1. Нет точечной застройке!
Главное, в чем сходятся эксперты рынка недвижимости столицы Урала, — город устал от точечной застройки. Место для строительства в центре Екатеринбурга наконец-то закончилось. Строители застроили все и наконец-то вынуждены осваивать новые земли.
Александр Высокинский, председатель комитета по экономике администрации Екатеринбурга:
— Дальнейшая точечная застройка может привести к серьезным проблемам, поскольку ресурс этот исчерпан. Мы гордимся тем, что Екатеринбург — самый компактный миллионник, но нам удалось увеличить его территорию, и теперь пришло время развиваться вширь.
| В Екатеринбурге наконец-то не осталось ни одного двора, куда можно было бы воткнуть новый дом. |
Речь идет о проекте «Большой Екатеринбург», по которому вокруг столицы Урала создается целая агломерация, в которую входят пригороды Среднеуральск, Верхняя Пышма, Березовский и Арамиль.
В 2012 году еще большими темпами будут застраиваться новые районы. Перспективы огромны: на одном только горнощитском направлении под комплексную застройку отданы огромные территории. В сторону Совхозного, Хутора, Горного Щита и Широкой Речки потянутся сети и дороги. Везуха страшная!
Климент Фалалеев, управляющий директор уральского филиала ООО «ЛСР»:
— Укрупнение — это единственный путь. Девелоперам придется идти по пути крупных проектов за пределами существующих районов.
| Теперь девелоперы будут заниматься комплексной застройкой, осваивая новые территории. |
2. Комплексная застройка
Есть еще один огромный плюс того, что строители отказываются от точечной застройки. Начинается освоение территорий с отселением. Под пристальное внимание застройщиков попадают ветхие дома, и застройка становится комплексной.
Михаил Волков, заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга:
— Институт частной собственности у нас развивается семимильными шагами. Убедить частного собственника продать свою недвижимость, когда на него обрушилась манна небесная, практически невозможно. Вспомните историю с домом на улице Щербакова, который мешал строительству дороги! И сейчас на аукцион готовится сразу несколько таких площадок.
| ВИЗ Правобережный — одно из самых перспективных направлений застройки Екатеринбурга. |
Однако чтобы сделать комплексную застройку беспроблемной, девелоперов необходимо стимулировать. Во всяком случае они сами так считают — городское руководство придерживается обратного мнения.
Александр Высокинский:
— У города нет ресурсов на внеочередные стройки дорог, коммуникаций, инфраструктуры. Если застройщик приходит к нам и просит построить детский сад в том районе, который он осваивает, он должен быть готов к тому, что мы, конечно, согласимся его построить, но, скажем, через десять лет.
«Стройте сами — и люди к вам потянутся», — говорит город. Девелоперы убеждают, что при таком подходе освоение новых районов становится практически неликвидным. Да, говорят, мы можем построить школы, дороги и заплатить монополистам, но чтобы отбить эти деньги, мы будем заряжать их в стоимость квадратных метров.
Климент Фалалеев:
— Тянуть сети дорого — это не один миллиард рублей. Такие затраты делают любой проект нерентабельным, если нет софинансирования государства, как в Академическом. Себестоимость одного только строительства квадратного метра эконом-класса с полной отделкой — 30 тысяч рублей. А сети и проценты по кредитам добавляют еще десять тысяч.
| Екатеринбург-Сити — пожалуй, последний пример масштабной комплексной застройки в центре города. |
Валерий Ананьев, глава НП «Атомстройкомплекс»:
— Конечно, город не обязан этого делать. Но бизнес-сообщество должно предложить свои услуги. Нужно вместе определить объекты, сроки, ответственность. Сроки и приоритеты очень нужны. Сейчас такими сроками можно считать чемпионат мира — 2018, Экспо-2020. На оси этих мероприятий и надо ставить крупные объекты, осваивать целые районы, пускать ресурсы в первую очередь на них.
