30 ноября 2011, 10:00

Андрей Брауде: «Распроданным бизнес-центром сложно управлять»

По данным комитета бытового обслуживания, пять последних бизнес-центров этого года или уже сдали, или вот-вот сдадут.

Это недавно открывшийся «Высоцкий», а также «Филитц», «Карнеол», «Манхэттен» и «Венский дом».

О том, что представляют собой эти объекты, мы спросили у человека, который почти все знает о рынке недвижимости Екатеринбурга и о том, как им управлять, — заместителя генерального директора управляющей компании RED Андрея Брауде.

— Сразу хочу оговориться: я не смогу быть «объективным профессионалом». Я буду «субъективным профессионалом». В первую очередь я рассматриваю любой новый объект с точки зрения управления, потому что жизнь здания начинается, когда объект сдан в эксплуатацию. И как представитель управляющей компании я смогу понять, что объект представляет собой, только после того, как определится, кто собственники и сколько их.

— Что от этого зависит?
— Вот смотрите, скажем, в «Палладиуме» один собственник и одна управляющая компания — УК RED. Все обращаются к нам со своими вопросами, и мы их решаем.

А если собственников 20? Представьте, например, через 5 лет возникнет необходимость ремонта фасада здания? А тут 20 собственников. Из них 15 говорят: «Нам вот такой вариант, пожалуйста». 5 говорят: «Нам не надо ничего ремонтировать». Или половина говорит: «Нам нужен эксклюзивный дизайн», а другая половина: «Нас устроит китайский стеклопакет».
И с выбором самой управляющей компании будет то же самое: пять человек захотят одну, десять — другую.

— Но ведь можно на этапе продажи договориться о том, какая компания будет управлять? В договоре покупки площадей указать, что управляющая компания у этого объекта одна.
— Указать можно, но это не имеет юридической силы. Все равно окончательное решение принимают собственники. Группа собственников, например, может изменить решение простым большинством — как сейчас происходит с управляющими компаниями в жилых домах: есть инициативная группа, она набирает «критическую массу» на общем собрании. Смена управляющей компании происходит достаточно быстро, если есть люди, которые знают, что делать.

— Хорошо. Давайте обсудим, что за объекты подготовили нам девелоперы на конец 2011 года. Начнем с «Высоцкого»? Это, пожалуй, самое громкое открытие осени...

— Пожалуй. У Андрея Гавриловского было много идей насчет «Высоцкого». Сначала здание было офисным. Потом появился проект гостиницы — но, насколько я знаю, не получилось договориться с оператором. Потом возникла концепция апартаментов. В результате часть этажей продана. В частности, на рынке была информация, что несколько этажей купила «Русская Медная Компания».

Под вопросом эффективность планировочных решений в офисной части небоскреба. Уровень отделки мест общего пользования. И большой вопрос управления зданием — собственников будет много, поскольку объект в основном распродается. Так что управлять им будет сложно.

Если говорить про заполнение, невысокая ставка аренды для некоторых компаний может сыграть определенную роль при выборе объекта.

— Ок. Следующий объект — «Манхэттен».
— Специфика его тоже заключается в том, что площади распродаются. Насколько нам известно, продано уже 60%.

— Валерий Савельев же говорит, что гораздо выгоднее продавать то, что строишь, потому что срок окупаемости значительно сокращается.
— Дело не в сроке окупаемости, а в том, что продажа строящегося объекта позволяет финансировать само строительство. Из того, что еще осталось нераспроданным, сейчас собираются часть отдать под торговлю, часть продать под офисы. У AVS Group такая стратегия — продавать. Они не собираются оставлять объект в собственности.

— Площади бизнес-центра «Филитц» тоже распродаются?
— Мы совсем недавно с ними общались, они планируют запуститься в середине января следующего года. В свое время мы почти взяли их в управление. Но потом там сменилось руководство, изменился подход. Заново был проведен тендер, по результатам которого они выбрали другую компанию. Хотя объект непростой, и я уверен, что наш опыт позволил бы избежать некоторых ошибок на стадии стартапа.

— В чем особенность объекта, на ваш взгляд?
— Безусловно, в месторасположении. Бизнес-центр соседствует с зоопарком, из окон некоторых помещений можно наблюдать за тиграми и белыми медведями. Он находится в самом центре — с одной стороны это плюс, но, как и у большинства объектов, расположенных в центре, возникнут проблемы с пробками и парковкой. Если говорить в целом, у них примерно 15 тысяч квадратов под офисы и под торговые помещения. Еще один многофункциональный бизнес-центр. Больше пока ничего сказать не могу, стратегия развития пока не понятна.

— А на какой класс он претендует?
— Когда мы общались по вопросу управления, обсуждали класс «В». Он заявлен и в рекламной кампании. Но классификацию они пока не проходили. Там достаточно сложная планировка, были вопросы по системе вентиляции и кондиционирования — возможно, их уже решили. Насколько я знаю, у них была договоренность с «Детским миром», что магазин разместится у них. Это было бы логично, раз рядом зоопарк.

— Как думаете, сколько времени понадобится, чтобы его заполнить?
— Рынок сейчас насыщен. В таких условиях брокеридж — задача непростая сама по себе. «Филитц» пока загадка и для участников рынка, и для потенциальных арендаторов. Думаю, заполняться он будет довольно долго.

— Ясно. Еще один офисный центр — «Карнеол». Улица Гоголя, 23, рядом с консульствами.
— Это еще более непонятный бизнес-центр! Это «объект-призрак». На рынке нет никакой информации ни о его концепции, ни о стратегии развития. На фотографии — кругом стекло и все скрыто. Насколько нам известно, он уже частично распродан.

— Последний объект — «Венский дом».
— Он откроется только в конце января, не раньше. Хороший объект. Единственная проблема — парковка. Пока здесь совсем мало офисов, 36 или 37, и торговые помещения на первых этажах. Я думаю, он быстро уйдет, не сделав особой погоды на рынке. У «Венского дома» как раз есть четко выраженная концепция. Они продвигают идею полностью меблированных офисов. Во всяком случае один 200-метровик у них будет с мебелью, под ключ.

— Как оцениваете объем площадей, которые вот так, разом появятся на рынке Екатеринбурга?
— Рынок уже сейчас насыщен, предложение, которое существует, вполне способно удовлетворить спрос. Вброс такого объема приведет к обострению конкуренции. У арендаторов будет больше выбора — некачественным объектам придется тяжело.