный поток через зону торговли. Вы же не едете в магазин специально, чтобы потом с набитыми сумками посетить кинотеатр. Все наоборот: вы приезжаете в кинотеатр и лишь случайно по пути можете заглянуть в магазин.

— Выходит, в больших торговых центрах, которые в ближайшие годы будут строиться вокруг Екатеринбурга, тоже будет большая развлекательная составляющая?
— Я могу оценивать только по заявленным концепциям, но давайте посмотрим. В «Гагарин молле» анонсированы кинозалы, боулинг и детская развлекательная зона. В «Олимпе» на Кольцовском тракте — огромная развлекательная составляющая, даже, насколько я понимаю, со спортивным уклоном.

«Развлекаловка» требует площадей, хотя экономически их не оправдывает. Кинотеатр — это вообще убийца экономики. Но большой поток — это неотъемлемая часть больших торговых центров».

— Что, по-вашему, должно быть в идеальном торговом центре? Гипермаркет, кино, DIY? Как не переборщить с развлекательной частью?
— Вообще у каждого собственника свои взгляды на это. Но я считаю, если до 20% площадей отдано под развлечения — это нормально. Якорей — 25–30%. Чем их меньше, тем лучше, они все равно заходят по самым коварным ставкам, лишь минимально обеспечивающим окупаемость. Но без них тоже нельзя, они формируют как раз целевого клиента для торговли. А основные деньги зарабатываются на галерее, так что все остальные площади должны быть отданы бутикам. Профессионализм девелопера как раз и заключается в том, чтобы подобрать этот баланс между деньгами и покупательским потоком.

— В «Радуге», например, кроме кинотеатра анонсируется еще масса всего.
— Это такая концепция, когда создается поток, а на потоке обеспечивается импульсивная покупка. Людей больше становится — и покупок тоже. В каждом торговом объекте концепция своя. К примеру, «Ботаника-молл» имеет совершенно четкую концепцию торгового центра районного значения, с абсолютно понятной логикой наличия торговых марок. Там продаются товары, которые сейчас пользуются наибольшим спросом: продукты, детские товары, бытовая техника.

«Магазины бытовой техники должны строиться лишь для той стремительно уменьшающейся части потребителей, которым важно потрогать товар руками».

Да и то бытовую технику сейчас все больше и больше покупают через интернет, так что такие магазины будут постепенно вымирать. Им пора выстраивать политику таким образом, чтобы использовать торговые площади как выставочный центр, потому что через 3–5 лет интернет сделает огромный шаг в этом направлении.

— У нас в городе, мне кажется, нет понимания этой тенденции. Конечно, развиваются интернет-магазины вроде «Е96», но вот и «Норд» очередной открылся на Ботанике, DNS на ВИЗе. А людей, которые покупают продукты через интернет, чрезвычайно мало, хотя проекты такие есть. Поэтому, к примеру, «Ашан» не спешит открывать «Ашан drive», который анонсировался уже довольно давно.
— В продуктовой интернет-торговле это может быть лишь узкий сегмент: не скоропорт, не то, что требует осмотра или пробы покупателем…

— Ну хорошо, оставим продукты. У меня жена не заказывает в интернете одежду, потому что считает, что должна пощупать ткань.
— А у меня жена приходит в детский магазин, выбирает какую-то вещь, а потом заказывает у них же на сайте со скидками, по цене, не включающей накрутку за экспозицию. Смотрите, в том же «Е96» товарооборот увеличился за год в 10 раз! Они уже даже шины продают — я сам недавно купил. Сегмент интернет-торговли растет непропорционально динамично.

«Моя жена выбирает товар в магазине, а потом покупает его в интернете по гораздо более низкой цене. И число таких грамотных потребителей растет стремительными темпами».

— Значит ли это, что в ближайшие годы будут востребованы складские помещения? В 2012 году на юге Екатеринбурга торговались целые кусты землеотводов под логистические терминалы.
— Склады — уникальные в своем роде объекты. Они очень точно отражают реальный уровень потребительской активности и спроса в регионе. Но обычно они занимают большие территории и расположены на удалении от существующих коммуникаций. Поэтому с точки зрения строительства это, как правило, очень проблемные объекты.

Чтобы согласовать, например, с газовиками вопрос врезки в газопровод, требуется год, причем интенсивной работы. Зацепиться к ЛЭП, даже если она проходит рядом, — это бесчисленные согласования с МРСК, «Энергосбытом» и т.д. А вопрос канализирования — это вообще полный привет. Логистические терминалы, которые подключены к центральной канализации, можно пересчитать по пальцам. Кто-то лукавит, что обладает этой инженерной сетью, а большинство сидят на локальных очистных сооружениях.

В кусте земельных участков, который торговался в этом году в районе Кольцово, очень разные ситуации. В том числе по грунтам: там есть и болото — все мы знаем пример павильонов «Иннопрома», - и опушки со скальным грунтом. Есть земли с обременением, есть очень тяжелые по коммуникациям.

По моему мнению, здесь лучше строить какую-то бизнес-структуру. Потому что дорога в аэропорт не должна притягивать логистику, требующую большие площади застройки. Тут должны быть автодеревни, аутлеты, офисные агломерации, торговые компании. Ближе к Компрессорному поселку — жилье.

— А почему вы не назвали производство? Строительство технопарка в том районе анонсируется очень активно…
— Если честно, я не вижу там технопарка. Если реализовывать проекты с логистическим уклоном — это еще приемлемо, в конце концов это дело инвестора. Но если имеются в виду в чистом виде производственные предприятие, то кому они интересны со своим клубком инженерных проблем и обременений?

«Постройте технопарк на пять километров дальше! Для автомобильных грузоперевозок это не критичное расстояние».

— Тем, кто в городе сидит, тому же «Уралмашу», например…
— Там земля стоит гораздо дороже, чем она может стоить для производства. Производственная модель развития территории более ресурсоемкая, инженерно сложная, она требует больше площади, так что это не направление аэропорта. Аэропорт генерирует имидж и потребительские потоки, а зачем они на складе или на производстве? Если вы построите бизнес-здание, земля у вас сразу подорожает на 15–20%. Тем, кто займет следующие места, она достанется уже в полтора раза дороже. Цена будет расти как на дрожжах.

— Получается, что технопарк в районе Кольцово — мертвая идея? Раз уж сколько земли не выделяй — все равно строить на ней офисы и торговые площади выгоднее…
— Давайте вспомним, что в советские времена было построено очень много мощнейших промышленных комплексов за пределами города. Даже слишком. Их ресурсные мощности сегодня избыточны. Взять перерабатывающие комплексы на Первоуральском направлении, производственные предприятия и шахты на Березовском направлении — нигде сейчас нет былых объемов производства, а ресурсы остались.

Можно использовать под технопарки и земли за Кольцово, в сторону Арамиля. Так стройте там эти технопарки! Логистика тут не играет никакой роли, плечо в 5 км для автотранспорта — это не принципиально. А аэропорт я бы сделал более дорогой и элитной застройкой.

Фото Дмитрия Горчакова.
Чтобы получать лучшие материалы дня, недели, месяца, подписывайтесь на наш канал. Здесь мы добавляем смысла каждой новости.