Чиновники предпочитают не вмешиваться в процесс отселения горожан, отдавая его на откуп строителям. А сами горожане иногда заламывают отнюдь не рыночную цену за свои квартиры, попадающие в зону застройки. Это касается как индивидуальных домов, так и небольших многоквартирных.
| Требуются немалые средства, чтоб проложить из центра города километры сетей. |
3. Застройка промышленных зон
Переезд промпредприятий из центра города должен приобрести массовый характер. Острый дефицит свободной земли можно восполнить только за их счет. Технологий несколько, и все они осваиваются весьма успешно.
Михаил Волков:
— Строительство на территории промышленного предприятия сегодня проще, поскольку у него меньше собственников и проще договориться.
| На месте Шарикоподшипникового завода вырос немаленький жилой комплекс «Бажовский». |
Можно пойти по пути Шарикоподшипникового завода, который продал свою площадку инвестору. Развивать производство посреди жилой застройки невозможно — и вот на месте бывшего завода вырос ЖК «Бажовский».
Другой пример — предприятие «Уралобувь», руководство которого решило, что производить обувь на территории Екатеринбурга практически невыгодно, а лучше застроить землю жильем.
Сейчас решение принимает завод «Уралкабель» на улице Мельникова. У собственника — УГМК — в Верхней Пышме есть производственная площадка, не ограниченная санитарными защитными зонами, а значит, ее можно развивать.
Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге:
— В правительстве Свердловской области существует программа по созданию индустриальных парков. Она предполагает выделить по 100 га земли для промышленного строительства и финансы на инженерное обустройство. Почему бы не совместить ее с программой выноса промзон из областного центра? Это возможность и управления, и генподряда, и так далее.
Собственники предприятий сами просчитывают экономическую выгоду. Впрочем, темпы принятия решений не устраивают ни руководство города, ни самих застройщиков. И не исключено, скоро им будут «помогать». Стимулировать переезд заводов планируется повышением арендных ставок и земельного налога.
| Территория за улицей Челюскинцев тоже подлежит глобальному переосмыслению. |
Валерий Ананьев:
— Вот какую законодательную инициативу мы предложили: если предприятие не соответствует генплану города, то ему повышается арендная ставка. Промышленности не должно вольготно житься в центре города. Должна быть дифференцированная ставка налога на землю, которая зависела бы от местоположения производства.
4. Пшел вон, мальчик!
Небольшие строительные компании в 2012 году будут хиреть и сохнуть. Строительные гиганты вытеснят их с рынка. Лафа с точечной застройкой закончена, и теперь уже нет возможности получить крохотный участок земли, построить на нем один многоквартирный дом и получить свою прибыль от продажи ста квартир.
Михаил Волков:
— В районе поселка Медный застройка настолько комплексная, что мелочь ее точно не потянет. А когда мы закончим межевание и все участки города перейдут в частную собственность, строить по одному дому станет вообще невозможно.
| Мелкие строительные компании вынуждены будут либо переквалифицироваться, либо брать субподряды у крупных. Другой работы в Екатеринбурге для них нет. |
У компаний, которые специализируются на точечном строительстве, не хватит ресурсов осваивать большие территории. Укрупнение рынка, по мнению экспертов, приведет к тому, что такие застройщики будут вынуждены переквалифицироваться в сервисные компании или брать субподряды у крупняка.
Андрей Бриль:
— Функция небольших игроков рынка — новаторство, инновации. Неповоротливым крупным компаниям это сложнее, им придется прибегать к помощи «малышей». Пример такого сотрудничества — когда «Атомстройкомплекс» начал строительство объекта здравоохранения, они обратились к «Корин холдингу», у которого есть соответствующий опыт.
Валерий Ананьев:
— Крупные компании должны, как бульдозер, расчищать место для комплексного строительства. Но мы с удовольствием поделимся подрядами.
Фото: Слава Степанов
"Девелоперу" у которого за душой кроме денег взятых у "дольщиков" и кредита не чего нет, абсолютно наплевать на конечный результат. Со всеми проблемами остаются потребители. А он с их деньгами.
Будем считать это некоторой победой. Хотя до полной победы еще очень далеко при таких судах.
блиа, а вонючий жиркомбинат переселять не хотят